【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面積從 24— 57平方米不等 . 建 筑 多層 小高層 高層 10% 30% 60% 毛坯 全裝修 毛坯與全裝修 27% 67% 6% 從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了 60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到 30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因 而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高檔物業(yè)市場(chǎng)中，高層占據(jù)絕對(duì)地位。 在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共 10個(gè)，占樓盤總數(shù)的 67%，毛坯房占 27%。由此可見，隨著上海在 20xx 年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。 客 戶 外籍人士 港澳臺(tái)人士 本地人士 外地人士 10% 15% % % 投資客戶 其他客戶 35% 65% 從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據(jù)了%的比例， 其中本區(qū)域人士占 %。 其次是外地人士，占 %。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占 10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，占到了購(gòu)買總量 %，超過一半?？梢姡科椒矫?000 元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來人士為主，上海本地消費(fèi)者的購(gòu)買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。同時(shí)，調(diào)查也表明此類樓盤由于價(jià)格不菲，所以購(gòu)買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購(gòu)買目換定位于投資的僅占到總客戶群的 35%左右。 價(jià) 格 8000— 10000 元 /M2 10000— 15000 元 /M2 15000 元 /M2 33% 60% 7% 上表顯示的是 15個(gè)調(diào)查樓盤的售價(jià)情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在 1000015000 元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米超過 15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在 1500017000元之間。 15 個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國(guó)際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米 120xx 元和每平方米 13000元左右，由此可見，每平方米 1000015000 元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。 物 業(yè) 開發(fā)商管理 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司 境外物業(yè)管理公司 25% 15% 60% 物管費(fèi) 3 元 /M2 以下 物管費(fèi) 3— 5 元 /M2 物管費(fèi) 5 元 /M2 以上 40% 40% 20% 高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智 能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費(fèi)用的自動(dòng)計(jì)量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。 從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的 23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的 77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的 62%，如“國(guó)際金融家”邀請(qǐng)香港戴德梁行物業(yè)公司管理 、“尊園”邀請(qǐng)第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請(qǐng)新外灘物業(yè) 管理公司、“景福苑”邀請(qǐng)萬頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國(guó)內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問。由此可以看出，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達(dá)到高檔樓盤所需 要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。 從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，每平方米從 — 8 元 /月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費(fèi)用的主流在每平方米 3 元 /月以下和每平方米 35 元 /月兩個(gè)層次，而高于每平方米 5 元 /月的樓盤只占總量的 20％左右。此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米 8 元 /月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米 3 元 /月左右。如“景福苑” 元 /月、“金色維也納” 元 /月、“思南路 88 號(hào)” 元 /月、“尊園” 元 /月。 四、結(jié) 語(yǔ) 從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)格在 3000— 7000 元的住房是主體，長(zhǎng)期以來占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積 的 80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場(chǎng)比重，盡管如此，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來，其價(jià)格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價(jià)格段，升幅高達(dá) %。而今年頭五個(gè)月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米 8000 元 /平方米以上豪宅的舞臺(tái)。但自5 月火爆銷售以后，市場(chǎng)高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場(chǎng)的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個(gè) 信號(hào)。對(duì)有增無減的上市量，高檔樓盤的預(yù)售情況不容樂觀。預(yù)計(jì)，下半年上海市場(chǎng)上市量會(huì)高于上半年，而價(jià)位定于 8000 元 /平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時(shí)，需求卻相對(duì)增長(zhǎng)乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。 叁、靜安區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 一、 靜安區(qū)（ 20xx 年第四季度）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 20xx 年第四季度靜安樓市的價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，與上季相 比，上漲了 ，增幅為 ，其中多層價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，與上季持平，高層價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，與上季相比，上漲了 點(diǎn)，增幅為 %，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價(jià)格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國(guó)際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)價(jià)值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價(jià)格指數(shù)走高。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第四季度靜安批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，與上季度相比，增加 萬平方米，增幅達(dá) 50%，其中住宅面積約 萬平方米。本季以登記預(yù)售面積為 萬平方米，與上季度相比，則增加了 萬平 方米，增幅為 8%，其中以登記預(yù)售住宅成交面積為 萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售面積之比為 1： ，住宅批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售之比為 1： 。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出， 靜安本季已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應(yīng)仍比較緊張。國(guó)際麗都城開盤不到一個(gè)月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現(xiàn)象背后，實(shí)則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場(chǎng)難以接受的無效供應(yīng)，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。 本季已登記銷售面積為 萬平方米，比上季度減少了 萬平方米。本季 度靜安區(qū)預(yù)售平均成交單價(jià)為每平方米 7436 米。 主力單套單價(jià)為 6000－ 7500/平方米，占總量的 ％。峰值為 7500/平方米，占總成交量的 ％。 8000 元 /平方米的成交比重達(dá) ％，有望進(jìn)入主力范圍，從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出， 價(jià)格走高趨勢(shì)明顯。 二、 靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 隨著靜安區(qū)舊改力度的加強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一步實(shí)施，區(qū)內(nèi)有多個(gè)地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時(shí)，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了 這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改的加強(qiáng)為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。 此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時(shí)受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動(dòng)，該區(qū)建設(shè)雙高區(qū)域的目標(biāo)也將得以順利實(shí)施，在住宅發(fā)展中，高層也將占據(jù)主導(dǎo) 地位。 三、 20xx 年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜 排 名 預(yù)售登記面積排行 套 數(shù) 面 積（ M2） ） 1 達(dá)安花園 189 套 20946 2 靜安華庭 141 套 13724 3 靜安河濱花園 38 套 5534 4 國(guó)際麗都城 23 套 4326 5 靜安康寓 26 套 4000 6 滬中新苑 26 套 2838 7 順德苑 23 套 2778 8 鴻力公寓 16 套 2251 9 新都城公寓 12 套 1356 10 怡景苑 6 套 932 銷售登記面積排行 排 名 銷售登記面積排行 套 數(shù) 面 積（ M2） ） 1 鑫康苑 124 套 14636 2 宏安家園 121 套 13449 3 振陽(yáng)靜安綠都 59 套 7205 4 嘉發(fā)大廈 B 58 套 7200 5 鴻鵠公寓 60 套 6724 6 天鼎花園 45 套 5316 7 銀華苑 28 套 4675 8 達(dá)安花園 48 套 4526 9 靜安河濱花園 30 套 4276 10 智慧廣場(chǎng) 2 套 3760 四、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品分析 在在 售售 個(gè)個(gè) 案案 建建 筑筑 面面 積積 比比 較較 表表 ：： 420xx0270980233000100000500004000016100161000 50000 100000 150000 20xx00 250000 300000 350000 400000 450000靜安楓景國(guó)際麗都城中凱城市之光上海一街區(qū)暢園同濟(jì)佳苑康寧雅庭自由自宅條形圖 1 說明； ? 由上圖 可以看出，目前靜安區(qū)內(nèi)在售個(gè)案總建面積有明顯的兩極分化趨勢(shì)。 ? 20 萬平方米以上的物業(yè)總計(jì)三個(gè)，占總量的 %。 ? 10 萬平方米 —20 萬平方米的物業(yè)僅一個(gè)，占 %。 ? 5 萬平方米以下的占 %，共有 4 個(gè)。 ? 今年靜安區(qū)最大的改造項(xiàng)目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積 40 萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個(gè)案，也是項(xiàng)目今后最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。 ? 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項(xiàng)目，建筑面積低與 5 萬平方 米在情理之中。 在在 售售 個(gè)個(gè) 案案 基基 地地 面面 積積 比比 較較 表表 ：： 100000648906100025600130005000505745000 20xx0 40000 60000 80000 100000 120xx0靜安楓景國(guó)際麗都城中凱城市之光上海一街區(qū)暢園同濟(jì)佳苑康寧雅庭自由自宅條形圖 1說明： ? 最大的個(gè)案靜安楓景占地面積 10 萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。 ? 5—10 萬平方米個(gè)案 2 個(gè)。 ? 5 萬平方米以下的 5 個(gè)，占據(jù)總量的 %。擁有明顯的主導(dǎo)地位。 ? 盡管建筑面積 20 萬平方米的以上的個(gè)案占總量的 %，但基地面積目前均未超過 10 萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。 在在 售售 個(gè)個(gè) 案案 個(gè)個(gè) 案案 容容 積積 比比 較較 表表 80 1 2 3 4 5 6 7 8 9靜安楓景國(guó)際麗都城中凱城市之光上海一街區(qū)暢園同濟(jì)佳苑康寧雅庭自由自宅條形圖 1 說明： ? 同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報(bào)告認(rèn)為其不具有代表意義。 ? 普遍的高容積是上海幾個(gè)中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外 ? 容積率主要分布在 —4 之間，也從另一個(gè)側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場(chǎng)的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。 在在 售售 個(gè)個(gè) 案案 綠綠 化化 率率 對(duì)對(duì) 比比 表表 ：： 504051380 10 20 30 40 50 60靜安楓景國(guó)際麗都城中凱城市之光上海一街區(qū)暢園條形圖 1說明： ? 單身公寓和獨(dú)棟的住宅項(xiàng)目幾乎沒有綠化，與本項(xiàng)目沒有可比性，所以忽略不計(jì)。 ? 而在其余的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，雖基地面積小，容積高，但開 發(fā)商都能