【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息說(shuō)明 在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 選擇上，以報(bào)告撰寫者搜集的本年度 2月 20— 23 日的現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果為信息來(lái)源，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樣本數(shù)為 30 個(gè)，包括商品房、混合住宅小區(qū)、商住訴求項(xiàng)目和寫字樓銷售標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目。項(xiàng)目名單如下： 居住類商品房 混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 商住項(xiàng)目 寫字樓項(xiàng)目 美麗園 玉阜嘉園 地鐵古城家園 今日家園 萬(wàn)地名苑 天行建 自由度 世紀(jì)城 青塔東里小區(qū) 西興花園 百朗園 酈城 誠(chéng)品建筑 晉元莊小區(qū) 田村路北小區(qū) 嘉德公寓 逸城 曙光花園 魯谷住宅小區(qū) 長(zhǎng)安西點(diǎn) 玉海園 頤源居 長(zhǎng)安新城 恩濟(jì)莊園 魯藝 上河村 北京印象 御景山 玉泉新城 戶型產(chǎn)品市調(diào)結(jié)論調(diào)整情況 本次調(diào)研的目的是驗(yàn)證潛在客戶具體的戶型需求，從市場(chǎng)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提出關(guān)于戶室比方面的建議，并補(bǔ)充成為遠(yuǎn)洋山水整體定位報(bào)告的組成部分； 一、調(diào)研實(shí)施 由維拓設(shè)計(jì)院進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，從中遴選塔 /板樓戶型共計(jì) 21 個(gè)，如下： 一居 二居 三居 四居 合計(jì) 塔樓 2 4 4 10 板樓 —— 4 4 3 11 合計(jì) 2 8 8 3 21 由市場(chǎng)營(yíng)銷部協(xié)助進(jìn)行《部分主力戶型設(shè)計(jì)方案征詢意見(jiàn)手冊(cè)》的平面設(shè)計(jì)，向山水客 戶數(shù)據(jù)庫(kù)中積累的客戶郵寄，截止 5 月 11 日，書面回饋 170 份； 同時(shí)在公司網(wǎng)站登出和征詢意見(jiàn)，截止 5 月 12 日，回收反饋 275 份； 二、樣本說(shuō)明 以潛在客戶（客戶數(shù)據(jù)庫(kù)）回饋問(wèn)卷及網(wǎng)上回饋問(wèn)卷作為統(tǒng)計(jì)和分析對(duì)象： ① 書面回饋問(wèn)卷共計(jì) 163 份，其中明顯無(wú)效的問(wèn)卷 0 份；② 書面回饋問(wèn)卷中有 45份出現(xiàn)同時(shí)選擇塔樓和板樓的情況（問(wèn)卷中明確要求單選），考慮樣本數(shù)量問(wèn)題，將該 45份問(wèn)卷視做 90 份有效問(wèn)卷處理，但分析樣本特征時(shí)，仍按 45 份進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析；③ 網(wǎng)上回饋有效問(wèn)卷 268 份；④ 總體樣本情況如下： 類別 序號(hào) 其中 問(wèn)卷數(shù)量 樣本數(shù)量 書面回饋 1 有效的單選問(wèn)卷 118 118 2 有效的雙選問(wèn)卷 45 90 3 無(wú)效問(wèn)卷 7 _ 網(wǎng)上回饋 4 有效問(wèn)卷 268 268 合計(jì) _ _ 431 476 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展分析 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)條件和發(fā)展 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)概況 國(guó)民生產(chǎn)指標(biāo)及發(fā)展方向 石景山區(qū)是北京市傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，原有的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈落后態(tài)勢(shì)。 2002 年海淀區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值目標(biāo)為 386 億元 ；石景山區(qū)為 104 億元；豐臺(tái)區(qū)為 億元。上述數(shù)據(jù)反映出石景山與豐臺(tái)兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r落后，區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力較低。 2002 年石景山區(qū)全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 104億元，同比增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售額完成64 億元，同比增長(zhǎng) %。財(cái)政收入完成 9 億元，同比增長(zhǎng) % 人均居民可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)到 11000 元。 項(xiàng)目用地隔路相遙的首都雕塑公園規(guī)劃建設(shè)分為三期，首先建設(shè)南區(qū)（為一期工程），北區(qū)為二期工程，老山山體為三期工程。南區(qū)包括玉泉廣場(chǎng)和雕塑展示平臺(tái)區(qū)，規(guī)劃成東、中、西三個(gè)分區(qū)，東區(qū)玉泉廣場(chǎng)是該地區(qū) 商業(yè)、展覽、交通中心，設(shè)展覽沙龍等展示交流功能，并建設(shè)北京市一流的標(biāo)志性大型雕塑。 （遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目毗鄰雕塑公園南區(qū)，可對(duì)項(xiàng)目部分區(qū)域形成景觀） 當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀特點(diǎn) 1）石景山區(qū)作為傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，面臨日益突出的結(jié)構(gòu)性矛盾，嚴(yán)重制約了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 2） 石景山區(qū) 62 個(gè)自然村占地多，環(huán)境差，外來(lái)人口密集，嚴(yán)重制約城市化進(jìn)程； 人居環(huán)境 由于石景山區(qū)的 62 個(gè)自然村和近百萬(wàn)平方米的危舊平房區(qū)，雖然區(qū)政府于2002 年底對(duì)區(qū)內(nèi)村民實(shí)行了一次性“農(nóng)轉(zhuǎn)居”，但人居環(huán)境及市政配套情況尚未得到有效改觀，市政設(shè)施不配套，衛(wèi)生 臟亂死角多，惡劣的人居環(huán)境制約了區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前石景山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展程度大大低于北京市平均水平。 2000 年北京市旅游業(yè)總收入已經(jīng)占到全市 GDP 的 19%，而石景山區(qū)僅占 %。 另外，石景山區(qū)駐區(qū)軍事單位較多，用地占全區(qū)總面積的 %，且大多與區(qū)域內(nèi)旅游景點(diǎn)相互交錯(cuò)，對(duì)區(qū)域旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和旅游線路的設(shè)置形成了約束，一定程度上制約了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，石景山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 110億元，增長(zhǎng) 5%。社會(huì)消費(fèi)品零售額 72 億元，增長(zhǎng) 12%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11550 元，增長(zhǎng) 5%。措施主要表現(xiàn)在： 1）在未來(lái)的五到十年內(nèi)石景山區(qū)將完成首都雕塑園等八大景點(diǎn)的建設(shè)，形成 “綠色都市休閑旅游與居住區(qū)”。 2）政府繼續(xù)大力扶持、壯大區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)。重點(diǎn)建設(shè)北方微電子基地。年內(nèi)啟動(dòng)微電子基地研發(fā)園建設(shè)，力爭(zhēng)成為區(qū)域內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 3）大力發(fā)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)，力爭(zhēng)沃爾瑪、東方家園上半年開(kāi)業(yè)，營(yíng)造富有現(xiàn)代氣息的商貿(mào)區(qū)。大力發(fā)展旅游業(yè)，以長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線為主干，東起玉泉公園，西至首鋼噴泉廣場(chǎng)，構(gòu)建京西綠色觀光旅 游長(zhǎng)廊。 4） 2020 年北京市將全面啟動(dòng)奧運(yùn)工程，石景山區(qū)將以此為契機(jī)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以重點(diǎn)工程樹(shù)立區(qū)域現(xiàn)代化城市新形象。 結(jié)論 ：區(qū)域未來(lái)將向生態(tài)居住社區(qū)發(fā)展，旅游業(yè)和高科技業(yè)也將獲得進(jìn)展。 二、用地規(guī)劃條件和控規(guī)調(diào)整情況 用地規(guī)劃條件分析 1）地塊基礎(chǔ)指標(biāo) 遠(yuǎn)洋山水建設(shè)用地位于石景山區(qū)魯谷地區(qū)，東臨玉泉路，西臨魯谷村西路，魯谷路的南側(cè)，由北京瑞達(dá)系統(tǒng)裝備公司將用地分為東、西兩塊，西區(qū)用地面積 公頃，東區(qū) 公頃（含雙龍賓館），根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃的考慮，土地開(kāi)發(fā)利用的方式建議先進(jìn)行西區(qū)的 開(kāi)發(fā)，視規(guī)劃具體情況再安排東區(qū)的開(kāi)發(fā)。 西區(qū)建設(shè)用地 ， 呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，由三個(gè)自然村組成，密集地聚居著約 1379戶居民，各類企業(yè)單位 30 家。 2）合理安排土地補(bǔ)償，降低土地補(bǔ)償成本，增加項(xiàng)目收益 按照我方與土地方（北方農(nóng)工商總公司）的合作合同書約定，除給付農(nóng)工商一定的貨幣補(bǔ)償外，另返還公建 萬(wàn)平方米，約定返還公建位置為玉泉路口西側(cè)沿魯谷路方向臨街獨(dú)立的公建物業(yè)，并于 2020 年 12 月 31 日前交付。 我們擬在西區(qū)安置全部返還公建面積，主要從以下方面考慮： （ 1） 合同中未明確約定返還公建在東區(qū)還是西區(qū)，雖約定內(nèi)容有東 區(qū)的傾向。 （ 2） 從交付時(shí)間看，西區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程能夠滿足。 （ 3） 在東西區(qū)公建的商業(yè)價(jià)值上，東區(qū)較西區(qū)高，升值潛力大，為了充分發(fā)揮東區(qū)商業(yè)價(jià)值的升值潛力，以及能為項(xiàng)目帶來(lái)較可觀的收益，把公建返還全安置在西區(qū)最經(jīng)濟(jì)合理。 （ 4） 在項(xiàng)目運(yùn)作中商業(yè)公建的綜合開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目用地的商業(yè)價(jià)值，屬東區(qū)東北部的現(xiàn)大中音響城所在地為最高，商業(yè)氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圍最濃，人氣最旺。在項(xiàng)目拆遷及開(kāi)發(fā)實(shí)施的過(guò)程中，考慮保留大中所在區(qū)域，先進(jìn)行西區(qū)和大中區(qū)域之外東區(qū)的開(kāi)發(fā)，這樣能夠保留現(xiàn)狀用地的商業(yè)氛圍，提升項(xiàng)目公建的商業(yè)價(jià)值，對(duì)于東西區(qū)公建物業(yè)的銷售將有很 大提升。 （ 5） 在西區(qū)商業(yè)公建建成達(dá)到使用條件后，考慮將大中音響城遷移到西區(qū)，一 方面滿足西區(qū)普通住宅區(qū)的商業(yè)需求；另一方面把東區(qū)建成與其中高檔社區(qū)品位相匹配的商業(yè)環(huán)境，提升東區(qū)的小區(qū)品質(zhì)，提高東區(qū)的投資收益。 因此安排在西區(qū)返還公建，從合同約定，返還成本上，項(xiàng)目實(shí)施和商業(yè)綜合 開(kāi)發(fā)及小區(qū)配套建設(shè)上都最合理。 97 控規(guī)調(diào)整情況明細(xì) 1） 97 控規(guī)方案操作分析 97 控規(guī)是由北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在北京市總體規(guī)劃和八寶山地區(qū)實(shí)施綠化隔離帶綜合整治規(guī)劃指導(dǎo)下編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)首規(guī)委聯(lián)席會(huì) 討論通過(guò)，發(fā)（ 97）首規(guī)辦字第 034 號(hào)文。 東、西區(qū)用地 97控規(guī)規(guī)劃指標(biāo)要求：建筑高度 1860米，容積率 ，總建筑面積 108 萬(wàn)平方米；按照 97控規(guī)中的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析：虧損 億元。 鑒于 97 控規(guī)方案不能實(shí)現(xiàn)資金平衡，要繼續(xù)該項(xiàng)目的運(yùn)作，必須進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，提高容積率，增加高度，調(diào)增建筑總體量，達(dá)到資金平衡。 2）控規(guī)調(diào)整分析 為了項(xiàng)目得以順利實(shí)施和進(jìn)一步運(yùn)作，初擬在以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整： （ I）增加建筑高度，提高容積率 1） 將西區(qū)用地的建筑高度由原控規(guī)的 60 米調(diào)高到 78 米（北部）和 81 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。 2） 東區(qū)的建筑高度由原控規(guī)的 18 米調(diào)高到 67 米（北部）和 78 米（南部），容積率由原控規(guī)的 調(diào)高到 。 3） 西郊機(jī)場(chǎng)同意按以上高度進(jìn)行調(diào)整，已出具核準(zhǔn)文件。再由市規(guī)委確認(rèn)即可。 （ II）調(diào)整教育配套設(shè)施的建設(shè) 1） 原控規(guī)規(guī)劃的中小學(xué)共占地 萬(wàn)平方米（保留用地內(nèi)現(xiàn)狀魯谷小學(xué)），我們擬將將魯谷小學(xué)拆除，將控規(guī)的 2 所小學(xué)和 1 所中學(xué)合并成一所“九年一貫制”學(xué)校，占地面積控制在 3 萬(wàn)平方米 以內(nèi)。 2） 項(xiàng)目三部于 2002 年 9 月與石景山區(qū)教委簽訂了教育配套建設(shè)協(xié)議，確定調(diào)整控規(guī)教育配套內(nèi)容，在用地范圍內(nèi)建設(shè)一所“九年一貫制”學(xué)校，關(guān)于建設(shè)規(guī)模以批復(fù)的規(guī)劃建筑面積進(jìn)行核算。 （ III）取消變電站建設(shè) 原控規(guī) 規(guī)劃在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè) 11 萬(wàn)伏變電站 1 座，由我方提供用地 公頃，這更加劇了項(xiàng)目用地的緊張程度。 2002 年 9 月通過(guò)委托市供電局做咨詢方案（規(guī)劃總規(guī)模 160 萬(wàn)平方米），市供電局已確定取消在我項(xiàng)目用地內(nèi)建設(shè)變電站的建設(shè)，由項(xiàng)目以西的魯谷變電站 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 供電。 根據(jù)項(xiàng) 目東西區(qū)的總體規(guī)劃，擬建設(shè)總規(guī)模達(dá) 223 萬(wàn)平方米 ，較咨詢方案的規(guī)模增加 63 萬(wàn)平方米，用電容量將有相應(yīng)增加，是否需建設(shè)變電站需與市供電局另行協(xié)商確定。 建議西區(qū)先申報(bào)供電方案，按照咨詢方案的供電方式實(shí)施供電。因東區(qū)用地的調(diào)整難度很大，為了項(xiàng)目能盡快實(shí)施，建議先進(jìn)行西區(qū)的控規(guī)調(diào)整，全面啟動(dòng)西區(qū)的建設(shè)，待東區(qū)條件成熟后，再實(shí)施東區(qū)的開(kāi)發(fā)。 3）控規(guī)調(diào)整后概況 西區(qū)控規(guī)調(diào)整后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 公頃 綠地率 % 規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米 集中綠地面積 34176 平方米 其 中：住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 規(guī)劃總戶數(shù) 8418 戶 配套建筑面積 萬(wàn)平方米 規(guī)劃總?cè)丝? 23570 人 非配套建筑面積 萬(wàn)平方米 停車數(shù)量 5892 輛 地下建筑面積 萬(wàn)平方米 其中：地上車位 2652 輛 容積率 地下車位 3240 輛 三、市政方案論證（見(jiàn)數(shù)據(jù)報(bào)告） 四、從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 區(qū)域市場(chǎng)供給概況 1）商品房項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域周邊的供應(yīng)量較北京市其他區(qū)域的密集程度較差。由于周邊尚不存在近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域（如：金融街、 CBD、麗都 等），新盤數(shù)量較其他區(qū)域少，但區(qū)域交通（環(huán)路、地鐵沿線）逐漸為更多的潛在購(gòu)房群所認(rèn)可，且輻射區(qū)域的穩(wěn)定收入人群比例較高，使區(qū)域及外圍的需求市場(chǎng)較大，如世紀(jì)城至今銷售額已超過(guò) 30 億。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)史上，從 2002 年底開(kāi)始，周邊大盤有急劇增加態(tài)勢(shì)，如玉泉新城、長(zhǎng)安新城（二期）、長(zhǎng)安明珠等，使區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈。 區(qū)域商品房項(xiàng)目分布表 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開(kāi)發(fā)商 均價(jià) 價(jià)格區(qū)間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 入住時(shí)間 美麗園 21 公頃 萬(wàn) 板式 東方鴻銘 5800 55806100 毛坯 30/12/2000 玉阜嘉園 13 萬(wàn) 板式 海開(kāi) 5100 47005800 初裝修 30/08/2002 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、