【文章內(nèi)容簡介】 類別分區(qū)高層均價(jià)(元/M2)小高層均價(jià)(元/M2)開福區(qū)45003880芙蓉區(qū)4200438029503300天心區(qū)3050358024502880雨花區(qū)2650305011502350由上表可知，芙蓉區(qū)的商品住宅價(jià)格總體上比開福區(qū)低200－300元/m2左右，而比天心區(qū)要高出500－800元/m2左右。芙蓉區(qū)小高層均價(jià)為3000元/m2左右，高層均價(jià)在4200－4400元/m2之間?？傮w上來說，今年以來芙蓉區(qū)在售同類樓盤的價(jià)格較去年同期略有上漲。但個(gè)盤之間因項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套及推廣水平的不同，仍有較大差距。業(yè)主來源（據(jù)市場調(diào)查，購買芙蓉區(qū)住宅的業(yè)主）：區(qū)域劃分：65％來自長沙本地；30％來自相鄰縣市；5%是國外人士。文化程度：45％是本科以上；大中專35％；初高中12％；小學(xué)以下8％。信息渠道：通過廣告購買60％；朋友介紹30％左右；附近居民8％；其它2％。從事職業(yè)：白領(lǐng)人士60％（其中金融證券29％；公務(wù)員18％；IT界從業(yè)人員、律師、保險(xiǎn)、地產(chǎn)8％；廣告、記者、會計(jì)5％）；其次是外貿(mào)、建材、運(yùn)輸、個(gè)體28％，私營老板、公司總經(jīng)理10％；其它（家庭主婦）2％。主流產(chǎn)品長沙前幾年推出的樓盤多以多層、小高層為主；近兩三年產(chǎn)品更新?lián)Q代較快，市場上流行小高層、中高層，高層供應(yīng)量次之，如小高層有華盛家園、中高層有白沙花園，高層有金色華庭、維一星城、君臨天下等。就本項(xiàng)目所處的芙蓉區(qū)而言，住宅均為中高層、小高層樓盤，別墅在本區(qū)位還沒有出現(xiàn)。物業(yè)品質(zhì)作為長沙五大區(qū)之首，芙蓉區(qū)配套成熟，自然環(huán)境與景觀資源好，目前這里已有多個(gè)高檔項(xiàng)目上市，其物業(yè)品質(zhì)不斷提高，滿足了許多客戶的居家需要。設(shè)計(jì)水準(zhǔn)正如維一星城的廣告詞“維一星城，星城維一”一樣，以中庭花園為核心的“組團(tuán)半圍合式”設(shè)計(jì)理念，掀起長沙新一輪“人文居住空間”的探討。規(guī)劃設(shè)計(jì)過東方明珠電視塔的上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱該，半圍合式布局、新古典主義風(fēng)格，貼高級亞光釉面外墻磚的立面形象、12000平米綠化廣場營造出都心中的美景。無獨(dú)有偶，王府花園、雍景園、金色華庭等多個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)出擊，向沿海城市學(xué)習(xí)，在充分體現(xiàn)了長沙住宅市場當(dāng)前新住宅運(yùn)動(dòng)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。物業(yè)管理隨著高素質(zhì)樓盤的涌現(xiàn)，長沙市住宅物業(yè)的管理水平和質(zhì)量也越來越高，不少樓盤，如維一星城、雍景園、王府花園、夢澤園等都聘請知名物業(yè)管理單位進(jìn)行項(xiàng)目管理。如深圳中海外、戴得梁行、萬科等都相繼進(jìn)入長沙物業(yè)管理市場，說明先富起來的部分長沙人對住文化品味的追求。但是與沿海城市相比，長沙住宅物業(yè)的管理整體水平有待提高，人們對物業(yè)管理收費(fèi)的觀念還需轉(zhuǎn)變。第二部分 天心實(shí)業(yè)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位策略一、目標(biāo)市場鎖定．客戶需求層次客戶的需求是從低級向高級逐漸遞升的過程中從有形向無形的轉(zhuǎn)變。對應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)中房子這種特殊的產(chǎn)品，客戶的需求層次表現(xiàn)為：自我實(shí)現(xiàn)需要社會地位得到承認(rèn)受尊重的需要感受自身得到尊重社會交往需要生活/出行便利安全需要：居住有安全保證基本生活需要有房可住．產(chǎn)品特性層次產(chǎn)品的特性從核心向外延逐級擴(kuò)展的過程中呈現(xiàn)從有形到無形、從具體到抽象、從滿足功能到尋找歸屬的轉(zhuǎn)變態(tài)勢。對于房子這種包容性巨大的產(chǎn)品來說，產(chǎn)品特性的不同層次有如下特點(diǎn)：產(chǎn)品附加屬性：品牌價(jià)值、口碑效應(yīng)、美譽(yù)度、自我實(shí)現(xiàn)需求的滿足產(chǎn)品有形屬性：質(zhì)量、建筑形式、規(guī)劃、環(huán)境、配套設(shè)施產(chǎn)品核心屬性：提供居住的基本條件這里舉一個(gè)例子說明這些產(chǎn)品不同層次的特性：如百仕達(dá)花園，除了房子可用來居住這種核心特性外，現(xiàn)代機(jī)能主義的社區(qū)規(guī)劃，突破新古典的建筑形式、完善的配套、高起點(diǎn)的環(huán)境設(shè)計(jì)構(gòu)成了產(chǎn)品的有形層次特性；豪華會所帶給業(yè)主的尊貴感受、持續(xù)不斷的品牌形象打造、良好的口碑及吸引社會不同階層人士的關(guān)注形成的美譽(yù)度，構(gòu)成了該產(chǎn)品的附加屬性。．房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與客戶需求層次的對應(yīng)關(guān)系基本生活需要安全需要社會交往需要受尊重的需要自我實(shí)現(xiàn)需要核心屬性有形屬性附加屬性對應(yīng)于房子這種產(chǎn)品，客戶的不同需求與房子的特性有以下關(guān)系：．客戶細(xì)分理論把客戶細(xì)分理論應(yīng)用到房地產(chǎn)的市場營銷中，就是尋找如上圖所示中的房子特性與客戶需求層次之間的對應(yīng)關(guān)系，并把他們具體化，再在此基礎(chǔ)上制定營銷策略。因此，客戶細(xì)分及目標(biāo)市場鎖定是制定營銷策略的基礎(chǔ)。①、 某單一客戶選擇的往往不僅是產(chǎn)品的單一特性，而且是產(chǎn)品特性的組合。②、 特定的產(chǎn)品不是僅滿足某單一的客戶，而是滿足某一范圍的客戶群。③、 特定的產(chǎn)品不可能滿足所有客戶的需要，只能滿足某一范圍客戶群需要。2．項(xiàng)目各細(xì)分市場特征描述及主力客戶群定位作為一個(gè)個(gè)體，客戶的需求層次主要是由其社會和經(jīng)濟(jì)背景決定的，因此對客戶的細(xì)分，也是對其社會和經(jīng)濟(jì)背景所牽涉的因素進(jìn)行細(xì)分。．四種較為經(jīng)典的客戶細(xì)分方式。．按客戶類型細(xì)分（1）作用根據(jù)以下客戶類型的細(xì)分，可以了解客戶的自然背景和社會背景，從而可以推斷出客戶的自然需求和社會需求的層次和特點(diǎn)。（2）客戶類型細(xì)分職業(yè)年齡家庭人口構(gòu)成家庭年收入擁有私家車子女狀況區(qū)域分布國籍（3）優(yōu)先級：職業(yè)年齡家庭人口構(gòu)成家庭年收入以上四項(xiàng)是構(gòu)成客戶自然背景和社會背景的主要因素。．按購買動(dòng)機(jī)細(xì)分（1）作用根據(jù)以下購買動(dòng)機(jī)的細(xì)分，可以了解客戶在購買時(shí)的需求程度以及購買能力的層次，也即經(jīng)濟(jì)背景，有助于判斷客戶購買的意向性和購買欲望的強(qiáng)弱，以便作有針對性的引導(dǎo)。（2）購買動(dòng)機(jī)細(xì)分改善自我居住條件提高生活質(zhì)量投資度假為父母購房為子女購房（3）優(yōu)先級：改善自我居住條件提高生活質(zhì)量投資以上三項(xiàng)是促使客戶實(shí)施購買行動(dòng)的主要因素。．按品牌認(rèn)知細(xì)分（1）作用根據(jù)以下品牌認(rèn)知的細(xì)分，可以了解客戶認(rèn)知產(chǎn)品的途徑和方式以便有針對性地向意向客戶發(fā)布產(chǎn)品信息，提高產(chǎn)品的認(rèn)知度。（2）品牌認(rèn)知類型細(xì)分 報(bào)紙廣告或新聞電臺廣告或新聞熟人介紹電視廣告或新聞路牌車體直銷（3）優(yōu)先級：報(bào)紙、熟人介紹電視以上因素是品牌認(rèn)知中可信度和接觸頻率較高的途徑。．按理想產(chǎn)品細(xì)分（1）作用根據(jù)以下理想產(chǎn)品的細(xì)分，可以了解客戶心目中理想產(chǎn)品的具體標(biāo)準(zhǔn)以及得到理想產(chǎn)品的個(gè)性化購買傾向，以便： 有針對性地引導(dǎo)客戶了解產(chǎn)品的特性，縮短客戶理想產(chǎn)品與實(shí)際的差距，培養(yǎng)并建立客戶對產(chǎn)品的認(rèn)同感，促進(jìn)成交； 有針對性地確定即將開發(fā)的產(chǎn)品特性，以達(dá)到接近并超過客戶理想產(chǎn)品的期望標(biāo)準(zhǔn)，順利推出產(chǎn)品。（2）理想產(chǎn)品細(xì)分：產(chǎn)品基本特性定位和心理偏好。⑴按產(chǎn)品基本特性定位細(xì)分：房型設(shè)計(jì)配套價(jià)格品牌地理位置建筑形式小區(qū)環(huán)境交通交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理付款方式工程進(jìn)度⑵按心理偏好細(xì)分：資金實(shí)力消費(fèi)傾向社會地位地域價(jià)格生活習(xí)慣 （3）優(yōu)先級：①按產(chǎn)品基本特性定位細(xì)分：首選房型、配套、價(jià)格、品牌、地理位置以上因素是客戶用以判斷產(chǎn)品是否理想的主要指標(biāo)。②按心理偏好細(xì)分：首選資金實(shí)力、消費(fèi)傾向以上因素是促成客戶實(shí)施購買行動(dòng)的主導(dǎo)因素。2．3．1住宅樓主要客戶主力客戶群一本項(xiàng)目的住宅樓主力目標(biāo)客戶之一應(yīng)該是長沙本地人、來長沙工作5年以上，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)的高級白領(lǐng)人士，收入中等偏上（獨(dú)立個(gè)人年收入在3萬元以上，家庭年收入在6萬元以上），家庭人口以三口和四口以上之家為主：(1)金融、證券、IT等高收入行業(yè)中、高級白領(lǐng)人士；(2)外資、合資企業(yè)長期駐長沙高層管理人員，外方雇員；(3)來長沙頻繁之境內(nèi)外商務(wù)人士；(4)SOHO一族，獨(dú)立執(zhí)業(yè)人士，自由職業(yè)者；(6)公務(wù)員、城市新貴；(7)臨縣市個(gè)體經(jīng)商者。主力客戶群二對芙蓉區(qū)一帶有特殊情結(jié)者——作為長沙中心區(qū)，眾多都市人希望享受便捷的交通與生活配套。（1）長期以芙蓉區(qū)為主活動(dòng)區(qū)域的經(jīng)營者；（2）芙蓉區(qū)附近企業(yè)高層管理人員；（3）對芙蓉區(qū)有居家情結(jié)的本地人；（4）本區(qū)內(nèi)有實(shí)力的私營、個(gè)體工商業(yè)主；（5）置業(yè)投資者。2．3．2商鋪主要客戶由于商鋪的購買或租賃需數(shù)額較大的經(jīng)濟(jì)為后盾（前面商鋪調(diào)研結(jié)論可以得出），同時(shí)出于對生活便利的需要，眾多商鋪的經(jīng)營者可能在本項(xiàng)目購買住宅樓，所以本項(xiàng)目商鋪的主力客戶群為：（1）電腦代理商；（2）照相器材代理商；（3）電腦耗材代理商；（4）音像器材代理商（5）IT生產(chǎn)廠家駐長辦事處；（6）有實(shí)力的個(gè)體工商戶；（7）其它；【主力客戶購買心理】：注重物業(yè)本身的地段及價(jià)格，作為都市精英一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念已經(jīng)從過去的一味貪大炫耀變得越來越實(shí)在，并具有更加精明的理財(cái)頭腦和個(gè)人財(cái)務(wù)計(jì)劃。注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、會所文化設(shè)施等配置。注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。注重物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外，更注重社區(qū)文化、小區(qū)業(yè)主層次、生活氛圍等無形因素。注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購房者對承諾的可信度高低的判斷依據(jù)，同時(shí)也是對物業(yè)品牌形象好壞的預(yù)期的基本準(zhǔn)則。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，“抵不抵買”，往往是促使消費(fèi)者作出最后購買決定的關(guān)鍵。注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。二、天心實(shí)業(yè)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略 屬性定位（USP）注：USP：獨(dú)特的銷售主張（1）可遵循的幾個(gè)市場定位模式：產(chǎn)品特點(diǎn)定位法：功能承諾定位法：使用場合定位法使用人群定位法壓制競爭者定位法：嶄新界定定位法：針對天心實(shí)業(yè)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們認(rèn)為：對本項(xiàng)目的屬性定位需要綜合分析項(xiàng)目的各項(xiàng)特點(diǎn)、優(yōu)劣勢，結(jié)合以上6種定位模式，制定出科學(xué)的，合理的、精確的市場定位策略。（2）市場定位的作用市場定位策略的制定需要對社會生活和經(jīng)濟(jì)生活具有敏銳的洞察力，并非常熟悉目標(biāo)客戶群的生活觀和價(jià)值取向。它應(yīng)該在以下幾個(gè)方面都能指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作：①在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上做文章，盡量采用目標(biāo)客戶群體所熟悉和認(rèn)同的建筑語言；②在管理和服務(wù)上旗幟鮮明地體現(xiàn)出目標(biāo)客戶群應(yīng)有的商業(yè)、文化、社會身份及地位；③既要體現(xiàn)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，又要體現(xiàn)物業(yè)的社會價(jià)值；④創(chuàng)造名人效應(yīng)、名建筑效應(yīng)；⑤給物業(yè)巧妙命名，物業(yè)名稱是濃縮的品牌核心理念，最能表現(xiàn)物業(yè)不同凡響的品牌風(fēng)格；⑥通過會所功能為項(xiàng)目形象畫龍點(diǎn)睛；環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)應(yīng)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象定位的特點(diǎn)市場定位的最終目的，是要讓目標(biāo)客戶群能從物業(yè)中找到歸屬感、自豪感、榮譽(yù)感。讓他們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目就是為他們度身定做的。只有這樣，物業(yè)才可以成為個(gè)性化的物業(yè)，才不至于被淹沒到眾多千篇一律的推廣模式中。（3）、項(xiàng)目的市場定位策略識別據(jù)以定位的競爭優(yōu)勢（SWOT分析）選擇正確的競爭優(yōu)勢（強(qiáng)賣點(diǎn)提煉）有效地向目標(biāo)市場表達(dá)市場定位（市場定位的精確描述）項(xiàng)目的市場定位包括以下三個(gè)步驟：．識別據(jù)以定位的競爭優(yōu)勢（項(xiàng)目SWOT分析）注：SWOT分析—分析產(chǎn)品的優(yōu)勢（Superiority）、劣勢（Worst）、機(jī)會點(diǎn)（Opportunity）及威脅（Threaten）。優(yōu)勢：外部環(huán)境1位于芙蓉區(qū)一級區(qū)域，市政配套完善。2緊臨火車站、五一大道，各路大中巴士穿梭往來，交通便捷3鄰近超市、書店、名食街、菜市場、銀行，休閑購物、飲食娛樂極為方便。4臨近曉園公園、朝陽咯小學(xué)、湖南托普信息學(xué)院，屬于“湖南中關(guān)村“核心地帶，文化、商業(yè)氛圍濃厚。戶型特點(diǎn)5項(xiàng)目的主力戶型為二房、三房、貼近該片區(qū)市場的需求，6戶型中的主要朝向?yàn)槟舷?，符合人們居住的?xí)