【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。必將在區(qū)域價(jià)值和社區(qū)環(huán)境上大做文章。簡(jiǎn)單分析山水奧園最主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其低容積率，6層帶電梯。法式風(fēng)情園林、完善的社區(qū)配套。其90平米兩居、130平米三居的戶型也非常經(jīng)濟(jì)實(shí)用。但是其開(kāi)盤(pán)預(yù)期價(jià)格較高達(dá)到6800——7000元（毛坯房）。相比山水奧園，本項(xiàng)目在規(guī)模、配套、環(huán)境上都不占優(yōu)，但本項(xiàng)目具有非常好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低。區(qū)域內(nèi)以經(jīng)濟(jì)型戶型為主的購(gòu)房需求，對(duì)總價(jià)還是比較敏感的。山水奧園的準(zhǔn)現(xiàn)房高價(jià)入市，更使得本項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出。本項(xiàng)目和山水奧園本質(zhì)上是兩個(gè)不同的產(chǎn)品，客群上也有所區(qū)分?？梢哉f(shuō)本項(xiàng)目和山水奧園是互補(bǔ)的。對(duì)山水奧園價(jià)格敏感的客戶必然會(huì)轉(zhuǎn)向那些性價(jià)比更優(yōu)的項(xiàng)目。如本案、新街坊、北苑家園等。山水奧園預(yù)期將在5月份左右入市，其強(qiáng)勢(shì)推廣，會(huì)引起客戶對(duì)本區(qū)域的關(guān)注，這對(duì)提升區(qū)域價(jià)值是有利的。如果我們能夠在山水奧園附近的交通要道設(shè)置顯眼的指路牌、引導(dǎo)牌必然會(huì)吸引部分客戶。應(yīng)該做到讓凡是到山水奧園看房的客戶都會(huì)留意到本項(xiàng)目的存在。因此我們認(rèn)為從某種程度上講山水奧園的入市推廣，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成促進(jìn)作用。216。 傲城　　項(xiàng)目概況北辰綠色家園總建筑面積180萬(wàn)平米，三期傲城住宅面積7萬(wàn)多平米，由7棟板樓組成。主要賣(mài)點(diǎn)：雙公園（國(guó)家森林公園和社區(qū)休閑體育公園），社區(qū)規(guī)模配套，溫泉入戶，社區(qū)會(huì)所，全功能商業(yè)中心。戶型面積：一居室80—100平米，兩居室120—130平米，三居室140—160平米，均價(jià)6700元。傲城從包裝和銷售上都非常成功，其宣傳口號(hào)是“雙公園新生態(tài)生活圈，亞奧榮耀，信心之城”。其極具特色的售摟處讓人印象深刻。進(jìn)入之后會(huì)立刻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣和信心?！　『?jiǎn)單分析傲城戶型面積比本項(xiàng)目大，單價(jià)高、總價(jià)也高。而且傲城所剩房源不多，基本上為大戶型。因此我們認(rèn)為從規(guī)模、地段、產(chǎn)品形態(tài)、客戶構(gòu)成上，本項(xiàng)目和傲城沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)。有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)傲城的客戶有可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，但有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶卻不一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)傲城，因?yàn)槠淇們r(jià)相對(duì)較高。216。 取舍196項(xiàng)目概況位于北五環(huán)沿線綠化隔離帶之內(nèi)，由三棟板式帶電梯多層及小高層組成，約3萬(wàn)平方米、總戶數(shù)：196戶、容積率：、綠化率：301%。取舍196的規(guī)模非常小，項(xiàng)目地塊本身的條件同樣不太好，戶型面積以大戶型居多。如按照常規(guī)的操作手法，該項(xiàng)目非常被動(dòng)，但是該項(xiàng)目反其道而行，借助項(xiàng)目細(xì)節(jié)，訴求寧?kù)o的取舍態(tài)度，一下子就和其它項(xiàng)目劃清了界限。同時(shí)，取舍196表明了一種選擇居住方式的態(tài)度，用196戶的取舍態(tài)度來(lái)聚攏一群特立獨(dú)行，達(dá)到社區(qū)的均質(zhì)和單純。而非大眾化社區(qū)。取舍196基本上以大戶型為主。簡(jiǎn)單分析取舍196基本上全部售空。因此取舍對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)可言。相反，取舍逆向的包裝方法，劍走偏鋒。值得借鑒和思考。216。 另外從更大的范圍來(lái)看，整個(gè)奧運(yùn)板塊將有以下的項(xiàng)目供應(yīng)：清河新城：位于清河橋的西北角，此項(xiàng)目應(yīng)該值得關(guān)注。其戶型面積為一居室50多平米，兩居室90多平米，三居室120——130平米左右，均為經(jīng)濟(jì)型戶型。此項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)作兩年以上，吸引了很多人的關(guān)注。但遲遲未能入市，現(xiàn)在正在進(jìn)行戶型微調(diào)，預(yù)計(jì)一期4棟樓約10萬(wàn)平米將在下半年開(kāi)盤(pán)，價(jià)格為6000元（精裝修）。此項(xiàng)目具有較高的性價(jià)比，會(huì)吸引很多中關(guān)村、各大學(xué)院的客戶。但是此項(xiàng)目面臨拆遷問(wèn)題，預(yù)期其開(kāi)發(fā)速度不會(huì)太快，目前施工隊(duì)尚未進(jìn)場(chǎng)。清河新城的出現(xiàn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的壓力，但其交通條件不如本項(xiàng)目，距離本項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)。因此它并不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成致命的威脅。世茂奧林花園（翠堤春曉二三期）：位于北五環(huán)仰山橋西北，是世茂集團(tuán)整合之后在北京的第一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目占地11公頃，產(chǎn)品以高層板樓為主，主力戶型為150170㎡，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)10000元。世貿(mào)奧林花園走的是高端產(chǎn)品的路線和本項(xiàng)目不具有可比性。華源?冠軍城：位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)清華東路南，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)。，㎡，為中高層板型塔樓。主力戶型為140㎡和170㎡的三居、四居，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9000元。融域：位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)花虎溝，由北京建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)。，㎡，由6棟板式小高層組合而成，此外小區(qū)配有3000平米會(huì)所、2500平米幼兒園和2000平米底商。戶型面積在69平方米175平方米。主力戶型為二居、三居，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)8200元。融域相對(duì)較高的價(jià)格和本項(xiàng)目沒(méi)有可比性。澳景花庭暢清園二期，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)，8萬(wàn)㎡，均價(jià)7200元。聞濤苑五期奧林PARK，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)，5萬(wàn)㎡。懿品閣，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)勝利飯店，精裝小戶型，㎡。澳立國(guó)際，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)北洼里鄉(xiāng)，㎡。以上項(xiàng)目和本案沒(méi)有太多的競(jìng)爭(zhēng)可言。二、實(shí)地調(diào)查情況匯總項(xiàng)目概況(按建筑規(guī)模排序)項(xiàng)目用途建筑形式建筑規(guī)模容積率房屋現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)商入住時(shí)間傲城居住板樓140萬(wàn)現(xiàn)房北辰置地入住北奧國(guó)際居住塔樓30萬(wàn)準(zhǔn)現(xiàn)房北京萬(wàn)科20056潤(rùn)城居住塔板結(jié)合45萬(wàn)2準(zhǔn)現(xiàn)房城建興華20054北京青年城居住板樓35萬(wàn)現(xiàn)房新華聯(lián)入住佳運(yùn)園居住板樓27萬(wàn)現(xiàn)房北京裕發(fā)入住新街坊居住板塔結(jié)合20萬(wàn)現(xiàn)房首佳興入住領(lǐng)地商住板、塔準(zhǔn)現(xiàn)房北京城建200512取舍居住板樓現(xiàn)房華經(jīng)地產(chǎn)入住翠堤春曉居住板樓現(xiàn)房世紀(jì)龍祥入住分析：1. 項(xiàng)目以板樓為主、塔樓為輔，—3之間，屬中、低密度項(xiàng)目。項(xiàng)目同期銷售規(guī)模基本維持在10萬(wàn)以下，屬中小規(guī)模。雖然項(xiàng)目規(guī)?？缍容^大，但由于大部分項(xiàng)目(尤其是大規(guī)模項(xiàng)目)均采用了分區(qū)開(kāi)工、分棟開(kāi)盤(pán)的形式，加之，出于市場(chǎng)預(yù)期的惜售心理，有的項(xiàng)目進(jìn)行了銷控，因此，我們認(rèn)為，區(qū)域項(xiàng)目的同期銷售規(guī)模都不大。2. 項(xiàng)目均度過(guò)了強(qiáng)銷、熱銷期，基本處于現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的尾盤(pán)銷售階段。銷售均價(jià)(按2005年3月排序)項(xiàng)目裝修狀況開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)2004320053累計(jì)漲幅一年漲幅北奧國(guó)際毛坯精裝2004364006400830019001900傲城毛坯20043650065007000500500翠堤春曉簡(jiǎn)裝20031251005300640013001100新街坊精裝200344800510059001100800領(lǐng)地毛坯20031044004650570013001050北京青年城毛坯200310500052005650650450潤(rùn)城簡(jiǎn)裝20031040504600560015501000取舍毛坯2004848715400529529黃金苑精裝未知45005300800佳運(yùn)園毛坯20037365038004460810660天怡家園毛坯39603960分析：價(jià)格分布：總體上功能差別的趨勢(shì)明顯，但北苑路東的項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間集中。說(shuō)明：北苑路東的項(xiàng)目均整體受惠于奧運(yùn)概念，但與距離奧運(yùn)中心區(qū)的遠(yuǎn)近基本無(wú)關(guān)。216。 從東西向看，基本呈現(xiàn)“西高東低”的態(tài)勢(shì)。以北苑路為界，西側(cè)越靠近奧運(yùn)中心區(qū)，項(xiàng)目售價(jià)越高，除領(lǐng)地外，其它項(xiàng)目售價(jià)均高于東側(cè)至少500元以上。東側(cè)項(xiàng)目售價(jià)相對(duì)集中，基本持平。領(lǐng)地由于緊臨北苑路，且為商住混合社區(qū)，售價(jià)與東側(cè)項(xiàng)目在同一水平。216。 從南北向看，基本呈現(xiàn)“南高北低”的態(tài)勢(shì)。北苑路西項(xiàng)目顯現(xiàn)的最為明顯，價(jià)格高低依次為北奧國(guó)際、傲城、翠堤春曉、領(lǐng)地、黃金苑、佳運(yùn)園。而路東項(xiàng)目則表現(xiàn)的不太明顯。價(jià)格區(qū)間：北苑路西項(xiàng)目?jī)r(jià)格跨度較大，但目前在售項(xiàng)目均價(jià)以7000元以上的為主。北苑路東項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在5600—5900元之間，若剔除裝修因素影響(按精裝400元、簡(jiǎn)裝200元估算)，項(xiàng)目毛坯售價(jià)集中在5400—5700元之間。價(jià)格漲幅：“低開(kāi)高走”的態(tài)勢(shì)明顯，且漲幅基本集中在由期房到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的一年時(shí)間內(nèi)。自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，項(xiàng)目累計(jì)漲幅在500—1900元之間，一年漲幅在450—1900元之間，整體上看，西側(cè)項(xiàng)目漲幅較東側(cè)明顯。隨著項(xiàng)目的交付入住、進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段，預(yù)計(jì)今后的價(jià)格漲幅不會(huì)太大。平面戶型(按面積實(shí)用率排序)項(xiàng)目實(shí)用率主力戶型主力面積一居二居三居領(lǐng)地1號(hào)塔82%一、二居801368095西2號(hào)板86%100北、136通159躍通傲城北區(qū)84%一、二居771287795通122128通135168通新街坊2號(hào)81%二、三居86150售完86北、132南123躍北136通150南3號(hào)84%北奧國(guó)際5號(hào)83%二、三居9015065西97東、西133北、148南7號(hào)81%91北125南北京青年城82%二、三居12016099北、111南、112通123通潤(rùn)城619號(hào)79%二居9910868東99106西北東128本案82%一、二居6311563南北88南、91西、96通、115躍通120通說(shuō)明：本案實(shí)用率按82%估算。分析：216。 實(shí)用率在79%86%之間，相對(duì)集中在81%84%之間。216。 主力戶型主要為二、三居，其次為一居，主力面積在70—160㎡。216。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的供給缺口較大。從銷售反饋情況看，各在售項(xiàng)目面積80㎡以下戶型基本都已售完，100㎡左右的戶型持續(xù)熱銷，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的需求十分旺盛，隨著在售項(xiàng)目接近收盤(pán)，區(qū)域供應(yīng)缺口凸顯。216。 部分項(xiàng)目仍有少量的經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型在售，但均有設(shè)計(jì)上問(wèn)題。如北奧國(guó)際65㎡一居和潤(rùn)城68㎡一居，朝向不好。傲城、領(lǐng)地8090㎡的一居，面積明顯偏大。同樣，在售的少量二居也存在如上因素而有所滯銷。216。 據(jù)偉業(yè)前一階段的調(diào)查，亞奧地區(qū)普通住宅需求主要以二居、三居為主，%、%，其次為一居，%。目前，60㎡左右一居、100㎡以下二居和120㎡左右的三居最受市場(chǎng)歡迎，需求量較大。市場(chǎng)營(yíng)銷(排除區(qū)位因素)項(xiàng)目推廣重點(diǎn)客戶定位定價(jià)策略優(yōu)惠措施銷售率領(lǐng)地新亞北：新銳商圈置業(yè)升級(jí)者房產(chǎn)投資者商務(wù)人士由低到高每層加價(jià)3080元一次性付款97折，按揭99折95%新街坊圍合式布局超大樓間距大型中心園林三代同堂置業(yè)升級(jí)者年輕白領(lǐng)低起價(jià)(5188)，高均價(jià)。定金2萬(wàn)元，不退。