【正文】 決不好，對(duì)產(chǎn)品品牌的形成乃至銷售都會(huì)有影響。 可實(shí)現(xiàn)住戶、訪客與物業(yè)管理者三方通話。 智能住宅的概念是：把各項(xiàng)已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 四、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶購(gòu)成及銷售策略。進(jìn)入小區(qū)不禁令人自覺(jué)地尊重別人并受到別人的尊重，國(guó)際高科技中心的特色及強(qiáng)烈的中國(guó)文化兼而有之，極符合中關(guān)村地區(qū)的人文特色。 6）規(guī)劃位置：南北中心路以東部分。我們又是在為操縱中國(guó) Inter 時(shí)代的核心知識(shí)精英們打造住所，智能化技術(shù)運(yùn)用先進(jìn)與否，直接影響居住者的生活質(zhì)量，也是項(xiàng)目具有新時(shí)代經(jīng)典楷模的重要構(gòu)成。新世紀(jì)中國(guó)硅谷的莘莘創(chuàng)業(yè)者們，他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進(jìn)向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波濤洶涌的世界新經(jīng)濟(jì)浪潮中創(chuàng)造令國(guó)人驕傲的未來(lái)。職業(yè)主要以中關(guān)村私企業(yè)主、高級(jí)教育科研人員、 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)骨干為主。售價(jià)與區(qū)域性消費(fèi)成反比關(guān)系。生活用水采自地下 1500 米的深層地下水，水質(zhì)優(yōu)良；共有 19 種戶型，面積從138 平方米的兩居到 303 平方米的復(fù)式，主力戶型為 160 平方米、 180平方米、 190 平方米的三居和 140 平方米的兩居，占到全部戶型的 80%左右（在售部分），整體社區(qū)于 2002 年 12 月交付使用。 創(chuàng)業(yè)者家園 該項(xiàng)目由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)，系北京市 50 項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，擬由我公司獨(dú)家代理銷售。 百望家苑項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 單位 :平方米 價(jià)格 :元 /平方米 項(xiàng)目名稱 入住日期 建筑形式 建筑規(guī)模 價(jià) 格 山水逸境 入住 TownHouse、 雙拼別墅 28． 5 萬(wàn) 均價(jià) 9000（約） 陽(yáng)光小鎮(zhèn) 開工 TownHouse 19 萬(wàn) 均價(jià) 7000 創(chuàng)業(yè)者家園 開工 TownHouse、 多層、小高層 80 萬(wàn) 待定 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 20 楓丹麗舍 （三 期） 現(xiàn) \期 多層、別墅 13 萬(wàn) 均價(jià) 4500（約） 龍 澤 苑 B、 D 組團(tuán) 未開工 小高層塔 （可能改） 26 萬(wàn) 均價(jià) 5300（約） 圓 明 園 花園別墅 現(xiàn) \期（ ） 多 層 30 萬(wàn) 均價(jià) 6500 天秀花園 B 區(qū) 多層板樓帶電梯 萬(wàn) 均價(jià) 6500 怡美家園 （整體） 多層、 小高層帶電梯 15 萬(wàn) 均價(jià) 4800 橘 郡 期房 別 墅 9 萬(wàn) （一期） 均價(jià) 7500 玫 瑰 園 別 墅 36 萬(wàn) 均價(jià) 10800 翠湖花園 現(xiàn)房 別 墅 25 萬(wàn) 均價(jià) 10000 錦繡大地公寓 高層塔 8 萬(wàn) 均價(jià) 6300 太 陽(yáng) 園 （二期） 高層塔 萬(wàn) 均價(jià) 6200 宏嘉麗園 高層塔 萬(wàn) 均價(jià) 6200 富潤(rùn)家園 期房 高層塔樓 萬(wàn) 均價(jià) 6000 結(jié)論 從市場(chǎng)供給來(lái)看，本案所在區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量多、建筑規(guī)模大、建筑形式以多層和板式小高層為主，高層塔樓絕大部分在核心區(qū)內(nèi)，TownHouse 作為今年的新生事物占有一定的比例。 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 16 百望家苑項(xiàng)目基本評(píng)估 及優(yōu)劣勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是西北部地區(qū)市場(chǎng)的調(diào)查分析，我們認(rèn)為，百望家苑項(xiàng)目提升檔次的可能性是存在的，現(xiàn)行規(guī)劃方案有可能經(jīng)濟(jì)效益不會(huì)太差，但對(duì)產(chǎn)品的檔次以及開發(fā)商品牌效應(yīng)的創(chuàng)立有礙，應(yīng)充分利用自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)及開發(fā)商實(shí)力，塑造精品。 b、項(xiàng)目情況 項(xiàng)目總占地 公頃，其中住宅用地 公頃，代征道路及綠化用地 公頃，地塊呈刀把形，沿京密引水渠東岸有高壓線縱貫?zāi)媳薄? ? 以中高檔住宅為主 ——區(qū)域內(nèi)的住宅主力單價(jià)一般在 45007500元 /平方米，總價(jià)在 50120 萬(wàn)元，給人形成以高素質(zhì)、高品質(zhì)居住區(qū)域的概念，增加了區(qū)域內(nèi)住戶心理的安全系數(shù)。項(xiàng)目明顯增多，如：太陽(yáng)園、華清嘉園、富潤(rùn)家園、世紀(jì)城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當(dāng)代城市花園等等，因這些項(xiàng)目所在區(qū)位相近，客 戶群相似，競(jìng)爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)急劇加大，人們的期望值也在不斷上升。而中關(guān)村核心區(qū)將不再允許進(jìn)行住宅建設(shè)，整個(gè)核心區(qū)內(nèi)的房屋供給幾乎沒(méi)有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開發(fā)前 景看好。 ? 產(chǎn)品市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步細(xì)化。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計(jì)劃，將對(duì)西外大街、德外大街、安內(nèi)大街、學(xué)院路、宣外大街、長(zhǎng)椿街、中關(guān)村大街北段工程進(jìn)行拓寬。目前我國(guó)銀行個(gè)人存款達(dá) 6 萬(wàn)億元，全國(guó)個(gè)人外匯存款 600 億美元，全民持幣購(gòu)房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 ? 高綠化率、低容積率、車位充足、合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 開發(fā)商開始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。 ? 樓盤的證照齊全、公開銷售、透明度高。此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 1 北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。 ? 樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全的趨 勢(shì)。 ? 注重景觀設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃；“外援”引進(jìn)加劇，“歐陸”建筑風(fēng)行已變泛濫，開始注重樓盤的個(gè)性化與創(chuàng)新意識(shí)、實(shí)用性與觀賞功能的有機(jī)結(jié)合。 ? 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 2000年 GNP 按可比計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)今年還會(huì)保持在 8%左右。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán)此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 6 路，北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動(dòng)。 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 7 ? 需求旺盛，購(gòu)房將是北京市民未來(lái)幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速，中關(guān)村 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速崛起，企業(yè)股份制改造后將會(huì)分化出一批百萬(wàn)富翁。 受中關(guān)村高科技園區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地的帶動(dòng)，中關(guān)村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項(xiàng)目發(fā)展最快的地區(qū)之一。 ? 區(qū)域內(nèi)人均居住面積小 ——海淀區(qū)自建國(guó)以來(lái)，人口密度歷來(lái)是北京各城區(qū)中最大的地方，使得區(qū)域內(nèi)住戶改善居住品質(zhì)的愿望較其他區(qū)域更為突出。規(guī)劃用地距北四環(huán) 5 公里、距規(guī)劃北五環(huán) 2 公里、距上地信息產(chǎn)業(yè)中心環(huán)島 4 公里、距京昌高速路 公里、距圓明園 2 公里。一旦周圍配套設(shè)施齊備、交通狀況改善，背依中關(guān)村的整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、結(jié)合土地資源的稀缺性、不可再生性，假以時(shí)日，該區(qū)域必將成為各開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。對(duì)本案影響程度較深的項(xiàng)目共 12 個(gè)，包括山水逸境、創(chuàng)業(yè)者家園、陽(yáng)光小鎮(zhèn)、天秀花園 B 區(qū)等；別墅兩個(gè)，包括玫瑰園、翠湖花園別墅；另外，某些項(xiàng)目雖然位于本調(diào)研區(qū)域范圍之外（例如：橘郡），但考慮到其產(chǎn)品與本案類似，具有一定的類比性，在營(yíng)銷運(yùn)作上又較為成功，我們此次也將其列入調(diào)研范圍。一期工程已經(jīng)動(dòng)工，但由于受農(nóng)民“上樓”、綠化帶政策、規(guī)劃限高等影響，不得幾易方案（目前各方面均未到位），按時(shí)入市的可能性極小；但其整體高品位社區(qū)形象的塑造及產(chǎn)品定位的極其相似，會(huì)給我方造成較大的影響（且在一切都未定的情況下，項(xiàng)目的可塑性更強(qiáng)、策略更容易隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化而調(diào)整），是本案最有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一 。社區(qū)內(nèi)部綠化率 39%，配套設(shè)施齊全。 調(diào)查結(jié)果表明：售價(jià)越高的項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶工作居住環(huán)境越分散，即區(qū)域性越弱；反之，售價(jià)越低的項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶群越集中，區(qū)域性消費(fèi)特征越明顯。從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看， 2545 歲的人占絕大多數(shù)，約占到 80%；客戶文化程度普遍偏高，本科以上的占 70%強(qiáng)，絕大多數(shù)客戶擁有私家轎車，收入水 平中等偏高，多采用貸款方式購(gòu)房。學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)是他們成功的共同秘訣。 智能化（ Information 、 Electronic） ——田園中的都市 隨著 Inter 時(shí)代的到來(lái)，信息化作為一種技術(shù)上的突破，在人類歷史上起到了一種劃時(shí)代革命的作用，它像人類歷史上蒸汽機(jī)的出現(xiàn)一樣，一定會(huì)改變整個(gè)人類社會(huì)的生存方式，也將不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨椤? 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 33 多層及小高層 1） 進(jìn)深 15 米以內(nèi)（點(diǎn)式樓除外）； 2） 面寬：臥室大于 米，起居室大于 米； 3） 層高 米； 4） 建筑面積：二室戶： 90~120 平方米左右； 三室戶： 125~145 平方米左右； 四室戶： 150~160 平方米左右； 5) 功能完整、注重實(shí)用性、外立面風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快、色彩柔和， 耐久。這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無(wú)聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。這是過(guò)去做聯(lián)排別墅的一些教訓(xùn)。隨著 21 世紀(jì)信息時(shí)代的來(lái)臨，智能化將像家用電器一樣，成為現(xiàn)代住宅不可缺少的部分。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂(lè)、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： （ 1）可視對(duì)講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機(jī)房設(shè)管理監(jiān)視機(jī)，每個(gè)出入口設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，戶內(nèi)提供一部可視對(duì)講分機(jī)。 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實(shí)現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報(bào)警系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警、紅外報(bào)警、緊急呼叫、玻璃破碎報(bào)警、門磁報(bào)警 〈 3〉家電遠(yuǎn)程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項(xiàng)目不可能不考慮教育配套問(wèn)題。東側(cè)的近方型地塊，由于東、南兩面與普通社區(qū)為鄰，北側(cè)又緊鄰馬路，西側(cè)被規(guī)劃道路所分割，難以與西側(cè)形成統(tǒng)一的高檔區(qū)，故土地資源綜合利用率不高，優(yōu)勢(shì)不能充 分 發(fā) 揮 。 30萬(wàn)元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬(wàn)元。 150 （ +） = 萬(wàn)元。 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬(wàn)平方米 =890 萬(wàn)元。 其匯總表如下頁(yè)： 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行 46 百望家苑項(xiàng)目投資成本估測(cè)表 單位：萬(wàn)元 直接費(fèi) 1）前期（勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等） 1000 2）征地 3）拆遷 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）綠化 7）建安費(fèi) 36300 8）土地出讓金 4950 9）車位投資 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 總 計(jì) 間接費(fèi) 1）管理費(fèi) 1500 2）銷售費(fèi)用 5148 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書 北京成業(yè)行