【正文】 以三口之家為主，根據(jù)對潛在客戶群市調(diào)數(shù)據(jù)結(jié)論和區(qū)域 4000— 6000 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)的自住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目客戶群的基準(zhǔn)測算，本案主力戶型應(yīng)以 二居、三居為主，比例可在 70%左右；為豐富戶型結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶的需要，躍層、復(fù)式、錯層結(jié)構(gòu)也可考慮，但比例不應(yīng)超過 20%；此外還可設(shè)計少量（ 10%左右）一居室。 2）一房戶型 本案周邊一房結(jié)構(gòu)產(chǎn)品較為稀缺，目前在銷項目不多，主要為區(qū)域投資市場尚為激活所至；一房產(chǎn)品由于其具有置業(yè)過渡性和價值變現(xiàn)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)商圈分布的影響，各項目均較少。經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、主臥、次臥、次臥、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、其他配房比例應(yīng)在 24：12： 11： 8： 7： 4： 7： 3 上下，設(shè)計時應(yīng)在玄關(guān)等方面以建筑戶型體科學(xué)分割為準(zhǔn)，不應(yīng)將其作為時尚因素，其他潔污分區(qū)等（主要對一個次臥的位置將有所沖擊）考慮權(quán)重設(shè)置不應(yīng)太高，先滿足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 面積的實(shí)惠度。 根據(jù)客戶群消費(fèi)心理特點(diǎn)在設(shè)計戶型時，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ①在住宅平面功能的細(xì)化上，可考慮購房 者的實(shí)用性需求，如居室要滿足多功能而非單一性（非僅作小書房或小工作室等）；不設(shè) 3— 4平方米儲藏室或 1— 2平方米的更衣室等，以達(dá)到主起居室 /臥室的方正性和較大的面積。面寬太小會給使用帶來極大不便。在 2001 年后，隨著更多的公寓報批的寫字樓項目的出現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 天 ) 出售的寫字樓數(shù)量（個） 7 1 6 平均出售價格 (元 /平方米 ) 9534 7200 9923 平均租售率 (%) （ 1）總需求量走勢預(yù)測 寫字樓的有效需求的增長主要取決于兩個因素：一是國內(nèi)企業(yè)數(shù)量的增加和規(guī)模 的發(fā)展，而國內(nèi)企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量兩個方面的提高則又取決于我國的國民經(jīng)濟(jì)增長水平；二是外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，這又受入世效果的體現(xiàn)和以美國為首的全球經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇的影響。中關(guān)村在寫字樓市場上的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，正是印證了這一點(diǎn)。這將成為今后寫字樓的一個賣點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套整體 指標(biāo)要求 根據(jù)北京市 千人指標(biāo) 及報規(guī)劃審批的要求， 項目西區(qū)配套公建建筑面積，合計： 53562 平方米。分析其中原因，開發(fā)商為了促進(jìn)項目銷售，在會所建設(shè)時配備了許多超出客戶實(shí)際需求水平的項目，經(jīng)營沒有最大限度貼近客戶生活。 b) 以滿足“遠(yuǎn)洋山水”項目東、西區(qū)未來 3萬余名社區(qū)居民文化體育休閑需要為目的，會所經(jīng)營內(nèi)容貼合實(shí)際需求。 e) “遠(yuǎn)洋山水”西區(qū)會所（項目主會所）內(nèi)容以康體休閑為主，包括：游泳館、綜合健身、羽毛球、乒乓球、臺球等，及其附屬設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 包括：運(yùn)動器械、體操房、乒乓球、臺球等 —— 辦公用房、小賣部 、休息區(qū)共計 700平方米。 b) 經(jīng)營方式建議 a) 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。 c) 引入知名連鎖康體機(jī)構(gòu)，聯(lián)營或租賃經(jīng)營。周邊項目具有會所設(shè)計的分布不多，且主要集中在少數(shù)大盤項目，總體對比市內(nèi)其他區(qū)域 會所的分配比例偏小，區(qū)域稀缺具有一定規(guī)模且功能完善的會所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時，會所知名度與美譽(yù)度的建立，也為項目品牌營造出更為良好的市場形象，利于住宅項目的整體營銷。 b) 部分項目出租經(jīng)營。 f) 會所選址應(yīng)有利經(jīng)營，結(jié)合其大開間特性，建議設(shè)置于魯谷西路。 包括 :泳池面積 25*50=1250 平方米（標(biāo)準(zhǔn)池） 設(shè)備房、更衣室、岸邊休息面積、廁所等 —— 羽毛球館 :900 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。結(jié)合研究機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)論與實(shí)地深訪情況，提出西區(qū)會所設(shè)置原則：既滿足《千人指標(biāo)》要求及營銷需要，又不給后期會所經(jīng)營管理增加負(fù)擔(dān)。 會所定位研究及經(jīng)營建議 ☆ 宏觀環(huán)境定位研究 會所配置，已日益為購房者所關(guān)注，因此也頗受開發(fā)商重視，但會所經(jīng)營狀況卻不容樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。寫字樓的電梯、餐廳、車位等環(huán)節(jié)還將會對客戶選擇物業(yè)起到?jīng)Q定性的影響。 （ 2）價格走勢 區(qū)域周邊相比全市較少的供給量和較高租售率、及當(dāng)前稍作上升的需求量，決定了 2020 年寫字樓的租金和售價將會略有上長，但升幅將會界定在一個有限的范圍內(nèi)，并不會像大多數(shù)開發(fā)商及媒體所期望的那樣發(fā)生較大幅度的上揚(yáng)。 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓共計 37個，周邊區(qū)域分布的寫字樓共計 31 個，其中高級寫字樓 17 個，中心區(qū)寫字樓共計 6個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③客廳的傳統(tǒng)功能包括娛樂、聚會、招待客人等，值得注意的是：客廳的視野、采光時間比朝向更受購房者的關(guān)注。根據(jù)本案潛在客戶群特征調(diào)查，四房產(chǎn)品應(yīng)控制比例，不宜太多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。經(jīng)過方差靈敏度檢驗（ F=95%）后，按照廳室順序，起居室和餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、其他配房比 例應(yīng)在 28： 12： 6： 5： 2上下，設(shè)計時應(yīng)以前衛(wèi)風(fēng)格為主，從空間利用度入手滿足居住理念的主題，維護(hù)項目產(chǎn)品形象的統(tǒng)一性；在本區(qū)域，結(jié)合項目本身總體定位特點(diǎn)和客戶群特征，不應(yīng)以市場當(dāng)前一房結(jié)構(gòu)流行的 LOFT理念為本案一房產(chǎn)品設(shè)計的指導(dǎo)，廳室面積布局比例相差不宜過大。其中一房、四房及以上及復(fù)式 /躍層的數(shù)量占總比例的 15%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶積累 Strenth 已有一定積累，且意向 強(qiáng)烈 積累了豐富大量的 關(guān)注客戶 —— 積累一定客戶量，且反映良好 —— 已有一定客戶 群的積累 Weakness —— 相關(guān)信息化工作開展速度慢，主要靠純粹店鋪銷售 —— 主要 依靠玉海園項目積累，推廣輻射力工作強(qiáng)度不夠 價格提升將使其失去原先客戶群 區(qū)域市場認(rèn)可度 Strenth 實(shí)力開發(fā)商，市場認(rèn)可度強(qiáng) —— 市場口碑較 好 團(tuán)購存在一定 市場 在本區(qū)域有一 定知名度 Weakness —— 前期開發(fā)項目， 缺乏工作細(xì)化 —— —— 行業(yè)經(jīng)營比例 Strenth 通過股權(quán)轉(zhuǎn)移，逐步做 到純粹市場化 —— 以房地產(chǎn)為生存行業(yè) —— 以房地產(chǎn)為生 存行業(yè) Weakness 原先非中遠(yuǎn)集團(tuán)主營 業(yè)務(wù) 多行業(yè)經(jīng)營，非世 茂集團(tuán)主業(yè) —— —— 為資金運(yùn)作升 值目的經(jīng)營 —— 資金籌措方式 Strenth 自有資金充足，貸款信 用資質(zhì)高 自有資金充足，無 銀行貸款 —— —— —— —— Weakness —— —— 以銀行貸款為主力資金 銷售專業(yè)程度 Strenth 逐步走向工作細(xì)化模 式 銷售理念先進(jìn)，南方開發(fā)經(jīng)驗積累豐富 —— 從三期開始聘請偉業(yè)公司代理 成業(yè)行入主，與先前玉海園不同 —— Weakness —— —— 專業(yè)程度較低，以發(fā)展部分兼營為主 —— —— 專業(yè)程度在商品房項目中較低 （ II）戶型比較定位 在戶型面積比例上，區(qū)域周邊競爭項目 的戶型已接近市場主流面積配置，只有少數(shù)風(fēng)格獨(dú)特項目的設(shè)計理念造成其單戶面積大于主流標(biāo)準(zhǔn)，如北京印象等。 百分比 10 30 100 板樓 樣本數(shù) 1 6 10 44 45 66 22 7 201 百分比 3 5 11 100 總計 樣本數(shù) 3 9 17 56 66 82 31 10 271 百分比 100 ○ 對衛(wèi)生間數(shù)量需求調(diào)查情況的回顧 表 ：二居室衛(wèi)生間數(shù)量期望分布表 樓型 數(shù)量分類 一個即可 應(yīng)有二個 合計 塔樓 問卷數(shù) 39 26 65 百分比 % 60 40 100 板樓 問卷數(shù) 48 21 69 百分比 % 100 表 ：三居室衛(wèi)生間數(shù)量期望分布表 樓型 數(shù)量分類 一個即可 應(yīng)有二個 三個及以上 合計 塔樓 問卷數(shù) 22 67 89 百分比 % 100 板樓 問卷數(shù) 66 120 22 208 百分比 % 100 2 競爭環(huán)境下的戶型定位和測量分析 （ I）總產(chǎn)品體量競爭 力對比分析 山水與西區(qū)主要項目競爭力比較表 項目名稱 遠(yuǎn)洋山水 世紀(jì)城 曙光花園 頤源居 玉阜嘉園 長安新城 項目產(chǎn)品供應(yīng)量 Strenth 總共近 200 萬平方米，產(chǎn)品類型豐富，對市場影響力大 總共近 250 萬平方米，產(chǎn)品以舒適型為主，口碑良好 供應(yīng)量適中， 66萬平方米，開發(fā)難度低 供應(yīng)量適中， 42 萬平方米 規(guī)模不大，只有 13 萬平方米，易消化 50 萬平米的規(guī)模，產(chǎn)品供應(yīng)豐富 Weakness 開發(fā)進(jìn)度要求，銷售策略調(diào)整空間不多， 核心地段項目營銷術(shù)將失真 —— 由于先期為經(jīng)濟(jì)適用房，對項目整體形象有一定影 響 各期開發(fā)量 Strenth 調(diào)整策略靈活，發(fā)展商 資金實(shí)力雄厚 各期開發(fā)量較均衡，銷售周期安排合理 —— 開發(fā)量較均衡，使項目銷售任務(wù)平均 Weakness —— —— 開發(fā)有序性差，產(chǎn)品品質(zhì)相差太多 開發(fā)有序性差，產(chǎn)品品質(zhì)相差太多 集中開發(fā)式模式，造成海開項目自相競爭 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住宅產(chǎn)品定位 1 潛在客戶群需求特征分析 ○ 居室調(diào)查結(jié)果匯總 表 ：潛在客戶臥室數(shù)量需求分布表 樓型 分布 一居 二居 三居 四居 其他 合計 塔樓 頻數(shù) 15 66 73 154 百分比 100 板樓 頻數(shù) 15 94 201 12 322 百分比 100 合計 頻數(shù) 19 136 261 12 3 431 百分比 100 表 ：二居室面積需求情況（含塔樓及板樓） 樓型 面積區(qū)間 60 以下 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121130 合計 塔樓 樣本數(shù) 2 2 7 12 28 8 3 4 66 百分比 100 板樓 樣本數(shù) 2 3 16 18 31 21 3 0 94 百分比 33 0 100 總計 樣本數(shù) 4 5 23 30 59 29 6 4 160 百分比 100 表 ：三居室面積需求情況（含塔樓及板樓） 樓型 面積 區(qū)間 71— 80 81— 90 91— 100 101— 110 111— 120 121— 130 131— 140 140以上 合計 塔樓 樣本數(shù) 2 3 7 12 21 16 9 3 70 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域周邊只有長安新城商二期商品房形式產(chǎn)品，當(dāng)量為 50 萬建筑平方米，對本項目存在潛在客戶群的爭奪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）控規(guī)調(diào)整后概況 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其 中：住宅建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、市政方案論證（見數(shù)據(jù)報告） 四、從區(qū)域競爭和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 區(qū)域市場供給概況 1）商品房項目 項目區(qū)域周邊的供應(yīng)量較北京市其他區(qū)域的密集程度較差。 供電。 2002 年 9 月通過委托市供電局做咨詢方案（規(guī)劃總規(guī)模 160 萬平方米），市供電局已確定取消在我項目用地內(nèi)建設(shè)