【文章內(nèi)容簡介】 。必將在區(qū)域價值和社區(qū)環(huán)境上大做文章。簡單分析山水奧園最主要競爭優(yōu)勢是其低容積率，6層帶電梯。法式風情園林、完善的社區(qū)配套。其90平米兩居、130平米三居的戶型也非常經(jīng)濟實用。但是其開盤預(yù)期價格較高達到6800——7000元（毛坯房）。相比山水奧園，本項目在規(guī)模、配套、環(huán)境上都不占優(yōu)，但本項目具有非常好的價格優(yōu)勢，總價低。區(qū)域內(nèi)以經(jīng)濟型戶型為主的購房需求，對總價還是比較敏感的。山水奧園的準現(xiàn)房高價入市，更使得本項目的性價比優(yōu)勢更加突出。本項目和山水奧園本質(zhì)上是兩個不同的產(chǎn)品，客群上也有所區(qū)分?？梢哉f本項目和山水奧園是互補的。對山水奧園價格敏感的客戶必然會轉(zhuǎn)向那些性價比更優(yōu)的項目。如本案、新街坊、北苑家園等。山水奧園預(yù)期將在5月份左右入市，其強勢推廣，會引起客戶對本區(qū)域的關(guān)注，這對提升區(qū)域價值是有利的。如果我們能夠在山水奧園附近的交通要道設(shè)置顯眼的指路牌、引導牌必然會吸引部分客戶。應(yīng)該做到讓凡是到山水奧園看房的客戶都會留意到本項目的存在。因此我們認為從某種程度上講山水奧園的入市推廣，將會對本項目的銷售形成促進作用。216。 傲城　　項目概況北辰綠色家園總建筑面積180萬平米，三期傲城住宅面積7萬多平米，由7棟板樓組成。主要賣點：雙公園（國家森林公園和社區(qū)休閑體育公園），社區(qū)規(guī)模配套，溫泉入戶，社區(qū)會所，全功能商業(yè)中心。戶型面積：一居室80—100平米，兩居室120—130平米，三居室140—160平米，均價6700元。傲城從包裝和銷售上都非常成功，其宣傳口號是“雙公園新生態(tài)生活圈，亞奧榮耀，信心之城”。其極具特色的售摟處讓人印象深刻。進入之后會立刻對整個項目產(chǎn)生興趣和信心。　　簡單分析傲城戶型面積比本項目大，單價高、總價也高。而且傲城所剩房源不多，基本上為大戶型。因此我們認為從規(guī)模、地段、產(chǎn)品形態(tài)、客戶構(gòu)成上，本項目和傲城沒有太多競爭。有實力購買傲城的客戶有可能會購買本項目，但有實力購買本項目的客戶卻不一定會購買傲城，因為其總價相對較高。216。 取舍196項目概況位于北五環(huán)沿線綠化隔離帶之內(nèi)，由三棟板式帶電梯多層及小高層組成，約3萬平方米、總戶數(shù)：196戶、容積率：、綠化率：301%。取舍196的規(guī)模非常小，項目地塊本身的條件同樣不太好，戶型面積以大戶型居多。如按照常規(guī)的操作手法，該項目非常被動，但是該項目反其道而行，借助項目細節(jié)，訴求寧靜的取舍態(tài)度，一下子就和其它項目劃清了界限。同時，取舍196表明了一種選擇居住方式的態(tài)度，用196戶的取舍態(tài)度來聚攏一群特立獨行，達到社區(qū)的均質(zhì)和單純。而非大眾化社區(qū)。取舍196基本上以大戶型為主。簡單分析取舍196基本上全部售空。因此取舍對本項目沒有競爭可言。相反，取舍逆向的包裝方法，劍走偏鋒。值得借鑒和思考。216。 另外從更大的范圍來看，整個奧運板塊將有以下的項目供應(yīng)：清河新城：位于清河橋的西北角，此項目應(yīng)該值得關(guān)注。其戶型面積為一居室50多平米，兩居室90多平米，三居室120——130平米左右，均為經(jīng)濟型戶型。此項目已經(jīng)運作兩年以上，吸引了很多人的關(guān)注。但遲遲未能入市，現(xiàn)在正在進行戶型微調(diào)，預(yù)計一期4棟樓約10萬平米將在下半年開盤，價格為6000元（精裝修）。此項目具有較高的性價比，會吸引很多中關(guān)村、各大學院的客戶。但是此項目面臨拆遷問題，預(yù)期其開發(fā)速度不會太快，目前施工隊尚未進場。清河新城的出現(xiàn)會對本項目形成一定的壓力，但其交通條件不如本項目，距離本項目相對較遠。因此它并不會對本項目形成致命的威脅。世茂奧林花園（翠堤春曉二三期）：位于北五環(huán)仰山橋西北，是世茂集團整合之后在北京的第一個項目，預(yù)計下半年開盤。項目占地11公頃，產(chǎn)品以高層板樓為主，主力戶型為150170㎡，精裝開盤均價超過10000元。世貿(mào)奧林花園走的是高端產(chǎn)品的路線和本項目不具有可比性。華源?冠軍城：位于奧運中心區(qū)西側(cè)清華東路南，預(yù)計上半年開盤。，㎡，為中高層板型塔樓。主力戶型為140㎡和170㎡的三居、四居，精裝開盤均價為9000元。融域：位于奧運中心區(qū)西側(cè)花虎溝，由北京建工地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計上半年開盤。，㎡，由6棟板式小高層組合而成，此外小區(qū)配有3000平米會所、2500平米幼兒園和2000平米底商。戶型面積在69平方米175平方米。主力戶型為二居、三居，精裝開盤均價8200元。融域相對較高的價格和本項目沒有可比性。澳景花庭暢清園二期，位于奧運中心區(qū)西側(cè)，8萬㎡，均價7200元。聞濤苑五期奧林PARK，位于奧運中心區(qū)西側(cè)，5萬㎡。懿品閣，位于奧運中心區(qū)西側(cè)勝利飯店，精裝小戶型，㎡。澳立國際，位于奧運中心區(qū)西側(cè)北洼里鄉(xiāng)，㎡。以上項目和本案沒有太多的競爭可言。二、實地調(diào)查情況匯總項目概況(按建筑規(guī)模排序)項目用途建筑形式建筑規(guī)模容積率房屋現(xiàn)狀開發(fā)商入住時間傲城居住板樓140萬現(xiàn)房北辰置地入住北奧國際居住塔樓30萬準現(xiàn)房北京萬科20056潤城居住塔板結(jié)合45萬2準現(xiàn)房城建興華20054北京青年城居住板樓35萬現(xiàn)房新華聯(lián)入住佳運園居住板樓27萬現(xiàn)房北京裕發(fā)入住新街坊居住板塔結(jié)合20萬現(xiàn)房首佳興入住領(lǐng)地商住板、塔準現(xiàn)房北京城建200512取舍居住板樓現(xiàn)房華經(jīng)地產(chǎn)入住翠堤春曉居住板樓現(xiàn)房世紀龍祥入住分析：1. 項目以板樓為主、塔樓為輔，—3之間，屬中、低密度項目。項目同期銷售規(guī)?；揪S持在10萬以下，屬中小規(guī)模。雖然項目規(guī)?？缍容^大，但由于大部分項目(尤其是大規(guī)模項目)均采用了分區(qū)開工、分棟開盤的形式，加之，出于市場預(yù)期的惜售心理，有的項目進行了銷控，因此，我們認為，區(qū)域項目的同期銷售規(guī)模都不大。2. 項目均度過了強銷、熱銷期，基本處于現(xiàn)房、準現(xiàn)房的尾盤銷售階段。銷售均價(按2005年3月排序)項目裝修狀況開盤時間開盤價2004320053累計漲幅一年漲幅北奧國際毛坯精裝2004364006400830019001900傲城毛坯20043650065007000500500翠堤春曉簡裝20031251005300640013001100新街坊精裝200344800510059001100800領(lǐng)地毛坯20031044004650570013001050北京青年城毛坯200310500052005650650450潤城簡裝20031040504600560015501000取舍毛坯2004848715400529529黃金苑精裝未知45005300800佳運園毛坯20037365038004460810660天怡家園毛坯39603960分析：價格分布：總體上功能差別的趨勢明顯，但北苑路東的項目售價區(qū)間集中。說明：北苑路東的項目均整體受惠于奧運概念，但與距離奧運中心區(qū)的遠近基本無關(guān)。216。 從東西向看，基本呈現(xiàn)“西高東低”的態(tài)勢。以北苑路為界，西側(cè)越靠近奧運中心區(qū)，項目售價越高，除領(lǐng)地外，其它項目售價均高于東側(cè)至少500元以上。東側(cè)項目售價相對集中，基本持平。領(lǐng)地由于緊臨北苑路，且為商住混合社區(qū)，售價與東側(cè)項目在同一水平。216。 從南北向看，基本呈現(xiàn)“南高北低”的態(tài)勢。北苑路西項目顯現(xiàn)的最為明顯，價格高低依次為北奧國際、傲城、翠堤春曉、領(lǐng)地、黃金苑、佳運園。而路東項目則表現(xiàn)的不太明顯。價格區(qū)間：北苑路西項目價格跨度較大，但目前在售項目均價以7000元以上的為主。北苑路東項目價格集中在5600—5900元之間，若剔除裝修因素影響(按精裝400元、簡裝200元估算)，項目毛坯售價集中在5400—5700元之間。價格漲幅：“低開高走”的態(tài)勢明顯，且漲幅基本集中在由期房到準現(xiàn)房、現(xiàn)房的一年時間內(nèi)。自開盤以來，項目累計漲幅在500—1900元之間，一年漲幅在450—1900元之間，整體上看，西側(cè)項目漲幅較東側(cè)明顯。隨著項目的交付入住、進入尾盤銷售階段，預(yù)計今后的價格漲幅不會太大。平面戶型(按面積實用率排序)項目實用率主力戶型主力面積一居二居三居領(lǐng)地1號塔82%一、二居801368095西2號板86%100北、136通159躍通傲城北區(qū)84%一、二居771287795通122128通135168通新街坊2號81%二、三居86150售完86北、132南123躍北136通150南3號84%北奧國際5號83%二、三居9015065西97東、西133北、148南7號81%91北125南北京青年城82%二、三居12016099北、111南、112通123通潤城619號79%二居9910868東99106西北東128本案82%一、二居6311563南北88南、91西、96通、115躍通120通說明：本案實用率按82%估算。分析：216。 實用率在79%86%之間，相對集中在81%84%之間。216。 主力戶型主要為二、三居，其次為一居，主力面積在70—160㎡。216。 區(qū)域經(jīng)濟實用戶型的供給缺口較大。從銷售反饋情況看，各在售項目面積80㎡以下戶型基本都已售完，100㎡左右的戶型持續(xù)熱銷，說明市場對經(jīng)濟實用戶型的需求十分旺盛，隨著在售項目接近收盤，區(qū)域供應(yīng)缺口凸顯。216。 部分項目仍有少量的經(jīng)濟實用戶型在售，但均有設(shè)計上問題。如北奧國際65㎡一居和潤城68㎡一居，朝向不好。傲城、領(lǐng)地8090㎡的一居，面積明顯偏大。同樣，在售的少量二居也存在如上因素而有所滯銷。216。 據(jù)偉業(yè)前一階段的調(diào)查，亞奧地區(qū)普通住宅需求主要以二居、三居為主，%、%，其次為一居，%。目前，60㎡左右一居、100㎡以下二居和120㎡左右的三居最受市場歡迎，需求量較大。市場營銷(排除區(qū)位因素)項目推廣重點客戶定位定價策略優(yōu)惠措施銷售率領(lǐng)地新亞北：新銳商圈置業(yè)升級者房產(chǎn)投資者商務(wù)人士由低到高每層加價3080元一次性付款97折，按揭99折95%新街坊圍合式布局超大樓間距大型中心園林三代同堂置業(yè)升級者年輕白領(lǐng)低起價(5188)，高均價。定金2萬元，不退。