【正文】 決不好，對產品品牌的形成乃至銷售都會有影響。 可實現(xiàn)住戶、訪客與物業(yè)管理者三方通話。 智能住宅的概念是：把各項已有的技術和產品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質。 四、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產品定位、客戶購成及銷售策略。進入小區(qū)不禁令人自覺地尊重別人并受到別人的尊重，國際高科技中心的特色及強烈的中國文化兼而有之，極符合中關村地區(qū)的人文特色。 6）規(guī)劃位置：南北中心路以東部分。我們又是在為操縱中國 Inter 時代的核心知識精英們打造住所，智能化技術運用先進與否，直接影響居住者的生活質量，也是項目具有新時代經典楷模的重要構成。新世紀中國硅谷的莘莘創(chuàng)業(yè)者們，他們也必須具備學習、奮進向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波濤洶涌的世界新經濟浪潮中創(chuàng)造令國人驕傲的未來。職業(yè)主要以中關村私企業(yè)主、高級教育科研人員、 IT 業(yè)及高新技術產業(yè)骨干為主。售價與區(qū)域性消費成反比關系。生活用水采自地下 1500 米的深層地下水，水質優(yōu)良；共有 19 種戶型，面積從138 平方米的兩居到 303 平方米的復式，主力戶型為 160 平方米、 180平方米、 190 平方米的三居和 140 平方米的兩居，占到全部戶型的 80%左右（在售部分），整體社區(qū)于 2002 年 12 月交付使用。 創(chuàng)業(yè)者家園 該項目由北京科技園建設股份有限公司開發(fā)，系北京市 50 項重點工程之一，擬由我公司獨家代理銷售。 百望家苑項目周邊主要競爭項目 單位 :平方米 價格 :元 /平方米 項目名稱 入住日期 建筑形式 建筑規(guī)模 價 格 山水逸境 入住 TownHouse、 雙拼別墅 28． 5 萬 均價 9000（約） 陽光小鎮(zhèn) 開工 TownHouse 19 萬 均價 7000 創(chuàng)業(yè)者家園 開工 TownHouse、 多層、小高層 80 萬 待定 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 20 楓丹麗舍 （三 期） 現(xiàn) \期 多層、別墅 13 萬 均價 4500（約） 龍 澤 苑 B、 D 組團 未開工 小高層塔 （可能改） 26 萬 均價 5300（約） 圓 明 園 花園別墅 現(xiàn) \期（ ） 多 層 30 萬 均價 6500 天秀花園 B 區(qū) 多層板樓帶電梯 萬 均價 6500 怡美家園 （整體） 多層、 小高層帶電梯 15 萬 均價 4800 橘 郡 期房 別 墅 9 萬 （一期） 均價 7500 玫 瑰 園 別 墅 36 萬 均價 10800 翠湖花園 現(xiàn)房 別 墅 25 萬 均價 10000 錦繡大地公寓 高層塔 8 萬 均價 6300 太 陽 園 （二期） 高層塔 萬 均價 6200 宏嘉麗園 高層塔 萬 均價 6200 富潤家園 期房 高層塔樓 萬 均價 6000 結論 從市場供給來看，本案所在區(qū)域項目數(shù)量多、建筑規(guī)模大、建筑形式以多層和板式小高層為主，高層塔樓絕大部分在核心區(qū)內，TownHouse 作為今年的新生事物占有一定的比例。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 16 百望家苑項目基本評估 及優(yōu)劣勢分析 通過對北京市房地產市場尤其是西北部地區(qū)市場的調查分析，我們認為，百望家苑項目提升檔次的可能性是存在的，現(xiàn)行規(guī)劃方案有可能經濟效益不會太差，但對產品的檔次以及開發(fā)商品牌效應的創(chuàng)立有礙，應充分利用自身環(huán)境優(yōu)勢及開發(fā)商實力，塑造精品。 b、項目情況 項目總占地 公頃，其中住宅用地 公頃，代征道路及綠化用地 公頃，地塊呈刀把形，沿京密引水渠東岸有高壓線縱貫南北。 ? 以中高檔住宅為主 ——區(qū)域內的住宅主力單價一般在 45007500元 /平方米，總價在 50120 萬元，給人形成以高素質、高品質居住區(qū)域的概念，增加了區(qū)域內住戶心理的安全系數(shù)。項目明顯增多，如：太陽園、華清嘉園、富潤家園、世紀城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當代城市花園等等，因這些項目所在區(qū)位相近，客 戶群相似，競爭在短時期內急劇加大，人們的期望值也在不斷上升。而中關村核心區(qū)將不再允許進行住宅建設，整個核心區(qū)內的房屋供給幾乎沒有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開發(fā)前 景看好。 ? 產品市場會進一步細化。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計劃，將對西外大街、德外大街、安內大街、學院路、宣外大街、長椿街、中關村大街北段工程進行拓寬。目前我國銀行個人存款達 6 萬億元，全國個人外匯存款 600 億美元，全民持幣購房時代已經到來。 ? 高綠化率、低容積率、車位充足、合理的物業(yè)收費標準。 ? 開發(fā)商開始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。 ? 樓盤的證照齊全、公開銷售、透明度高。此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 1 北京房地產住宅市場分析 近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素作用，使得北京房地產市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。 ? 樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設施齊全的趨 勢。 ? 注重景觀設計和園林規(guī)劃；“外援”引進加劇，“歐陸”建筑風行已變泛濫，開始注重樓盤的個性化與創(chuàng)新意識、實用性與觀賞功能的有機結合。 ? 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 2000年 GNP 按可比計算比上年增長 %，預計今年還會保持在 8%左右。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán)此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 6 路，北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 7 ? 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內的主要消費之一。 隨著科技園區(qū)建設的進一步加速，中關村 IT 業(yè)及高新技術產業(yè)會迅速崛起，企業(yè)股份制改造后將會分化出一批百萬富翁。 受中關村高科技園區(qū)和上地信息產業(yè)基地的帶動，中關村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項目發(fā)展最快的地區(qū)之一。 ? 區(qū)域內人均居住面積小 ——海淀區(qū)自建國以來，人口密度歷來是北京各城區(qū)中最大的地方，使得區(qū)域內住戶改善居住品質的愿望較其他區(qū)域更為突出。規(guī)劃用地距北四環(huán) 5 公里、距規(guī)劃北五環(huán) 2 公里、距上地信息產業(yè)中心環(huán)島 4 公里、距京昌高速路 公里、距圓明園 2 公里。一旦周圍配套設施齊備、交通狀況改善，背依中關村的整體經濟大環(huán)境、結合土地資源的稀缺性、不可再生性，假以時日，該區(qū)域必將成為各開發(fā)商爭奪的焦點。對本案影響程度較深的項目共 12 個，包括山水逸境、創(chuàng)業(yè)者家園、陽光小鎮(zhèn)、天秀花園 B 區(qū)等；別墅兩個，包括玫瑰園、翠湖花園別墅；另外，某些項目雖然位于本調研區(qū)域范圍之外（例如：橘郡），但考慮到其產品與本案類似，具有一定的類比性，在營銷運作上又較為成功，我們此次也將其列入調研范圍。一期工程已經動工，但由于受農民“上樓”、綠化帶政策、規(guī)劃限高等影響，不得幾易方案（目前各方面均未到位），按時入市的可能性極??；但其整體高品位社區(qū)形象的塑造及產品定位的極其相似，會給我方造成較大的影響（且在一切都未定的情況下，項目的可塑性更強、策略更容易隨著市場競爭的變化而調整），是本案最有力的競爭對手之一 。社區(qū)內部綠化率 39%，配套設施齊全。 調查結果表明：售價越高的項目，其目標客戶工作居住環(huán)境越分散，即區(qū)域性越弱；反之，售價越低的項目，其目標客戶群越集中，區(qū)域性消費特征越明顯。從年齡結構來看， 2545 歲的人占絕大多數(shù)，約占到 80%；客戶文化程度普遍偏高，本科以上的占 70%強，絕大多數(shù)客戶擁有私家轎車，收入水 平中等偏高，多采用貸款方式購房。學習、學習、再學習是他們成功的共同秘訣。 智能化（ Information 、 Electronic） ——田園中的都市 隨著 Inter 時代的到來，信息化作為一種技術上的突破，在人類歷史上起到了一種劃時代革命的作用，它像人類歷史上蒸汽機的出現(xiàn)一樣，一定會改變整個人類社會的生存方式，也將不可置疑地改變人的居住行為。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 33 多層及小高層 1） 進深 15 米以內（點式樓除外）； 2） 面寬：臥室大于 米，起居室大于 米； 3） 層高 米； 4） 建筑面積：二室戶： 90~120 平方米左右； 三室戶： 125~145 平方米左右； 四室戶： 150~160 平方米左右； 5) 功能完整、注重實用性、外立面風格簡潔明快、色彩柔和， 耐久。這種風格比歐陸風格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。這是過去做聯(lián)排別墅的一些教訓。隨著 21 世紀信息時代的來臨，智能化將像家用電器一樣，成為現(xiàn)代住宅不可缺少的部分。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內容和各項服務，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務內容建議如下： （ 1）可視對講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機房設管理監(jiān)視機，每個出入口設可視對講主機，戶內提供一部可視對講分機。 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報警系統(tǒng) 煤氣泄露報警、紅外報警、緊急呼叫、玻璃破碎報警、門磁報警 〈 3〉家電遠程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項目不可能不考慮教育配套問題。東側的近方型地塊，由于東、南兩面與普通社區(qū)為鄰，北側又緊鄰馬路，西側被規(guī)劃道路所分割，難以與西側形成統(tǒng)一的高檔區(qū)，故土地資源綜合利用率不高，優(yōu)勢不能充 分 發(fā) 揮 。 30萬元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬元。 150 （ +） = 萬元。 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬平方米 =890 萬元。 其匯總表如下頁： 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 46 百望家苑項目投資成本估測表 單位：萬元 直接費 1）前期（勘探、規(guī)劃、設計等） 1000 2）征地 3）拆遷 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）綠化 7）建安費 36300 8）土地出讓金 4950 9）車位投資 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 總 計 間接費 1）管理費 1500 2）銷售費用 5148 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行