【正文】 9 說明： 可以看出片區(qū)住宅以 101144 m2 區(qū)間的面積最受追捧，共占一半， 以三房、四房為主。 揚州老城區(qū)、北區(qū)綜述： 依山傍水，有著揚州獨特的人文與自然，這是兩區(qū)共有特性。 老城區(qū)目前正修整，教場、東城遺址以及城 區(qū)內(nèi)正在修復(fù)的各代私家園林，將把老城裝飾得更加富有人文氣息和藝術(shù)氛圍，老房子的投資價值會有所提升。 文昌百匯今年 4 月 18 日煙花三月開張營業(yè)，文昌商圈將更加日趨成熟與完善； 北區(qū)新開盤不斷放量，漕河北岸的有景樓盤正熱銷，觀景房的價格不會低于 4000 元 /m2。 北區(qū)還有瘦西湖風(fēng)景區(qū)和邗溝、竹西佳處，北區(qū)將揚州市民關(guān)注的樓市焦點之一。 2020 年老城區(qū)、北區(qū)在售的樓盤將有大的放量，樓盤銷售必有一番拼斗，但不論怎樣，位置、地段好、素質(zhì)高的樓盤必定會勝出！ 三、片區(qū)住宅消費力市場分析 ? 以梅嶺 片區(qū)客戶為主 中國最大管理資源中心 10 本案為片區(qū)項目，主力客戶為本地居民，包括部分來此經(jīng)商生活多年的非揚州籍外來人士。他們已習(xí)慣梅嶺的生活環(huán)境，對此有強烈的戀舊戀家情結(jié)。 項目借鑒： 后期的營銷推廣應(yīng)針對項目的目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣、文化取向和個人愛好來進行，才能獲得最有效的推廣效果。 ? 中老年客戶是主力 從業(yè)主年齡來看，購房群體年齡主要集中在 40 歲左右年齡段，占到了 70%以上。置業(yè)者的中年化、老年化也對樓盤的實用和舒適性提出了更具體的要求。 項目借鑒： 迎合客戶訴求，在項目的定位上應(yīng)將溫馨、成熟等內(nèi)涵充分表達出來。 ? 中層客戶 為置業(yè)主流 梅嶺的主力置業(yè)群為公務(wù)員、一般職員、普通經(jīng)商者，它們?nèi)叩谋壤驼嫉搅苏麄€竇莊置業(yè)群的 7成以上。 項目借鑒： 中等收入的置業(yè)群的消費取向則相對明顯，考慮因素相對比較集中，一旦 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，很容易引發(fā)置業(yè)熱潮。 ? 客戶家庭規(guī)模一般較大 置業(yè)群中占主導(dǎo)地位的是三口以上的家庭，甚至四世同堂，占了置業(yè)群的一半以上。和其他片區(qū)相比，本片區(qū)的中老年置業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，說明竇莊的地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢對客戶是相當(dāng)有吸引力的。 項目借鑒： 人口較多的家庭的消費方向很明顯，面積 100 平方米以上的戶型，是他 們 考慮的重點。加上本案的地理位置優(yōu)勢，使置業(yè)者相對于西區(qū)來說，是切 實可行的。 ? 購房目的分析 由于置業(yè)群中占主導(dǎo)地位的是三口以上的家庭，甚至四世同堂，因此購房目的非常明確，即是解決人口多的住房問題，不存在投資問題。 “ 為住而買 ” ！有部分二次置業(yè)者，但這部分客戶同樣也基于 “ 以小換大 ” 的心理。 項目借鑒： 本項目為改建工程，設(shè)計時已考慮到中大型戶型，這為項目順利銷售提供 有力的消化武片區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 中國最大管理資源中心 11 四、可比性樓盤分析 為了全面考核項目綜合競爭力，以 “區(qū)域位置、規(guī)模、戶型、客戶群、賣點資料等基本特點最具 可比性 ”為原則，鎖定為本項目的可比性項目。通過對此三個物業(yè)（萊茵苑、陽光水岸、御河苑、良友新苑）的分析總結(jié)，可對本項目的開發(fā)銷售以借鑒指導(dǎo)作用。 ? 可比性樓盤基本資料 樓盤 開發(fā)商 地理位置 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑類別 萊茵苑 揚州萊茵達置業(yè)有限公司 史可法東路與鹽埠東路口 107380 17萬 小高層、多層 陽光水岸 揚州天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漕河路與史可法路交匯處 約 8 萬 約 13 萬 小高層、多層、 疊加 御河苑 揚州美迪房地產(chǎn)有限公司 史可法路27 號 萬 萬 小高層、多層、 疊拼 良友新苑 揚州良友房地產(chǎn)有限公司 高橋路與梅嶺東路交叉口 萬 萬 多層 以下數(shù)據(jù)為 市調(diào) 所得，與 揚州市房管局 統(tǒng)計數(shù)據(jù)不盡相同。 分析： 可以看出，可比性物業(yè)體量都較大，以 多層、小高層 為主要建筑形態(tài)。這表明片區(qū)消費者的置業(yè)取向。 ? 可比性樓盤戶型 以 樓盤 戶數(shù) （套） 主要戶型 主力戶型 面積㎡ 主銷戶型 面積㎡ 萊茵苑 983 4房 130180 100、 130 陽光水岸 667 4房 110120 120130 御河苑 739（一期 289） 4房 120 90120 良友新苑 276 3房 100 90100 中國最大管理資源中心 12 下數(shù)據(jù)為 市調(diào) 所得，與 揚州市房管局 統(tǒng)計數(shù)據(jù)不盡相同。 分析： 可以看出，可比性物業(yè)戶型面積主要在 120 平方米左右 ，以 三房、四房 為主 。反映了片區(qū)內(nèi)與本項目相類似物業(yè)的戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)狀況 ，也代表著此類物業(yè)未來一段時間戶型供應(yīng)的主流趨勢。 ? 可比性樓盤價格對比（著重是多層比較） 樓盤 最低價位 （元 /M2） 最高價位 （元 /M2） 均價（元 /㎡） 萊茵苑 3000 4600 3950 陽光水岸 3600 4300 3000 御河苑 3200 3800 3500 良友新苑 3300 下數(shù)據(jù)為 市調(diào) 所得，與 揚州市房管局 統(tǒng)計數(shù)據(jù)不盡相同。 分析： 可以看出，可比性物業(yè)多層整體均價在 3600元 /平方米左右，樓層或位 置較好的戶型可賣到 4000元 以上。 ? 可比性樓盤容積率分析 樓盤 容積率 萊茵苑 陽光水岸 御河苑 良友新苑 下數(shù)據(jù)為 市調(diào) 所得，與 揚州市房管局 統(tǒng)計數(shù)據(jù)不盡相同。 分析： 可以看出，可比性物業(yè)的容積率 左右，這也說明樓盤 的規(guī)模與其 容積率有一定的關(guān)聯(lián)。 另外也可以看到，在一定范圍內(nèi)，容積率與項目 銷售價格之間并無必然的聯(lián)系，因此對于本項目，為達到利潤的最大化， 可適當(dāng)?shù)靥岣唔椖康娜莘e率。 總結(jié)： ? 片區(qū)市場放量偏大，競爭相對較激烈； ? 建筑類型以多層、小高層為主，容積率大多介于 之間； 中國最大管理資源中心 13 ? 以滿足實際居住的三房、四房為主； ? 銷售價格相對其他區(qū)域具有競爭力； ? 以中老年置業(yè)者為主，購房主要目的為自??； ? 片區(qū)規(guī)劃有助于營造片區(qū)的銷售氛圍。 第二部分 項目分析 一、 項目基本概況 位置： 揚州老城區(qū) —— 淮揚區(qū)，項目地處梅嶺東路與玉器街交匯處。 中國最大管理資源中心 14 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)： ? 建筑面積：約 萬 M2 ? 戶 數(shù)： 230 戶 ? 東數(shù)： 10棟 ? 層數(shù)： 5層 ? 住宅可售面積： M2（約 150 戶） ? 商業(yè)可售面積： 約 3500M2 二 .項目 分析 分析原則： 強化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機會，回避風(fēng)險 優(yōu)勢分析 S （ strength） ? 項目知名度： 先前開發(fā)的竇莊農(nóng)貿(mào)和竇莊街坊一期已經(jīng)為本項目提供了一定的市場影響力及客戶資源，項目形象已經(jīng)深入人心。 ? 片區(qū)成熟度： 整個 梅嶺屬于物業(yè)成熟片區(qū)，各種小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、飲食、休閑等配套設(shè)施完備，并且梅嶺因交通方便，對揚州人有較強的吸引力。 ? 交通： 地處梅嶺東路和史可法路交匯處之間，公交系統(tǒng)極其發(fā)達，有多路公共大巴直達各地區(qū)。 ? 小區(qū)配套： 項目本身開發(fā)的竇莊 .金色百匯農(nóng)貿(mào)市場，及其周邊的商業(yè)設(shè)施配套極其完善。 中國最大管理資源中心 15 劣勢分析 W （ weakness） ? 項目是舊城改造，周邊舊房圍繞本項目，使小區(qū)難以有較好的景 觀。 ? 北地塊周邊比較雜亂，舊住宅林立，給推廣造成一定的難度。 ? 因本項目的設(shè)計規(guī)劃和外立面是早年的設(shè)計 ，形象較落后，給推廣增 加了難度。 ? 項目容積率高，意味著每個單位間資源分配存在較大的難度，對 建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃的要求也非常高。 ? 城北 規(guī)劃落后，片區(qū)布局雜亂無章，使市民印象不好。 ? 住宅與農(nóng)貿(mào)市場的距離太近，給 4住宅帶來一定噪音 污染，降低產(chǎn)品的價值。 ? 部分戶型較差，將降低客戶需求欲望。 機會分析 O （ opportunity） ? 揚州客戶對城北的認知和接受程度較高，將為本項目帶來較大的 獲益。 ? 竇莊街坊一期和竇莊 .金色百匯農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)為本項目提供了大 量的客戶資源及較高的市場美譽度 、認可度，若能在宣傳活動中 加以善用及深化，將直接為本項目日后銷售帶來推動。 ? 對項目的一種全程包裝，以精確的定位及專業(yè)的包裝帶來銷售的 契機。 ? 戶型面積在市場是熱賣產(chǎn)品，且在城市成熟片區(qū)，這將會決定本 項目的最終命運。 中國最大管理資源中心 16 威脅分析 T（ Threat ） ? 威脅來自于周邊將建造的新項目，和城市西移大量的新高素質(zhì)項 目將會有一些同片區(qū)的物業(yè)參與競爭，分流部分客戶群。 ? 威脅來自于政府的宏觀調(diào)控政策的進一步實施，將影響客戶投資 信心與欲望。 三、綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 【綜合評價】 從以上 分析可以 看出，本項目在先天上存在著一些缺陷，如地塊形狀、周邊環(huán)境較為雜亂等。但是由于項目品牌的積累，樓宇本身的配套等均有較強的認同感及賣點，達觀相信如以前瞻性的眼光制定發(fā)展戰(zhàn)略，通過各方面的通力協(xié)作以及各種營銷策劃手段的有機的、合理的整合，取得較為理想