【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商圈交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)約20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約180元/月95%左右全市消費(fèi)者花園路商圈區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市、服裝、咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場(chǎng)租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民B、專業(yè)商圈現(xiàn)狀C、北園大街商圈商圈范疇：交通改造帶動(dòng)區(qū)域升值北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟(jì)濼路為軸線的商圈范圍，輻射整個(gè)濟(jì)南北部城區(qū)，是濟(jì)南北部最大的商圈。經(jīng)過多年的沉淀發(fā)展，北園商圈已成為輻射濟(jì)南北部，以經(jīng)營建材、家居、服裝、餐飲、娛樂為主的獨(dú)一無二的商圈。交通：北園大街改造和BRT的建設(shè)總投資額約45億元，改造后成為雙向六車道，中間兩車道為BRT快速公交專用車道，另外四條為社會(huì)機(jī)動(dòng)車道。隨著北園大街大手筆改造的進(jìn)行，北園商圈綜合性商圈的形象和地位將得到提升，商圈將從規(guī)模、檔次上提升一個(gè)臺(tái)階。商業(yè)業(yè)態(tài)及租金等情況：北園大街是一條以建材、家居、裝飾為主的商業(yè)街，沿線有銀座家居、紅星美凱龍、富雅家居、東亞商城以及白鶴、楊莊等多個(gè)建材家居市場(chǎng)，目前該街已成為濟(jì)南乃至全省有名的建材家居一條街。 受北園商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，區(qū)域聚集了較具規(guī)模的餐飲、休閑場(chǎng)所及品牌超市，像銀座超市、華聯(lián)超市等，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華涉外酒店龍都國際大酒店也坐落于此；目前，北園大街附近商業(yè)項(xiàng)目租金一般在26元/平方米/天左右，隨著北園大街的修造，價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，有些黃金地段已達(dá)到了10元。規(guī)劃中的濟(jì)南東方時(shí)代廣場(chǎng)，是北園新商業(yè)匯集區(qū)的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，該廣場(chǎng)將建成集休閑、娛樂、餐飲、購物、居住等為一體的具有泉城特色的城市商業(yè)廣場(chǎng)。未來發(fā)展：幾年前濟(jì)南投資18億改造經(jīng)十路，結(jié)果帶來了經(jīng)十路沿線的快速發(fā)展，如今政府投資45億改造北園大街，一定會(huì)將北園大街打造成一個(gè)集建材、家居、裝飾、裝修為一體的大型高檔商業(yè)街，升值潛力較大，同時(shí)沿街商業(yè)有待提升、轉(zhuǎn)型。 4．4底商分析：分類：分為住宅底商和寫字樓底商兩部分；此次主要針對(duì)住宅底商做詳盡分析：幾大典型社區(qū)商鋪物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：住宅底商多為13層商業(yè)樓或建筑底層獨(dú)立商鋪形式，借助社區(qū)及周邊成熟生活社區(qū)的消費(fèi)支持，客流穩(wěn)定，投資價(jià)值較大。作為住宅樓盤的配套，社區(qū)商鋪的定位最為重要。根據(jù)開發(fā)商的思路，大多傾向超市、餐飲、洗衣店、美容美發(fā)等服務(wù)社區(qū)居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。一些規(guī)模大的小區(qū)，則引進(jìn)知名商業(yè)業(yè)態(tài)作為目標(biāo)，和住宅的賣點(diǎn)。投資特性：市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，已成為商業(yè)投資熱點(diǎn)，社區(qū)規(guī)模的成長空間推動(dòng)社區(qū)商鋪的巨大升值潛力；典型個(gè)案：花園路附近住宅底商花園路周邊集聚了多個(gè)中高檔樓盤，像錦繡泉城、上?；▓@、富翔天地等。錦繡泉城一期推出了12套商鋪， 2個(gè)月的時(shí)間，銷售10套左右。上?；▓@項(xiàng)目四面臨街，26萬平方米的總建筑面積中，目前已售出70%，一些超市、便利店已經(jīng)開業(yè)。富翔天地一期臨街商鋪起價(jià)6800元／平方米，價(jià)格不斷攀升，／平方米。二期底商23套所剩無幾。群盛華城群盛華城由兩棟多層公寓和四棟19層商住樓組成，建筑面積9萬平方米，，并配有近1萬平米的大型地下停車場(chǎng)，集居住、商業(yè)、商務(wù)于一體。該項(xiàng)目對(duì)于提升西市場(chǎng)整體形象有著很大的積極因素，同時(shí)也終結(jié)了片區(qū)內(nèi)沒有中高檔住宅的狀況。吉祥商街商街總建筑面積10000余平方米，分為AB/CD/E多個(gè)精品商業(yè)物業(yè)。AB為沿街商鋪，地下一層、地上一層、二層多種鋪面組合；CD商場(chǎng)戶型多樣，面積多樣；E座商業(yè)、商務(wù)為主。起價(jià)6000，均價(jià)7500左右；面積從125到230平方；銷售情況：項(xiàng)目6000元/平方米起價(jià)，4月1日交房。，同時(shí)推出100元一張的VIP卡，購鋪享10000元優(yōu)惠。目前來看，商街周邊成熟社區(qū)會(huì)逐漸增多，且周邊商業(yè)氛圍較好，若商鋪經(jīng)營定位合理，將有較好發(fā)展前景。中國盒子山東大舜天成置業(yè)有限公司投資開發(fā)的中國盒子項(xiàng)目，位于燕子山路8號(hào)，90000余平米的建筑面積，商業(yè)總量：㎡；結(jié)合燕子山路特殊的地勢(shì)，獨(dú)創(chuàng)立體式情境空間，項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位品牌服裝流通、流行服裝流通、裝飾用品流通、多媒體流通、小商品流通等。項(xiàng)目采用了“三首層”方案，充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，為每一個(gè)商鋪都加入臨街的概念。整體設(shè)計(jì)比較科學(xué)，戶型面積10——200平米不等，業(yè)態(tài)自由組合。項(xiàng)目建筑形態(tài)為二層沿街獨(dú)立商鋪，共計(jì)172間鋪；銷售情況：項(xiàng)目2007年1月7日開盤，；銷售價(jià)格：900026000；均價(jià)13000元/平方米；開盤當(dāng)天銷售80多間商鋪。銷售情況較好，為了增加沿街的利潤，對(duì)一層沿街商鋪位進(jìn)行拍賣銷售，其中最高價(jià)達(dá)到40000元/平方。、現(xiàn)狀特點(diǎn)目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為繼住宅開發(fā)之后的新一輪的開發(fā)熱點(diǎn)。濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：A、傳統(tǒng)商圈各業(yè)態(tài)及配套亟待升級(jí),品牌開發(fā)商利用消費(fèi)群對(duì)傳統(tǒng)商圈良好的商業(yè)消費(fèi)認(rèn)知度的優(yōu)勢(shì),大舉入主傳統(tǒng)商圈,豐富了商圈業(yè)態(tài),鞏固了濟(jì)南中心商圈的商業(yè)地位；B、商鋪營銷手法多樣化，重銷售，輕經(jīng)營現(xiàn)象開始逐漸改變，開發(fā)商認(rèn)識(shí)到商業(yè)價(jià)值提升在商業(yè)營銷中的重要作用,具體體現(xiàn)在：n 返租仍然是吸引投資客戶的有力手段n 越來越注重招商與銷售的節(jié)奏把握 n 社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)大的發(fā)展勢(shì)頭n 專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司的作用明顯C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，國外投資紛至沓來，本地商家各顯神通；D、概念炒作風(fēng)起云涌，主題性商業(yè)等商業(yè)模式推陳出新；E、濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新規(guī)劃將形成新的商業(yè)中心；F、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)群體的消費(fèi)行為模式的發(fā)展形勢(shì)看，一站式購物中心（shoppingmall）將成為引領(lǐng)泉城商業(yè)地產(chǎn)的主流物業(yè)。歷史沉積與政府規(guī)劃建設(shè)雙重締造中心商業(yè)；濟(jì)南中心商圈，素有“金街”美譽(yù)，濟(jì)南第一條“準(zhǔn)”步行街；目標(biāo)客群既有全市各區(qū)域的市民，又有旅游觀光客群；既有高端消費(fèi)者，更有中低收入消費(fèi)人群；業(yè)態(tài)形式多樣，既有百貨商場(chǎng)又有超市賣場(chǎng)，既有家電連鎖，又有娛樂休閑；既有國內(nèi)名店，又有世界巨頭；G、住宅底商成為濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式住宅底商主要是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民及附近居民的方便性購買，同時(shí)住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)內(nèi)或附近居民這一相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，只要所經(jīng)營的內(nèi)容能符合本小區(qū)及附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對(duì)于純商業(yè)項(xiàng)目的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)要小的多，購買這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。H、商業(yè)地產(chǎn)火爆背后尚存隱患 濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的走高是歷史的必然，可以說是商業(yè)資本高速圈地以求更大市場(chǎng)份額和民間資本進(jìn)入投資領(lǐng)域的客觀要求。首先是巨額利潤的吸引，使開發(fā)商趨之若鶩：濟(jì)南市場(chǎng)的許多商業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格都居高不下，其價(jià)位基本是同等地區(qū)商品房和寫字樓的２至３倍，有的甚至更高。其次是商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報(bào)率吸引了眾多的投資者：據(jù)測(cè)算，在眼下的濟(jì)南市場(chǎng)，住宅投資收益率約為5％到10％，而商鋪投資的收益率則為10％～20％，有的甚至達(dá)到30％以上。 　急劇增長的商業(yè)需求著實(shí)把濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)燒得火旺。而火熱的背后，并不能掩蓋出現(xiàn)“死鋪”和商鋪空置率日趨走高的隱憂。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的隱憂主要來自三個(gè)方面：一是盲目開發(fā)，定位不準(zhǔn)；二是包裝過度，物非所值；三是產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)問題： 二、項(xiàng)目分析1. 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析. 區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析金色港灣錦繡泉城丁豪藍(lán)調(diào)大地銳城假日麗景華福國際時(shí)代二期海信慧園國際城市花園中潤三期文化城二期名仕豪庭洪家樓板塊經(jīng)十路板塊高新區(qū)板塊東興寓城福潤康城茗筑世家截至目前區(qū)域已確定將在2008年入市的項(xiàng)目有，假日麗景、丁豪藍(lán)調(diào)、大地銳城、時(shí)代新城二期以及項(xiàng)目西側(cè)的冠華居住組團(tuán)共計(jì)五個(gè)項(xiàng)目，加上其它項(xiàng)目后期尾盤貨量，預(yù)計(jì)片區(qū)內(nèi)在08年保守有48萬的供應(yīng)量，這還不算上海信慧園和鑫苑國際城市花園等。集中供應(yīng)量入市會(huì)使區(qū)域再次成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但今天的熱點(diǎn)已不同于往日，08年區(qū)域市場(chǎng)在選擇住房上有更多的空間和甄別時(shí)間，加之市場(chǎng)利空的影響，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，所以項(xiàng)目應(yīng)該加快運(yùn)作，提前入市，利用成本的優(yōu)勢(shì)制定合理的入市價(jià)格，加快銷售速度。. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析. 區(qū)域內(nèi)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析A、大地銳城項(xiàng)目規(guī)劃方案一項(xiàng)目規(guī)劃方案二現(xiàn)狀一大地銳城08年入市，主要面對(duì)年輕消費(fèi)者，據(jù)調(diào)研得知該項(xiàng)目將采取精裝修的方案，在市場(chǎng)和政策既定的前提下：初步預(yù)估該項(xiàng)目銷售價(jià)格將在5500元/平方~~~6000元/平方之間。其小戶型精裝修產(chǎn)品將受到社會(huì)年輕一族和投資消費(fèi)者的關(guān)注，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)將形成一定沖擊。B、假日麗景項(xiàng)目一期建筑面積8萬平方，總銷售戶數(shù)600戶。假日麗景將于08年4月份入市銷售，與華福國際處于同一銷售周期內(nèi)，而且兩項(xiàng)目實(shí)際距離較近，同時(shí)在同一時(shí)期內(nèi)無其它可售樓盤，所以該項(xiàng)目將成為我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其主打戶型面積37—80平方，借其較好的地理位置和適當(dāng)?shù)目們r(jià)，將會(huì)對(duì)區(qū)域客源產(chǎn)生分流。冠華居住組團(tuán)預(yù)計(jì)也要在08年中旬入市，所以采用何種方式最快的速度形成有效去化，將是華福國際的首要任務(wù)。C、東興寓城，總建筑面積約10萬平方，該項(xiàng)目只有五幢普通住宅銷售，其它均被周邊企事業(yè)單位、學(xué)校和內(nèi)部員工團(tuán)購，08年東興寓城將有2幢多層的住宅新入市。該項(xiàng)目再入市產(chǎn)品貨量較少，對(duì)我們的項(xiàng)目起不到市場(chǎng)沖擊。由該項(xiàng)目客源可以看出，區(qū)域市場(chǎng)的團(tuán)購力量較強(qiáng)，已成為主要購買力，所以項(xiàng)目對(duì)團(tuán)購客戶的把握應(yīng)該加強(qiáng)，提出有效應(yīng)對(duì)措施。2. 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析. 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分析`濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以中心城區(qū)為核心向周邊蔓延，但是受城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和城市居民生活習(xí)慣的影響，房價(jià)由中心向周邊呈遞減的態(tài)勢(shì)，但發(fā)展并不均衡，受東南部環(huán)境和城市形象、配套的影響，房價(jià)下降較緩，部分樓盤甚至與中心城區(qū)的項(xiàng)目銷售價(jià)格持平，檔次較高的項(xiàng)目和高科技項(xiàng)目價(jià)格高于中心城區(qū)房價(jià)。相對(duì)而言，西北部發(fā)展較慢，城市形象較差，所以房價(jià)向西北發(fā)展遞減幅度較大，某此地區(qū)有“跳水”的趨勢(shì)。項(xiàng)目所在區(qū)域界于主城區(qū)和東部城區(qū)之間，鐵道的存在嚴(yán)重制約了區(qū)域發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)正規(guī)商品房現(xiàn)房價(jià)格已超過4500元/平方，距離項(xiàng)目較近的時(shí)代新城，存量戶型以銷售價(jià)格4200元/平方。08年區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在花園路和北園路沿線，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)該充分考慮來自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，如果定價(jià)偏高，項(xiàng)目銷售就會(huì)遭到較大的市場(chǎng)阻力，銷售速度會(huì)遇到阻礙。目前在所有工作并行開展，超額分配任務(wù)量的情況下，最早預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤時(shí)間為08年4月中旬。項(xiàng)目開盤后兩個(gè)月內(nèi)，區(qū)域?qū)⒂袃傻饺齻€(gè)項(xiàng)目相繼入市。所以一期價(jià)格如果制定過高，后期結(jié)果將不堪設(shè)想。. 項(xiàng)目所屬區(qū)域特點(diǎn)及發(fā)展條件分析項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬城市主城區(qū)，但受城市規(guī)劃、建設(shè)和區(qū)域各方面影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直較為滯后，加之膠濟(jì)鐵路的影響，致使在主城區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失調(diào)。較差的生活環(huán)境和城市形象，使?jié)鲜忻駥?duì)區(qū)域一直持有偏見。濟(jì)南做為經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)城市，城市形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府在這方面已經(jīng)有一定認(rèn)識(shí)。所以濟(jì)南政府結(jié)合自身?xiàng)l件規(guī)劃出大濟(jì)南框架，并借全運(yùn)會(huì)發(fā)展的契機(jī)逐漸落實(shí)。項(xiàng)目所在區(qū)域與城市連接最為緊密，是城市形象提升的發(fā)展的直接受益者，后期發(fā)展?jié)摿^大。受濟(jì)南東拓、北跨的帶動(dòng)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀闈?jì)南城市發(fā)展的新起點(diǎn)，所以項(xiàng)目的入市將受到消費(fèi)者的普遍關(guān)注。但是城市大力全面發(fā)展的還有另一個(gè)特性，就是市場(chǎng)供應(yīng)量放大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，項(xiàng)目區(qū)域在成為發(fā)展熱點(diǎn)的同時(shí)，也將成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 n 核心客戶群：基于濟(jì)南市民對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)和對(duì)城市的理解不同，我們項(xiàng)目的第一客戶群應(yīng)該首先認(rèn)可這個(gè)區(qū)域，熟悉這個(gè)區(qū)域，對(duì)區(qū)域的發(fā)展和變化有一定掌握，所以項(xiàng)目周邊的居民、商戶、工作者將是我們的第一批客戶，也是核心客戶資源。n 主要客戶群：距離區(qū)域有一段距離，對(duì)區(qū)域有一定認(rèn)識(shí)但深度不夠。受交通優(yōu)勢(shì)和實(shí)際距離的影響，區(qū)域的主要客戶群面已經(jīng)覆蓋到主城區(qū)部分片區(qū)，這對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)較大的利好。n 次要客戶群：該部分客戶群所在的生活、學(xué)習(xí)、工作的區(qū)域距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但受市內(nèi)高房價(jià)和供應(yīng)量小的影響，對(duì)區(qū)域可以接受，所以該部分客源需要我們努力引導(dǎo)其消費(fèi)。n 潛在客戶群：距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但交通的便利已經(jīng)將時(shí)間成本大大壓縮，該區(qū)域客源對(duì)于項(xiàng)目片區(qū)不了解，但對(duì)東部的的認(rèn)可度較高，是我們項(xiàng)目客源重點(diǎn)挖掘的區(qū)域。 商家對(duì)區(qū)域商業(yè)的認(rèn)知分析：n 商戶對(duì)區(qū)域發(fā)展前景的判斷：由上圖可以看出，商家對(duì)于區(qū)域的發(fā)展前景普遍看好，其中商家對(duì)區(qū)域發(fā)展前景中“很好”和“好”的選擇占有絕對(duì)比例，商家對(duì)區(qū)域發(fā)展和信心指數(shù)進(jìn)一步驗(yàn)證了區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。n BRT對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響：BRT對(duì)于交通的支持力度目前已被市場(chǎng)認(rèn)知，由訪談的結(jié)果可以看出，BRT“加速區(qū)域發(fā)展”已被受訪者普遍認(rèn)可，從中驗(yàn)證了政府在BRT的引進(jìn)上做了較好的決策，同時(shí)再次說明了區(qū)域具有良好的發(fā)展前景和機(jī)遇。BRT的建設(shè)加大了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但對(duì)于區(qū)域項(xiàng)目，BRT則是共享的，所以BRT在區(qū)域項(xiàng)目中的就無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言。n 商戶對(duì)區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)：因受訪者都具有豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)商手段，所以商家對(duì)區(qū)域的判斷，是我們進(jìn)行商業(yè)物業(yè)發(fā)展決策的重要依據(jù)。由左圖可以看出，受訪者對(duì)綜合性商貿(mào)城的選擇較多，對(duì)大中型百貨、大型超市、小商品批發(fā)市場(chǎng)這三種業(yè)態(tài)商業(yè)的選擇比例相仿。在業(yè)態(tài)的選擇上，汽車產(chǎn)業(yè)、五金建材、娛樂美食城三項(xiàng)占有較高比例，分析原因主要是跟上述三種業(yè)態(tài)是受訪者目前經(jīng)營業(yè)態(tài)有一定關(guān)系，不排除受訪者對(duì)區(qū)域的主觀認(rèn)識(shí)起到一定作用。對(duì)娛樂、美食、服裝三種業(yè)態(tài)的選擇占有比例也較大，從中可以直接看出受訪者經(jīng)營企業(yè)之外的需求主要停留在衣食、娛樂上，同時(shí)也說明了區(qū)域缺少這三種商業(yè)業(yè)態(tài)。所以，根據(jù)市場(chǎng)反映，結(jié)合目前項(xiàng)目自身情況，一期商業(yè)可立