【正文】 多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。這反映出樂山樓市住宅基本已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競(jìng)爭(zhēng)即將開始！ ? 對(duì)現(xiàn)有的樂山市住宅市場(chǎng)分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來，各項(xiàng)目樓盤不斷挖掘項(xiàng)目本身特點(diǎn)與買點(diǎn)，很多樓盤推廣主題明確， ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計(jì)比較新穎、合理，很多樓盤大勢(shì)宣傳推廣感念，進(jìn)行整體包裝與宣傳推廣，銷售價(jià)格不斷平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)的對(duì)新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購(gòu)房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計(jì)上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。建設(shè)部新修訂的 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ，對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。央行加息會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會(huì)在一定程度上抑制購(gòu)房需求的擴(kuò)張。 ? （ 6） 、 產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇 ? 房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低 ， 另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化 。 以 5年期以上個(gè)人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。 ? 同月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例從 20%提高到 35%及以上。但是，在這半個(gè)月的時(shí)間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。五六月將是新樓盤上市的高峰期。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會(huì)，盡管許多開發(fā)商都把營(yíng)銷重點(diǎn)放在商鋪上，使整個(gè)房交會(huì)呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。 ? （ 4）、樂山進(jìn)入“具有一定規(guī)模時(shí)代” ? 在今年房交會(huì)上展示的新樓盤中 83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、整體外形等而且在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢(shì)，在房交會(huì)上以往的獨(dú)棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對(duì) 2020年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時(shí)代”。三是區(qū)域配套相對(duì)完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時(shí)代氣息。 戶型的結(jié)構(gòu)形 式 數(shù)量 比例 平層 11組 38% 錯(cuò)層 9組 31% 躍層 9組 31% 38%31%31%0%50%100%多層住宅戶型的結(jié)構(gòu)形式平層 錯(cuò)層 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)可謂是穩(wěn)中有漲。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在 200家左右。 ? ○供應(yīng)區(qū)域預(yù)測(cè)：大佛風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的舊城改造，第三次拆遷工作將在2020年持續(xù)開展，屆時(shí)將有一些土地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響?！? “從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最近幾個(gè)月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點(diǎn)。期房限轉(zhuǎn) 39。不能光看價(jià)格漲幅，而忽略了成本漲幅。 ? （ 3） 匯得陽光及相關(guān)單位的內(nèi)部：內(nèi)部的中高層管理人員。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點(diǎn)指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。 ? （七）項(xiàng)目后期策劃 ? １、付款方式 ? 多種付款方式的選擇可以減輕買家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”這三種?？党?項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 主要內(nèi)容 ? 本報(bào)告對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。而目前正在積極準(zhǔn)備推向市場(chǎng)的項(xiàng)目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司清華星城二期、大中華實(shí)業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第二期等，總建筑面積也在 80萬平方米左右，預(yù)計(jì)下半年10月前后將陸續(xù)推出，這些新項(xiàng)目中，有多層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河的 ?? 總之，適合各種類型購(gòu)買者的房源都有，房源充足，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的選擇空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2）目標(biāo)客戶群 ? 嘉州花城將主力目標(biāo)客戶鎖定在樂山企業(yè)中的中高級(jí)白領(lǐng)階層，為了獲得更多的中高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計(jì)了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購(gòu)買。 ? （四）大盤在促銷上的成熟手法值得美林苑 這對(duì)市場(chǎng)推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義。 右方景觀（北方） 主要臨近白燕路，多為氣修、氣貿(mào)服務(wù)一條街，房屋矮小，陳舊。 ? 噪音污染 ? 因地塊只有兩面鄰街，主要交通干道 —— 嘉興路往來的機(jī)動(dòng)車輛較少產(chǎn)生的噪音對(duì)未來小區(qū)的污染不是很嚴(yán)重。 主要消費(fèi)者來源： 學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營(yíng)老板、其他青年人。有強(qiáng)烈的文化娛樂購(gòu)物需求。目前由于各方面調(diào)控市場(chǎng)一直處于“待 銷”狀態(tài)，購(gòu)房者保持觀望態(tài)度。主 要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；樂山 及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；區(qū)縣暴發(fā)戶等成功與有能力之士。 主力客戶群定位 地域：以樂山市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其他地區(qū)及樂山區(qū)、縣為輔。其旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，整個(gè)城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。 5萬多人的集中社區(qū)： 5萬多人的生活社區(qū)包括鳳凰小區(qū)、莊大小區(qū)、鐵人小區(qū)等中、大型社區(qū)，正在開發(fā)以及 即將開發(fā)的住宅小區(qū)。 105國(guó)道 與三樂路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。 ? 距離地塊不到半小時(shí)車程就是樂山大佛旅游風(fēng)景區(qū)，坐落于樂山的大佛被聯(lián)合國(guó)給予世界遺產(chǎn)，馳名中外，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地?？傋≌?、商業(yè)建筑面積 ，物管面積： ，容積率： 地形：基本規(guī)整的梯形，西略短，東長(zhǎng)。 ? 充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象 ? 無論在開盤前的廣告預(yù)熱，還是銷售期間的廣告升溫，大盤都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。 ? 電梯公寓：全部設(shè)計(jì)以大環(huán)境、規(guī)劃為主，盡量減少公攤系數(shù)。綠化率在 45%以上。從效果來看， 2020年的新增供應(yīng)量明顯高于去年，緩解了供需關(guān)系。通過早期的軟性宣傳，先建立其市場(chǎng)形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。 ? （六）項(xiàng)目功能的策劃 ? １、 住客會(huì)所 ? 參考成都成功的住宅小區(qū)項(xiàng)目，其住客會(huì)所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說是其成功的一大決定因素，如成都萬科、成都置信等均極為標(biāo)榜其會(huì)所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會(huì)所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會(huì)所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動(dòng)場(chǎng)所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢及以下項(xiàng)目?jī)?nèi)容： ? （ 1）文化藝術(shù)區(qū) （ 3）圖書室 ? （ 2）露天茶座 （ 4）兒童娛樂中心 ? ２、 綠化設(shè)計(jì) ? 園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時(shí)一般較為標(biāo)榜“歐陸式園林風(fēng)格”、“地中海風(fēng)情”、“凡爾賽風(fēng)格”等，由于本項(xiàng)目已經(jīng)確定應(yīng)用于西式園林“地中海風(fēng)情”相對(duì)獨(dú)立，可塑性大，見效快且明顯，所以本項(xiàng)目早期可采用先做一部分園林設(shè)計(jì)，可以更加吸引購(gòu)房者?，F(xiàn)時(shí)樂山房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場(chǎng)回報(bào)。 ? 預(yù)測(cè)三 樂山樓盤現(xiàn)場(chǎng)銷售變化 ? 由于 2020年 1月 1日起直到 6月，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控出臺(tái)了許多政策，銀行也隨著市場(chǎng)與政府的政策與變化而變化，也相繼出臺(tái)了一些政策，從 2020年 3月起樂山房產(chǎn)出現(xiàn)“待銷”狀態(tài)后，各大銷售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)“冷場(chǎng)”局面，購(gòu)房者保持觀望狀態(tài)，而 6月 1日開始實(shí)施 《 意見 》 新政策后，更是讓樂山銷售現(xiàn)場(chǎng)“冷場(chǎng)”雪上加霜，購(gòu)房者把置業(yè)計(jì)劃統(tǒng)統(tǒng)推后，保持觀望態(tài)度，需求住宅的購(gòu)房者把目光投向了租賃居住度過2020“ 政策年”。 6?１應(yīng)該會(huì)慢慢穩(wěn)定。因此，投機(jī)和投資者們近期會(huì)及時(shí)調(diào)整自己的步伐?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺(tái)至今已有兩個(gè)月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新政策對(duì)樂山房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 自 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 4）土地供求分析 ? ○供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 2020年有 800左右畝土地進(jìn)入市場(chǎng)，如此大的交易規(guī)模主要受地塊的影響。 ? ○拍賣土地的價(jià)格居高不下還在攀升，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2020年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。 ? ２００５年樂山市多層（商?。┳≌呀?jīng)從下半年的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，隨著中 ﹑ 小型樓盤項(xiàng)目的清盤，許多盤進(jìn)入尾盤時(shí)期及新樓盤涌向市場(chǎng)，許多樓盤以打造中、小面積 為主力戶型及推向市場(chǎng)，政府大勢(shì)拍賣土地，開發(fā)商開始大勢(shì)置地，樂山市的購(gòu)房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂山多層住宅價(jià)格（均價(jià)）走勢(shì)示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來至今樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在平穩(wěn)的價(jià)格上，略有上漲，并沒有受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺(tái)，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成本加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，樂山市各區(qū) 、縣人紛紛來樂山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個(gè)旅游城市 ,促使樂山市房地產(chǎn)價(jià)格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價(jià) ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價(jià) )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 4% ， 3月份比 2月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲4% ， 4月份比 3月份的價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 7%， 6月份與 4月份價(jià)格保持平衡，由此表明樂山市房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來樂山房地產(chǎn)價(jià)格在 三個(gè)月市場(chǎng)價(jià)格來看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計(jì) 10月份價(jià)格將略有上漲，由此可見，樂山并沒有受到新政策很大影響，樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山樓市隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)面積的 變化，而戶型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶型較多，也較 為好銷售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市 場(chǎng) 分 析 ? （一）樂山市場(chǎng)分析 ? ２００５年我國(guó)政府提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的口號(hào)！樂山市在建設(shè)樂山“中國(guó)第一 山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號(hào)召，２００５年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟， 隨著樂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國(guó)最熱 行業(yè)之一，２００５年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系 列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài) 勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。除此之外，投資不大的住房也是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，像領(lǐng)地國(guó)際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢(shì)，深受市場(chǎng)青睞。” “ 39。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。一些規(guī)模較小、資金實(shí)力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化。 將商業(yè)