【正文】 ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計(jì)比較新穎、合理，很多樓盤大勢(shì)宣傳推廣感念，進(jìn)行整體包裝與宣傳推廣，銷售價(jià)格不斷平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)的對(duì)新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計(jì)上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樂山房地產(chǎn)上半年總結(jié) ? 2020年，上半年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素 ? （ 1）、土地上漲房產(chǎn)利潤(rùn)降低 ? 土地拍賣繼續(xù)使房地產(chǎn)開發(fā)中土地成本上漲。各地也出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并大力推行國(guó)有土地使用權(quán)拍賣。近年來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不斷增長(zhǎng)，促使物價(jià)總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。建設(shè)部新修訂的 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ，對(duì)新建居住區(qū)的配套設(shè)計(jì)規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。這些配套設(shè)計(jì)規(guī)范的變革也將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。從 2020年 8月的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令(《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 )，到 2020年 3月的“指引” (《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 )，再到央行加息壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格有一定程度的上升。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到 %，一年期貸款利率提高到 %。央行加息會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會(huì)在一定程度上抑制購房需求的擴(kuò)張。加息直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本增加，這樣的壓力可能會(huì)改變一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)面臨行業(yè)洗牌， 2020年 3月銀行第二次調(diào)整利息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5） 、 土地增值稅的嚴(yán)格征管 ? 土地增值稅的嚴(yán)格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大 。 從 2020年下半年開始 ， 各地對(duì)土地增值稅的口子收緊 ， 實(shí)施嚴(yán)格的征管 。 ? （ 6） 、 產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇 ? 房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低 ， 另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化 。 因此 ， 2020年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競(jìng)爭(zhēng) 。 《 指引 》 規(guī)定 ， 商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放 ， 應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)， 月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 ? 央行調(diào)整住房信貸政策為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康 、 持續(xù)發(fā)展 ,中國(guó)人民銀行決定 ,從 2020年 3月 17日起 ,調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策 。 以 5年期以上個(gè)人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。具體調(diào)整的城市或地區(qū) ,可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定 ,不搞一刀切 。 將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率納入正常貸款利率管理 ,有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理 ,完善定價(jià)機(jī)制 。 ? 2020年 4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。 ? 同月，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例從 20%提高到 35%及以上。央行的有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)內(nèi)容作了嚴(yán)格的規(guī)范管理。一些規(guī)模較小、資金實(shí)力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化。 ? （ 9）、 6月 1日中國(guó)政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策調(diào)控 ? 6月 1日，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線。但是，在這半個(gè)月的時(shí)間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營(yíng)業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對(duì)“ 6?１”新政策所帶來市場(chǎng)變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會(huì)受到一定影響。政策的出臺(tái)，預(yù)示著市場(chǎng)正在向投資者的心理底線逼近。五六月將是新樓盤上市的高峰期。分水嶺 39?！? “ 39。的確是一記重拳，砸了投機(jī)的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動(dòng)了許多投資型的購房者。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會(huì)，盡管許多開發(fā)商都把營(yíng)銷重點(diǎn)放在商鋪上，使整個(gè)房交會(huì)呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。另外還有新盤受到了參觀者的高度關(guān)注，銷售順暢 ?? 一系列現(xiàn)象表明，樂山住宅市場(chǎng)的需求空間非常廣闊，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，樂山樓市仍將以住宅為主導(dǎo)。除此之外，投資不大的住房也是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，像領(lǐng)地國(guó)際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢(shì)，深受市場(chǎng)青睞。 ? （ 3）、品牌開發(fā)前景廣闊 ? 在今年的秋季房交會(huì)上，參觀者更加注重品牌樓盤，例如：嘉州花城、時(shí)代廣場(chǎng)、領(lǐng)地國(guó)際公寓等一系列品牌樓盤，這充分表明樂山購房者不僅把目光投在樓盤本身，而且更加注重了開發(fā)商樓盤品牌，從另一個(gè)方面可以看到樂山房地產(chǎn)開發(fā)商已不再把目光放在樓盤的銷售，同時(shí)更加注重了品牌的打造。 ? （ 4）、樂山進(jìn)入“具有一定規(guī)模時(shí)代” ? 在今年房交會(huì)上展示的新樓盤中 83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、整體外形等而且在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢(shì)，在房交會(huì)上以往的獨(dú)棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對(duì) 2020年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時(shí)代”。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)走向了成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市 場(chǎng) 分 析 ? （一）樂山市場(chǎng)分析 ? ２００５年我國(guó)政府提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的口號(hào)！樂山市在建設(shè)樂山“中國(guó)第一 山”的目標(biāo)中，響應(yīng)中央號(hào)召，２００５年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟， 隨著樂山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國(guó)最熱 行業(yè)之一，２００５年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系 列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài) 勢(shì)，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。注重生 活品位，講究生活品質(zhì)，對(duì)區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進(jìn)這個(gè)區(qū)域，就能夠產(chǎn) 生一種與眾不同的感覺。三是區(qū)域配套相對(duì)完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時(shí)代氣息。而目前正在積極準(zhǔn)備的項(xiàng)目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得 ? 陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司 ? 清華星城、大中華實(shí)業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第一期 ? 等，總建筑面積也在８０萬平方米左右，預(yù)計(jì)下半年將陸續(xù)推出，這些新項(xiàng)目中，有多 ? 層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河 ? 的 ?? 總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充分，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的 ? 選擇空間。 ? ２００５年樂山市多層（商?。┳≌呀?jīng)從下半年的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，隨著中 ﹑ 小型樓盤項(xiàng)目的清盤，許多盤進(jìn)入尾盤時(shí)期及新樓盤涌向市場(chǎng)，許多樓盤以打造中、小面積 為主力戶型及推向市場(chǎng)，政府大勢(shì)拍賣土地，開發(fā)商開始大勢(shì)置地，樂山市的購房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂山多層住宅價(jià)格（均價(jià)）走勢(shì)示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來至今樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在平穩(wěn)的價(jià)格上，略有上漲，并沒有受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺(tái)，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成本加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，樂山市各區(qū) 、縣人紛紛來樂山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個(gè)旅游城市 ,促使樂山市房地產(chǎn)價(jià)格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價(jià) ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價(jià) )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 4% ， 3月份比 2月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲4% ， 4月份比 3月份的價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 7%， 6月份與 4月份價(jià)格保持平衡，由此表明樂山市房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來樂山房地產(chǎn)價(jià)格在 三個(gè)月市場(chǎng)價(jià)格來看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計(jì) 10月份價(jià)格將略有上漲，由此可見，樂山并沒有受到新政策很大影響，樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山樓市隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)面積的 變化，而戶型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶型較多，也較 為好銷售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。 戶型 數(shù)量 比例 五室三廳三位 1組 3% 四室三廳雙衛(wèi) 4組 12% 四室兩廳三衛(wèi) 3組 9% 四室兩廳雙衛(wèi) 3組 9% 四室四廳四衛(wèi) 1組 3% 三室三廳三衛(wèi) 1組 3% 三室三廳雙衛(wèi) 2組 6% 三室兩廳雙衛(wèi) 11組 34% 兩室兩廳雙衛(wèi) 1組 3% 兩室兩廳一衛(wèi) 5組 15% 兩室一廳一衛(wèi) 1組 3% 一室一廳 1組 3% 多層住宅主要戶型比例示意圖3%12%9% 9%3% 3%6%34%3%15%3% 3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%五室三廳三位 四室三廳雙衛(wèi) 四室兩廳三衛(wèi) 四室兩廳雙衛(wèi)四室四廳四衛(wèi) 三室三廳三衛(wèi) 三室三廳雙衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi)兩室兩廳雙衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 一室一廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山市樓市在戶型面積的打造上一味追求大面積、大戶型，從 2020年 3月份以來購房者追求大面積住宅，而開發(fā)商也投其所好，開發(fā)大面積住宅，但在 2020年下半年隨著市場(chǎng)大面積住宅飽和，購房者逐步轉(zhuǎn)向中、小面積住宅的需求，在 2020年推出市場(chǎng)銷售的樓盤有 18個(gè)， 70平方米以下的占到 10%的比例， 7585平方米的占到10%的比例，也就是說相對(duì)樂山小戶型而言 85平米以下的占到 20%的比例，而90100平方米的占到 5%的比例， 110120平方米的占到 15%的比例， 130150平方米的占到 37%的比例首居第一，而16018平方米的占到 12%的比例， 190210平方米的占到 5%的比例， 220平方米以上的占到 7%的比例，從上述數(shù)據(jù)不難得出隨著市場(chǎng)購房者對(duì)面積的需求變化開發(fā)商在面積打造上也隨之變化，從另一個(gè)方面也同時(shí)體現(xiàn)出 2020年市場(chǎng)對(duì)面積的需求中、小戶型面積占到主導(dǎo)地位。 戶型的結(jié)構(gòu)形 式 數(shù)量 比例 平層 11組 38% 錯(cuò)層 9組 31% 躍層 9組 31% 38%31%31%0%50%100%多層住宅戶型的結(jié)構(gòu)形式平層 錯(cuò)層 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)分析 ? 2020年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)可謂是穩(wěn)中有漲。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。 ? ○拍賣土地的價(jià)格居高不下還在攀升，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2020年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。 ? ○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀