房地產(chǎn)項目策劃(編輯修改稿)
2025-07-27 01:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 pm的評論， 作為對Pert和cpm的評論，以下是房地產(chǎn)項目營理人員需要明白的Pert特征： 優(yōu)點： 在項目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項目進行排程和控制方面； 要領(lǐng)明確，計算不復雜； 利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關(guān)系； 關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動； Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項自文件資料，以圖表的形成指出誰應為各項活動負責； 廣泛適用于各種項目和行業(yè)； 有利于監(jiān)控時程和成本。 缺點： 項目活動必須確定，獨立不相關(guān)，并且活動之間關(guān)系必須穩(wěn)定； 必須明確先后次序關(guān)系，必須與網(wǎng)絡(luò)相連； 時間估計較為主觀，如管理人員過于樂觀或者悲觀，時間估計有被歪曲的危險； 過分強調(diào)最長路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險，還需要對關(guān)鍵路線進行仔細監(jiān)督。第四講 房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運作機制的探討 開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理。從行業(yè)上分，施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè)，其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務性行業(yè)，其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項目的經(jīng)營管理程序十分復雜，主要過程有項目經(jīng)濟分析階段、征地拆遷階段、設(shè)計報建階段、工程建設(shè)階段、推廣銷售階段。 從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生，這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點的項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責該項目的開發(fā)和銷售，當該項目全部開發(fā)銷售完成后，項目公司可以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司，以降低開發(fā)經(jīng)營風險。 項目公司是獨立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其工作職能及工作方法主要有： 一、前期策劃 前期策劃工作一般包括：機會研究、項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資策劃?？尚行匝芯渴菍椖考夹g(shù)經(jīng)濟方案的可行性進行的全面技術(shù)經(jīng)濟論證，是對項目的構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟分析基礎(chǔ)上對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制。投資策劃是今后項目管理運作的工作指南，是項目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有： 對項目的投資成本進行分析，提供各方面成本的控制指標。工程項目的成本主要有土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等。同時根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率、配套設(shè)施面積等，從而計算可銷售的面積積和成本單價指標，為各階段的投資控制提供依據(jù)。 對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃。目標進度計劃包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設(shè)進度計劃和銷售進度計劃等。總進度計劃是各階段進度的控制依據(jù)，各階段進度是相互銜接不可分割的，必須依據(jù)項目開發(fā)的特點及資金運作的要求進行編制。 對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道，并結(jié)合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。 對項目資金流量進行預測和合理計劃。確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。 在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費用的收支，及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異，以便采取適當措施及時糾偏。比如當資金回籠較計劃慢時，應及時分析原因，指出對策，采取有效的促銷策略，同時調(diào)整工程進度及開工面部署等措施，加快資金回籠。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計算機網(wǎng)絡(luò)進行管理，各部門通過計算機網(wǎng)絡(luò)將資金、進度及質(zhì)量等各方面信息進行匯總，使項目經(jīng)理能直接掌握計劃與實際的差異，調(diào)整經(jīng)營策略。利用計算機進行工程項目管理是時代發(fā)展的
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