【正文】 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬平方米 =890 萬元。 30萬元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬元。 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報警系統(tǒng) 煤氣泄露報警、紅外報警、緊急呼叫、玻璃破碎報警、門磁報警 〈 3〉家電遠程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項目不可能不考慮教育配套問題。隨著 21 世紀信息時代的來臨，智能化將像家用電器一樣，成為現(xiàn)代住宅不可缺少的部分。這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。 智能化（ Information 、 Electronic） ——田園中的都市 隨著 Inter 時代的到來，信息化作為一種技術(shù)上的突破，在人類歷史上起到了一種劃時代革命的作用，它像人類歷史上蒸汽機的出現(xiàn)一樣，一定會改變整個人類社會的生存方式，也將不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨?。從年齡結(jié)構(gòu)來看， 2545 歲的人占絕大多數(shù)，約占到 80%；客戶文化程度普遍偏高，本科以上的占 70%強，絕大多數(shù)客戶擁有私家轎車，收入水 平中等偏高，多采用貸款方式購房。社區(qū)內(nèi)部綠化率 39%，配套設(shè)施齊全。對本案影響程度較深的項目共 12 個，包括山水逸境、創(chuàng)業(yè)者家園、陽光小鎮(zhèn)、天秀花園 B 區(qū)等；別墅兩個，包括玫瑰園、翠湖花園別墅；另外，某些項目雖然位于本調(diào)研區(qū)域范圍之外（例如：橘郡），但考慮到其產(chǎn)品與本案類似，具有一定的類比性，在營銷運作上又較為成功，我們此次也將其列入調(diào)研范圍。規(guī)劃用地距北四環(huán) 5 公里、距規(guī)劃北五環(huán) 2 公里、距上地信息產(chǎn)業(yè)中心環(huán)島 4 公里、距京昌高速路 公里、距圓明園 2 公里。 受中關(guān)村高科技園區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地的帶動，中關(guān)村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項目發(fā)展最快的地區(qū)之一。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 7 ? 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內(nèi)的主要消費之一。 2000年 GNP 按可比計算比上年增長 %，預(yù)計今年還會保持在 8%左右。 ? 注重景觀設(shè)計和園林規(guī)劃；“外援”引進加劇，“歐陸”建筑風(fēng)行已變泛濫，開始注重樓盤的個性化與創(chuàng)新意識、實用性與觀賞功能的有機結(jié)合。此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 1 北京房地產(chǎn)住宅市場分析 近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。 ? 開發(fā)商開始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。目前我國銀行個人存款達 6 萬億元，全國個人外匯存款 600 億美元，全民持幣購房時代已經(jīng)到來。 ? 產(chǎn)品市場會進一步細化。項目明顯增多，如：太陽園、華清嘉園、富潤家園、世紀城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當(dāng)代城市花園等等，因這些項目所在區(qū)位相近，客 戶群相似，競爭在短時期內(nèi)急劇加大，人們的期望值也在不斷上升。 b、項目情況 項目總占地 公頃，其中住宅用地 公頃，代征道路及綠化用地 公頃，地塊呈刀把形，沿京密引水渠東岸有高壓線縱貫?zāi)媳薄? 百望家苑項目周邊主要競爭項目 單位 :平方米 價格 :元 /平方米 項目名稱 入住日期 建筑形式 建筑規(guī)模 價 格 山水逸境 入住 TownHouse、 雙拼別墅 28． 5 萬 均價 9000（約） 陽光小鎮(zhèn) 開工 TownHouse 19 萬 均價 7000 創(chuàng)業(yè)者家園 開工 TownHouse、 多層、小高層 80 萬 待定 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 20 楓丹麗舍 （三 期） 現(xiàn) \期 多層、別墅 13 萬 均價 4500（約） 龍 澤 苑 B、 D 組團 未開工 小高層塔 （可能改） 26 萬 均價 5300（約） 圓 明 園 花園別墅 現(xiàn) \期（ ） 多 層 30 萬 均價 6500 天秀花園 B 區(qū) 多層板樓帶電梯 萬 均價 6500 怡美家園 （整體） 多層、 小高層帶電梯 15 萬 均價 4800 橘 郡 期房 別 墅 9 萬 （一期） 均價 7500 玫 瑰 園 別 墅 36 萬 均價 10800 翠湖花園 現(xiàn)房 別 墅 25 萬 均價 10000 錦繡大地公寓 高層塔 8 萬 均價 6300 太 陽 園 （二期） 高層塔 萬 均價 6200 宏嘉麗園 高層塔 萬 均價 6200 富潤家園 期房 高層塔樓 萬 均價 6000 結(jié)論 從市場供給來看，本案所在區(qū)域項目數(shù)量多、建筑規(guī)模大、建筑形式以多層和板式小高層為主，高層塔樓絕大部分在核心區(qū)內(nèi)，TownHouse 作為今年的新生事物占有一定的比例。生活用水采自地下 1500 米的深層地下水，水質(zhì)優(yōu)良；共有 19 種戶型，面積從138 平方米的兩居到 303 平方米的復(fù)式，主力戶型為 160 平方米、 180平方米、 190 平方米的三居和 140 平方米的兩居，占到全部戶型的 80%左右（在售部分），整體社區(qū)于 2002 年 12 月交付使用。職業(yè)主要以中關(guān)村私企業(yè)主、高級教育科研人員、 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)骨干為主。我們又是在為操縱中國 Inter 時代的核心知識精英們打造住所，智能化技術(shù)運用先進與否，直接影響居住者的生活質(zhì)量，也是項目具有新時代經(jīng)典楷模的重要構(gòu)成。進入小區(qū)不禁令人自覺地尊重別人并受到別人的尊重，國際高科技中心的特色及強烈的中國文化兼而有之，極符合中關(guān)村地區(qū)的人文特色。 智能住宅的概念是：把各項已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。但是，該項目 地處天此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 40 秀大社區(qū)和農(nóng)大生活區(qū)內(nèi)，如果天秀教育園區(qū)年內(nèi)啟動的話，中小學(xué)配套問題相對容易些，不必為此花過多的心思；假如社區(qū)子女受教育問題解決不好，對產(chǎn)品品牌的形成乃至銷售都會有影響。其中含：轉(zhuǎn)入費、勞動力安置費、集體財產(chǎn)補償費、耕地占用費、防洪費、青苗補償費、復(fù)墾費、新耕地使用費等總和。 1直接費用總和： 萬元。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗估計為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 萬平方米 =1780 萬元。根據(jù)中關(guān)村、上地及馬連洼地區(qū)周圍征地費用的參考數(shù)據(jù)約 30 萬元 /畝。 （ 5）電子巡更系統(tǒng)： 對于面積比較大或住宅樓分布比較復(fù)雜的社區(qū)，設(shè)置定時巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場所安全。 智能化住宅 實質(zhì)上是將各種家庭自動化的設(shè)備、計算機、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合的產(chǎn)物。這種境界在設(shè)計上有相當(dāng)?shù)碾y度，“上海家天下”及“金貿(mào)大廈”中的“凱悅酒店”便是這一結(jié)合的典范，其恒久的魅力銘刻人心 ，成為經(jīng)典。且 TownHouse 建筑形式在北京剛剛出現(xiàn)，大都位于遠郊，市場看好，只要我們在開發(fā)營銷過程中不犯原則性的錯誤，這種定位，勝券在握。 目標客戶特征 該區(qū)域住宅產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)主要分布于海淀區(qū)，預(yù)計占 85%以上，其次是外埠在中關(guān)村地區(qū)的成功者，再次是朝陽、西城等其他城區(qū)的客戶。社區(qū)中心結(jié)合雨洪利用設(shè)計了一個 6200 平米的人工湖面，各建筑單體環(huán)抱湖面，頗居韻味。 第三章 百望家苑項目周邊地區(qū)住宅產(chǎn)品研究 一、 總體狀況研究 項目基本狀況 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 19 根據(jù)百望家苑所處的地理位置、特點和對規(guī)劃產(chǎn)品的思路，我們對周邊地區(qū)在售、待售的可替代產(chǎn)品或可能產(chǎn)生客戶分流的項目進行了全面調(diào)查，對各個項目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進度、銷售價格、物業(yè)狀況等指標做了分類統(tǒng)計，總體狀況如下： 該區(qū)域在售、待售項目共計 27 個，建筑規(guī)模 萬平方米 ，建筑周期從 1 年至 5 年不等。 項目周邊環(huán)境 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 13 a、項目位置 百望家苑地處北京市海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，百望山公園東南側(cè)（緊鄰）；其東臨梅園小區(qū)、西靠京密引水渠上游東岸、南到肖家河西路、北至農(nóng)大北路，基地現(xiàn)狀為稻田、菜田、廢舊工廠。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期較長、區(qū)域內(nèi)外可替代產(chǎn)品多、社區(qū)內(nèi)局部環(huán)境欠缺等不利因素，但開發(fā)商獨有的背景和雄厚的經(jīng)濟實力以及組合市場專業(yè)力量的水準和潛在的能量都會為該項目的運作創(chuàng)下更多的發(fā)展空間。 ? 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段，微利時代已 經(jīng)到來。 ? 銷售過程中的服務(wù)質(zhì)量及看房工地環(huán)境 從國家的宏觀經(jīng)濟來看： 中國人民銀行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 5 三月份，中國貨幣供應(yīng)量增幅回升，貸款增長繼續(xù)加快，居民儲蓄存款增幅繼續(xù)放緩，持現(xiàn)增多，表明中國經(jīng)濟景氣狀況繼續(xù)回升。 ? 重視建筑結(jié)構(gòu)的堅固耐用，同時兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術(shù)逐步滲入。來自市房地局的消息稱，僅 2000 年批租出讓的地塊就達 700 多幅，平均每天 2 塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計， 2000 年北京僅新開樓盤就達 200 余個，平均每 40 小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了 99 年 125 個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。 ? 在項目的宣傳過程中，“概念”驟然興起， CBD、 CLD、 CID、 SOHO、LOFT、 MORE、 3A、 4B、 4Ｃ、 6H 等概念此起此伏。 在土地資源供給方面： 今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方的污染型工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷。 ? 中低收入家庭仍是市場需求的主流。 歷數(shù) 2000 年市場新盤，僅中關(guān)村科技園區(qū)（包括核心區(qū)、發(fā)展區(qū)）就有 40 多個，約占新開樓盤總數(shù)的 25%；從售價來看，多數(shù)在此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 10 45007500 元 /平方米之間，整體區(qū)域的平均價格略高于北京市場的整體均價，且普遍樓盤持續(xù)熱銷，表明該區(qū)域市場具有持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。這里地形平坦低緩，湖泊散布，山水相間，風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境良好。總體售價在60007000 元 /平方米，總價款在 100130 萬元的項目居多，是該區(qū)域市場的主力產(chǎn)品。 該項目由我公司獨家代理，目前處于銷售初期，共推出 4 幢 526套，均價 5800 元 /平方米，物業(yè)費暫定在 3 元 /月 .平方米，目前銷售走勢良好，欲在正式開盤后上