【正文】 、 CLD、 CID、 SOHO、LOFT、 MORE、 3A、 4B、 4Ｃ、 6H 等概念此起此伏。 ? 市區(qū)內新項目戶型面積小型化趨勢較為明顯。來自市房地局的消息稱，僅 2000 年批租出讓的地塊就達 700 多幅，平均每天 2 塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計， 2000 年北京僅新開樓盤就達 200 余個，平均每 40 小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了 99 年 125 個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。 ? 隨著市政條件的改善，大量樓盤開始遠離市中心，到三、四環(huán)之間或以外地區(qū)，但交通及市政條件解決的較好。 ? 重視建筑結構的堅固耐用，同時兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術逐步滲入。 ? 項目規(guī)劃完善、建筑外觀美、配套設施全、施工單位知名度高、施工質量好。 ? 銷售過程中的服務質量及看房工地環(huán)境 從國家的宏觀經濟來看： 中國人民銀行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 5 三月份，中國貨幣供應量增幅回升，貸款增長繼續(xù)加快，居民儲蓄存款增幅繼續(xù)放緩，持現(xiàn)增多，表明中國經濟景氣狀況繼續(xù)回升。 2001 年全線通車的廣安門到廣渠門的道路將拓寬 到 70 米，全長 6 公里，雙向 8 車道，這樣自長安街和平安大街后，京城又將增加一條貫穿東西的通道。 ? 房地產業(yè)已走入產品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段，微利時代已 經到來。國家計劃在今后 10 年內向中關村科技園區(qū)海淀園投資 1000 億元用于園區(qū)的開發(fā)建設，今年將投資 70 億元左右，用于西區(qū)拆遷及市政基礎設施建設，目前拆遷工作已全面啟動。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期較長、區(qū)域內外可替代產品多、社區(qū)內局部環(huán)境欠缺等不利因素，但開發(fā)商獨有的背景和雄厚的經濟實力以及組合市場專業(yè)力量的水準和潛在的能量都會為該項目的運作創(chuàng)下更多的發(fā)展空間。 ? 國家產業(yè)政策的傾斜 ——21 世紀在中關村建造中國的“硅谷”及此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 11 各項投資、引資政 策的出臺，使得區(qū)域內經濟有了良好的支撐點，并且整體區(qū)域遠景規(guī)劃的問世，更增添了人們對未來美好生活的想象空間。 項目周邊環(huán)境 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 13 a、項目位置 百望家苑地處北京市海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，百望山公園東南側（緊鄰）；其東臨梅園小區(qū)、西靠京密引水渠上游東岸、南到肖家河西路、北至農大北路，基地現(xiàn)狀為稻田、菜田、廢舊工廠。 東北旺鄉(xiāng)隸屬于中關村高科技園區(qū)中心區(qū)的邊緣地帶，與百望山隔河相望，與京密引水渠、小清河相臨，自然環(huán)境無以倫比，適于建造中高檔舒適形住宅。 第三章 百望家苑項目周邊地區(qū)住宅產品研究 一、 總體狀況研究 項目基本狀況 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 19 根據(jù)百望家苑所處的地理位置、特點和對規(guī)劃產品的思路，我們對周邊地區(qū)在售、待售的可替代產品或可能產生客戶分流的項目進行了全面調查，對各個項目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進度、銷售價格、物業(yè)狀況等指標做了分類統(tǒng)計，總體狀況如下： 該區(qū)域在售、待售項目共計 27 個，建筑規(guī)模 萬平方米 ，建筑周期從 1 年至 5 年不等?！吧剿菥场钡木坝^規(guī)劃設計方案由法國 PA 設計師事務所設計大師鄭可（中文名）擔綱完成，與百望家苑此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 22 的自然環(huán)境極其相似，預計主力建筑每套售價在 150 萬元 —— 200 萬元之間。社區(qū)中心結合雨洪利用設計了一個 6200 平米的人工湖面，各建筑單體環(huán)抱湖面，頗居韻味。 由于篇幅所限 ,調查表及其詳細內容不再贅述。 目標客戶特征 該區(qū)域住宅產品的主力客戶群應主要分布于海淀區(qū)，預計占 85%以上，其次是外埠在中關村地區(qū)的成功者，再次是朝陽、西城等其他城區(qū)的客戶。其內涵包括： 學習進取的風格 （ learning） 由于將入 住的業(yè)主 60%以上是高科技、網絡及新經濟時代的年輕創(chuàng)業(yè)成功者，知本經濟的精英，這些人的共同性在于有極好的知識經歷（學士、碩士、博士等）。且 TownHouse 建筑形式在北京剛剛出現(xiàn)，大都位于遠郊，市場看好，只要我們在開發(fā)營銷過程中不犯原則性的錯誤，這種定位，勝券在握。 7） 規(guī)劃位置：南北中心路以西全部。這種境界在設計上有相當?shù)碾y度，“上海家天下”及“金貿大廈”中的“凱悅酒店”便是這一結合的典范，其恒久的魅力銘刻人心 ，成為經典。 注意庭院 綠地與公共綠地的結合 有庭院花園的住宅應充分考慮私家庭院花園與公共綠地的結合，本項目居住綠化率并不高，應特別注意私家花園與公共綠地一體化，從整體上要求協(xié)調一致，是一個整體的景觀概念，不要做成各自分割。 智能化住宅 實質上是將各種家庭自動化的設備、計算機、網絡系統(tǒng)及建筑技術與建筑藝術有機結合的產物。 社區(qū)信息寬帶網這一部分通常由專業(yè)的社區(qū)網絡集成公司來投此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 38 資、實施、管理和經營，可不計入或少計入開發(fā)成本。 （ 5）電子巡更系統(tǒng)： 對于面積比較大或住宅樓分布比較復雜的社區(qū)，設置定時巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場所安全。從地形現(xiàn)狀看，西側的地塊面積大，環(huán)境好，應該設計為觀景型高檔住區(qū)，但由于南北高壓走廊的不可移動性，導致這一 700 米長、 260 米寬的上好地塊只能利用東側狹長的一條，而靠近高壓走廊下的極優(yōu)地段只能遺 憾地用做綠地，并且緊鄰高壓線的房屋，也會因受到電磁波的輻射，給客戶造成心理壓力，影響其價值體現(xiàn)。根據(jù)中關村、上地及馬連洼地區(qū)周圍征地費用的參考數(shù)據(jù)約 30 萬元 /畝。 綠化：綠地率 40%，單位綠化成本設定為 150 元 /平方米。 小市政：為小區(qū)紅線內市政，經驗估計為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 萬平方米 =1780 萬元。 稅費總和： 萬元 不可預測費（按土地費、前期費、建安費的 3%計提）： 2250萬元 間接費總和： 萬元 投資總額 =直接費 +間接費 =93485 萬元。 1直接費用總和： 萬元。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 44 建安費（含土建、設備、安裝、精裝修等）：根據(jù)規(guī)劃設計方案，多層和小高層約占小 區(qū)總面積的 55%， TownHouse 部分約占 45%，按建安綜合造價 2200 元 /平方米計算，則總投資額為： 2200 萬=36300 萬元， 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 300 元 /平方米。其中含：轉入費、勞動力安置費、集體財產補償費、耕地占用費、防洪費、青苗補償費、復墾費、新耕地使用費等總和。 二、項目的突破點 根據(jù)項目疑難點分析，我們認為項目突破點在于： 減少產品品種，追求整體環(huán)境的營造，西側地塊全部規(guī)劃成TownHouse（不排除在規(guī)劃中排布少量獨棟別墅分列其中），把多層和小高層部分放在東側地塊（小高層位于社區(qū)外圍，包住多層，一方面東側地塊相對獨立，另一方面對社區(qū)東部的低價住宅區(qū) —— 梅園形成屏蔽），相對于臨近產品有區(qū)別地鎖定目標客戶群。但是，該項目 地處天此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 40 秀大社區(qū)和農大生活區(qū)內，如果天秀教育園區(qū)年內啟動的話，中小學配套問題相對容易些，不必為此花過多的心思；假如社區(qū)子女受教育問題解