【正文】 價(jià)位的確定及收入的預(yù)測(cè) 高層住宅部分的價(jià)格確定 花園洋房住宅部分的價(jià)格確定 車庫銷售價(jià)格的確定 建議銷售單價(jià) 銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅費(fèi)計(jì)算 盈利能力分析 償債能力分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)管理 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的措施 財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論及建議 項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 1487 項(xiàng)目營銷策劃 營銷環(huán)境 大渡口區(qū)發(fā)展?fàn)顩r概述 市場現(xiàn)狀及展望 營銷目標(biāo) 銷售目標(biāo) 品牌目標(biāo) 營銷策略 營銷渠道策略 產(chǎn)品策略 價(jià)格定位及策略 促銷策略 廣告策略及創(chuàng)意分析 廣告效果 營銷執(zhí)行管理 銷售執(zhí)行 營銷前 期管理 營銷過程中期管理 營銷后期管理 其他控制 1858 項(xiàng)目工程策劃 本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目管理模式的種類 項(xiàng)目管理模式的選擇 公司制項(xiàng)目管理 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)思路 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)作思路 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分期分區(qū)方案 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃建議 前期工作的進(jìn)度 工程建設(shè)進(jìn)度 銷售工作進(jìn)度 物管工作進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施主體選擇與控制 監(jiān)理公司 勘查、設(shè)計(jì)公司 承包公司 項(xiàng)目實(shí)施過程控制 質(zhì)量控制 進(jìn)度控制 成本控制 合同管理 2020 物業(yè)管理 項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo)客戶特點(diǎn) 項(xiàng)目自身特點(diǎn) 物業(yè)管理定位 物業(yè)管理方式 物業(yè)管理公司概況 物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 總體目標(biāo) 管理具體指標(biāo)目標(biāo) 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配置 上崗人員技能培訓(xùn) 人員配置、培訓(xùn)和管理組織架構(gòu) 各部門管理職責(zé)如下 具體服務(wù)規(guī)范 項(xiàng)目物業(yè)管理整體運(yùn)作流程及物業(yè)管理模式 物業(yè)管理成本分析 管理服務(wù)人員成本 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修（小修）保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理維修費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 安保器材費(fèi)用 辦公費(fèi)用 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算 物業(yè)管理效益分析 219 參 考 文 獻(xiàn) 220 附錄 A：市場調(diào)查問卷 222 附錄 B：樓盤調(diào)查表 223 附錄 C：工程進(jìn)度計(jì)劃表 224 附錄 D：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 2020 年全國經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始步入下行通道 2020 年宏觀調(diào)控政策的累積成效開始明顯顯現(xiàn)，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，出口和投資增幅開始趨降或趨穩(wěn)，受需求約束，經(jīng)濟(jì)增長率開始高位回調(diào)。 隨著國內(nèi)秋糧的豐收，有效供給得以增加，新漲價(jià)因素逐漸消失，在翹尾因素進(jìn)一步 減弱的情況下， CPI 將進(jìn)一步回落。前者對(duì)美國經(jīng)濟(jì)繁榮曾經(jīng)發(fā)揮重要推動(dòng)作用，后者則會(huì)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)走向蕭條。全國財(cái)政支出 億元，增長 ％。我們已進(jìn)入快速城市化進(jìn)程，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市就業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軸心轉(zhuǎn)向了城市。 2020 年固定資產(chǎn)投資運(yùn)行狀況 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長。截止 12月末，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。在城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出中，交通通訊、文教娛樂、醫(yī)療保健等發(fā)展性和享受性消費(fèi)的支出大幅度增加，所占 比重穩(wěn)步提高。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均居住支出 904 元，比 2020 年增長了 %。 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲 %， 12 月同比下降 %，全年漲幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)趨冷的苗頭，可能會(huì)從多方面影響到居民的消費(fèi)信心，改變居民的消費(fèi)預(yù)期。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在 5 年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長時(shí)間。 近年來 的投資調(diào)控，重點(diǎn)控制政府主導(dǎo)的行政性投資，投資增長更多的依靠市場引導(dǎo)的投資。同時(shí)，從 11 月的國房景氣指數(shù)看，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為 ，連續(xù)兩個(gè)月低于 100，且呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，也比上月減少近 1 個(gè)百分點(diǎn)，土地開發(fā)面積指數(shù)為 ，呈現(xiàn)下降，減少的幅度有所減緩，而全國商品房平均銷售價(jià)格的分類指數(shù)連續(xù) 3 月低于 100， 這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)還未走出低迷狀態(tài)，投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增長信心不是很強(qiáng)。 圖 1998 年 11 月 2020 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 1998 年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 億平方米，如果不考慮國家收回土地的情 況，以容積率為 2 計(jì)算，能為市場提供 億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3 年半多的時(shí)間，市場潛在供給量很大。 趨勢(shì) 2 消化新政 一路前行，宏觀調(diào)控方向從“國六條”、限外令、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅，到調(diào)低利息稅、歷次加息、提高存款準(zhǔn)備金率，再到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障、央 行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)提高第二套房首付款政策、國土資源部開征土地閑置費(fèi)和增值地價(jià)費(fèi)等，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。 趨勢(shì) 5 融資困難 融資困難將會(huì)進(jìn)一步困擾房地產(chǎn)行業(yè)，上市融資會(huì)更踴躍。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)控制地產(chǎn)商的投資行為，從而控制現(xiàn)在逐步盤升的房價(jià)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使得房產(chǎn)開發(fā)商可貸到的錢少了，央行提高貸款利率是為了增加房地產(chǎn)投資商的成本，以減少他們的投資行為。實(shí)施這些措施，總的要求是，出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)。 2020 年房地產(chǎn)政策 09 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以穩(wěn)為主 國家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整， 09 年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。 ⑤建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學(xué)密切聯(lián)系，在無形中限制了租賃市場的發(fā)展。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為市場中確實(shí)存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無疑 效果巨大”。 就目前來看，國家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對(duì)過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)。重慶市直轄初，城市居民可支配收入為 5323 元，通過十年發(fā)展重慶市居民可支配收入已突破萬元大關(guān)，達(dá)11750 元。新增的大量城鎮(zhèn)人口，有大量的住房需求，表明我市房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛。 2）都市核心圈 發(fā)展規(guī)模（城鎮(zhèn)規(guī)模、人口規(guī)模） 主城區(qū)將劃分為東、西、南、北、中五大片區(qū)，各片區(qū)自成功能相對(duì)完善的城市，主城區(qū)城中有城，以疏解目前中心城區(qū)面臨的巨大壓力。 f. 多中心： 1+6 “多中心”指城市中心和六個(gè)城市副中心。因此有必要在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期詳細(xì)地梳理重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，對(duì)它作一個(gè)全面的剖析與預(yù)測(cè)，這對(duì)于保持重慶市房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)共同持續(xù)健康快速發(fā)展完成中具有重要的意義。重慶，在貫徹中央大力加強(qiáng)拉動(dòng)內(nèi)需的政策同時(shí)，也為房 地產(chǎn)行業(yè)的寒冷冰期注入了暖流，近期一年來出臺(tái)了一系列的政策。及一些重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、積極發(fā)展教育文化事業(yè)，加快進(jìn)行舊城改造的建設(shè)。 2)2020 年吸引投資及 促房地產(chǎn)發(fā)展新政策 a、重慶 +成都 +西安 西部川陜渝金三角大膽構(gòu)想 “西三角經(jīng)濟(jì)圈”是近期全國兩會(huì)期間提出來的，其核心內(nèi)容是重慶經(jīng)濟(jì)圈、成都經(jīng)濟(jì)圈和關(guān)中城市群聯(lián)合，共同打造中國第四增長極 —— 西部川陜渝金三角，并希望納入國家總體規(guī)劃。當(dāng)然，重慶也包括在內(nèi)，為切實(shí)保障新增低收入家庭的住房問題，政府也出來重金在這方面大力建設(shè)，不過廉租房的建設(shè)理論上不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成很大的沖擊，畢竟這部分住房群體并沒有購買商品房的能力，反而會(huì)使市場平穩(wěn)健康發(fā)展。南岸區(qū)成為批準(zhǔn)預(yù)售量與新推量相對(duì)較多的區(qū)域，接下來就是江北區(qū)、渝北區(qū)、北部經(jīng)開區(qū)等。 b、近期一年內(nèi)主城區(qū)內(nèi)商品房 成交均價(jià)分析 今年 3 月份住宅套內(nèi)成交價(jià)環(huán)比上漲 %； 4月的成交均價(jià)環(huán)比大幅上升，上漲 元 /平方米，環(huán)比上漲了 %，同比上漲了 %。與上圖相比，供應(yīng)量與成交量基本成正相關(guān)的關(guān)系， 08 年 9月份的成交量較多，其他月份均較少。 近幾年來，大渡口大力實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展、差異性競爭戰(zhàn)略，強(qiáng)力推進(jìn)“四大工程”，積極打造宜居、暢通、公園、平安、文化和健康“六個(gè)大渡口”，經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入又好又快的發(fā)展軌道。小區(qū)房能給人一種家的歸屬感，增進(jìn)鄰里之間的親密感，這比單體建筑要更受親睞。 中低檔樓盤約占 20%，中檔樓盤約占 50%，中高檔樓盤約占 30%。 商品房成交金額 圖 0809 年大渡口商品房成交金額 從上圖中可以看出， 08 年大渡口區(qū)的商品房成交金額處于一種較大幅度的波動(dòng)狀態(tài)，從 09年開始有了明顯的轉(zhuǎn)折，逐月上升。雖然大渡口的成交體量和均價(jià)在重慶主城區(qū)中均處于較低位置，但其價(jià)格并未大幅下跌，反之卻表現(xiàn)出比較穩(wěn)定的狀態(tài)甚至小幅上升。 重慶“一圈兩翼”戰(zhàn)略部署。他是提升重慶城市品質(zhì)的戰(zhàn)略選擇。在不久的將來將形成以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈之后的中國經(jīng)濟(jì)“第四增長極”。經(jīng)過多年的發(fā)展，大渡口基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯，發(fā)展環(huán)境更加優(yōu)越，城市價(jià)值不斷攀升，加之當(dāng)前重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和重鋼環(huán)保搬遷等重大歷史機(jī)遇，已使得大渡口站在了新的發(fā)展起點(diǎn)，邁入了新的發(fā)展階段，今日大渡口業(yè)已成為新重慶新特區(qū)的一方熱土，投資大渡口可謂正當(dāng)其時(shí)。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié) 大渡口區(qū)是重慶市重要的工業(yè)城區(qū)，處于主城區(qū)的西部，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，總體價(jià)格不高，比較難吸引外地的大型開發(fā)商來次開發(fā)樓盤，再就是區(qū)域內(nèi)自身消費(fèi)水平較低，故呈現(xiàn)出中高檔樓盤比例較小的局面。 ，多數(shù)樓盤有下列共同特點(diǎn)： 戶型分布多元，從一室一廳的小戶型，到三室兩廳的大戶型，幾乎每個(gè)樓盤都有一定的配比，單一的戶型定位缺乏靈活性，市場風(fēng)險(xiǎn)太高， 一般的樓盤不會(huì)采用； 小區(qū)房中，二房和三方是主力戶型，其中二房的比例高達(dá) 60%，三房占 20%30%，一房的比例較小，四室以上的更少； 中高檔樓盤幾乎都設(shè)計(jì)有頂躍，但所占比例較小一般在 5%左右，其面積一般控制在 150180㎡； 大三房在中低檔樓盤的配比較少，約占 15%，在中高檔樓盤的配比較高，約占 25%。所以隨著大渡口向山水園林區(qū)的轉(zhuǎn)型，花園洋房的大體量興起是發(fā)展趨勢(shì)。其次，大渡口區(qū)的自身消費(fèi)力水平較低，人均收入不高，購房欲望低下，這就使其形成了一個(gè)較小規(guī)模的消費(fèi)市場，且由于受到交通的限制，外區(qū)購房者的購房欲望一直低靡，故大渡口區(qū)目前正在銷售的樓盤數(shù)量較少，價(jià)格、總量、檔次不高。 2020 年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，比上年（下同）增長 %，人均 GDP達(dá)到 4805 美元；工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %；社會(huì)消 費(fèi)品零售總額 15 億元，增長%；區(qū)級(jí)財(cái)政總收入 億元（新口徑），增長 %；地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，增長 %；實(shí)際利用內(nèi)資 億元、外資4508 萬美元，分別增長 %和 %。 圖 08 年 4 月 09 年 4 月主城區(qū)住宅套內(nèi)成交均價(jià) 3)土地交易市場 圖 08 年 4 月 09 年 4 月主城區(qū)土地供應(yīng)量 近期一年以來，從土地供應(yīng)宗數(shù)看，在 08 年，較平穩(wěn)，每月基本沒什么大的落差。然而從春節(jié)開始， 成交量陡峭上升。到今年 4 月重慶市 主城區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 66 個(gè)，預(yù)售面積 平方米。 b、預(yù)售管理新體制 重慶市日前發(fā)布了商品房預(yù)售信息監(jiān)控管理的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)商品房預(yù)售信息的監(jiān)督管理，以進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，規(guī)范開放商的預(yù)售行為，減少了一些不必要的糾紛，使銷售行為變的更加透明化。二是利用好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的寶貴土地資源，實(shí)現(xiàn)土地利用的最優(yōu)化和集約化。 c、全面加強(qiáng)招商引資平臺(tái)建設(shè) 強(qiáng)化招商引資，建立市和區(qū)縣招商引資聯(lián)動(dòng)機(jī)制，完善專業(yè)投資服務(wù)促進(jìn)體系，力爭實(shí)際利用內(nèi)外資分別達(dá)到 500 億元和 12 億美元。房價(jià) 3 月份環(huán)比上升%， 4 月份環(huán)比上升 %。一直保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，在這些年的發(fā)展過程中。 c. 南城：山青水綠 南部片區(qū)是銅鑼山以西的長江以南和以東區(qū)域，是以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)域，山青水綠城市的代表