房地產(chǎn)項目策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-20 03:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分。（6） 投資過渡型的年輕中高收入者（單身貴族與粉領(lǐng)新貴）a. 自用過渡，注重酒店式服務——輕松休閑的生活方式，即買即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。 （7） 老板購屋族a、 與揚州有業(yè)務往來之外地老板，購置用作周轉(zhuǎn)性酒店；b、 尋花問柳、金屋藏嬌、贈送情人；c、 建材城及周邊老板購買自住，看重生活服務及接近產(chǎn)業(yè)之便利。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類。二、 使用者類型：（1） 租戶——以服務行業(yè)小姐為主；（2） 異類型用戶——老板購屋族中尋花問柳、金屋藏嬌與贈送情人型。第四章 項目弱勢與應對操作策略在確立了項目的市場定位與客戶群體之后，就進入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。我們以圖表方式對本案的操作進行介紹：提升核心支撐一、 項目價值攻防體系營造利基凸顯 投資價值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機會產(chǎn)品營造 產(chǎn)品價值：生活機能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務）市場基礎(chǔ) 地段價值：項目位于江陽路城市商務休閑服務區(qū)弱勢 項目區(qū)域目前人氣高不足，城市中心地位感不足應對策略參照第一章縱論，以城市發(fā)展趨勢為項目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。通過報紙軟性報道引導社會認識，為項目銷售提前加溫造勢。二、 項目弱勢的應對策略便民消費與時尚高業(yè)薄弱，生活機能感不足以四星級酒店、娛樂行業(yè)的發(fā)達為項目周邊未來生活機能作注腳，并以項目西南側(cè)好又多的興建與揚子江路的時代超市補強項目的配套與機能。作為銷售說辭的補充。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設計營造項目百分百的酒店生活質(zhì)感。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶獲得強烈的感性認識以醇熟的文案與平面設計，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項目包裝的每個細節(jié)都充分貫穿項目的質(zhì)感與投資價值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項目實物效果b、 以不同風格的裝潢冊子提供客戶對購買物業(yè)的裝修參考，全項目由內(nèi)到外真實可感，增強客戶購買感性，減少觀望。揚州目前的項目在產(chǎn)品營造與宣傳傳達方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項目的價值要靠人為營造才能釋放出來。以地段價值與投資方式的比較，凸顯項目的投資潛力。增強客戶購買的心理基礎(chǔ)；與此配合，在售樓現(xiàn)場，以現(xiàn)場氣氛營造的手法與談判通定策略減少客戶觀望，增強強殺力；以策略性的價格操作手法令客戶進入購買狀況。不再觀望，并促成客戶連帶購買。揚州房地產(chǎn)市場不溫不火，購買尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會普遍的理財意識。三、 項目主輔牌設計本項目兼具投資與居住休閑之功能，其中投資型（5的部分）可占到60%—70%。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過居住及休閑的功能品質(zhì)得以實現(xiàn)，因為以業(yè)主的小套房投資回報期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領(lǐng)新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應將酒店式的建筑形象與酒店式服務設計充分，生活機能（注）與休閑品質(zhì)補強，使居住型客戶（包括老板）進場，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進場。針對本案的獨特客戶目標，在項目內(nèi)增設適合客戶消費習慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。此外：在本項目整體定位及形象塑造基礎(chǔ)上，促使本案南面底層店面形成便民時尚消費商業(yè)網(wǎng)，對客戶來說也是可信的，并能成為本案生活機能銷售說辭。注：生活機能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務；3. 項目內(nèi)設必須的休閑配套，以適合住戶的時尚消費需求。 以上所提之項目設計將于下一節(jié)《產(chǎn)品設計》中詳加闡述。 第五章 產(chǎn)品設計策略針對項目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導出項目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、韻全方位賦予項目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風格裝修為項目定調(diào)子。一、 建筑表現(xiàn) 大堂及底層布局（參看附圖）從大堂的入口到電梯廳的設計，須營造典雅尊貴氣氛，總臺與咖啡座銜接至露天花榭休閑區(qū)的設置，功能分區(qū)，動線流暢。a、 大堂內(nèi)部突出燈光設計吊燈選擇；b、 Poster（告示牌）及標牌之使用；Poster采用不銹鋼支架、字體簡潔清新、色調(diào)柔和；標牌及各式標簽體現(xiàn)精致感。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門的設計外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設計上考慮弧形使用及符號使用。 電梯廳與電梯電梯廳采用豪華裝修，采用進口高級電梯，電梯內(nèi)鋪設地毯。 入口VI區(qū)（案名Logo—酒店標志）項目經(jīng)過車道接入街面的適當位置設置一個典型的酒店式VI區(qū)，LOGO采用符號化的標志及標準字體，配合單色背景。 建筑立面的VI區(qū)借鑒酒店作法，在項目立面的頂部設置VI區(qū)，以適當裝潢手法表現(xiàn)酒店名稱及標志。 主樓室內(nèi)中庭在主樓的挑空區(qū)域規(guī)劃室內(nèi)中庭，為盡量減少對當層客戶生活私密的影響考慮，該中庭以觀賞性為主，略帶休閑功能，設計為枯山水，并擬邀請園林設計專家予以設計。鑒于本案中庭面積不大，景觀設計中須考慮近中遠三個角度的視覺效果，尤其是8層以上客戶對中庭的觀賞效果，在格局上、面積上不須大，而要突出重點，凸顯精致小品，在枯山水中可適當設計小巧的半私密空間，點綴生活情趣。二、 室內(nèi)格局及裝潢提供十
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