【文章內容簡介】 商圈交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費者花園路商圈區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市、服裝、咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民B、專業(yè)商圈現(xiàn)狀C、北園大街商圈商圈范疇：交通改造帶動區(qū)域升值北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟濼路為軸線的商圈范圍，輻射整個濟南北部城區(qū)，是濟南北部最大的商圈。經(jīng)過多年的沉淀發(fā)展，北園商圈已成為輻射濟南北部，以經(jīng)營建材、家居、服裝、餐飲、娛樂為主的獨一無二的商圈。交通：北園大街改造和BRT的建設總投資額約45億元，改造后成為雙向六車道，中間兩車道為BRT快速公交專用車道，另外四條為社會機動車道。隨著北園大街大手筆改造的進行，北園商圈綜合性商圈的形象和地位將得到提升，商圈將從規(guī)模、檔次上提升一個臺階。商業(yè)業(yè)態(tài)及租金等情況：北園大街是一條以建材、家居、裝飾為主的商業(yè)街，沿線有銀座家居、紅星美凱龍、富雅家居、東亞商城以及白鶴、楊莊等多個建材家居市場，目前該街已成為濟南乃至全省有名的建材家居一條街。 受北園商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，區(qū)域聚集了較具規(guī)模的餐飲、休閑場所及品牌超市，像銀座超市、華聯(lián)超市等，五星級標準的豪華涉外酒店龍都國際大酒店也坐落于此；目前，北園大街附近商業(yè)項目租金一般在26元/平方米/天左右，隨著北園大街的修造，價格有上漲的趨勢，有些黃金地段已達到了10元。規(guī)劃中的濟南東方時代廣場，是北園新商業(yè)匯集區(qū)的重點投資項目，該廣場將建成集休閑、娛樂、餐飲、購物、居住等為一體的具有泉城特色的城市商業(yè)廣場。未來發(fā)展：幾年前濟南投資18億改造經(jīng)十路，結果帶來了經(jīng)十路沿線的快速發(fā)展，如今政府投資45億改造北園大街，一定會將北園大街打造成一個集建材、家居、裝飾、裝修為一體的大型高檔商業(yè)街，升值潛力較大，同時沿街商業(yè)有待提升、轉型。 4．4底商分析：分類：分為住宅底商和寫字樓底商兩部分；此次主要針對住宅底商做詳盡分析：幾大典型社區(qū)商鋪物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：住宅底商多為13層商業(yè)樓或建筑底層獨立商鋪形式，借助社區(qū)及周邊成熟生活社區(qū)的消費支持，客流穩(wěn)定，投資價值較大。作為住宅樓盤的配套，社區(qū)商鋪的定位最為重要。根據(jù)開發(fā)商的思路，大多傾向超市、餐飲、洗衣店、美容美發(fā)等服務社區(qū)居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。一些規(guī)模大的小區(qū)，則引進知名商業(yè)業(yè)態(tài)作為目標，和住宅的賣點。投資特性：市場基礎穩(wěn)定，已成為商業(yè)投資熱點，社區(qū)規(guī)模的成長空間推動社區(qū)商鋪的巨大升值潛力；典型個案：花園路附近住宅底商花園路周邊集聚了多個中高檔樓盤，像錦繡泉城、上?；▓@、富翔天地等。錦繡泉城一期推出了12套商鋪， 2個月的時間，銷售10套左右。上?；▓@項目四面臨街，26萬平方米的總建筑面積中，目前已售出70%，一些超市、便利店已經(jīng)開業(yè)。富翔天地一期臨街商鋪起價6800元／平方米，價格不斷攀升，／平方米。二期底商23套所剩無幾。群盛華城群盛華城由兩棟多層公寓和四棟19層商住樓組成，建筑面積9萬平方米，，并配有近1萬平米的大型地下停車場，集居住、商業(yè)、商務于一體。該項目對于提升西市場整體形象有著很大的積極因素，同時也終結了片區(qū)內沒有中高檔住宅的狀況。吉祥商街商街總建筑面積10000余平方米，分為AB/CD/E多個精品商業(yè)物業(yè)。AB為沿街商鋪，地下一層、地上一層、二層多種鋪面組合；CD商場戶型多樣，面積多樣；E座商業(yè)、商務為主。起價6000，均價7500左右；面積從125到230平方；銷售情況：項目6000元/平方米起價，4月1日交房。，同時推出100元一張的VIP卡，購鋪享10000元優(yōu)惠。目前來看，商街周邊成熟社區(qū)會逐漸增多，且周邊商業(yè)氛圍較好，若商鋪經(jīng)營定位合理，將有較好發(fā)展前景。中國盒子山東大舜天成置業(yè)有限公司投資開發(fā)的中國盒子項目，位于燕子山路8號，90000余平米的建筑面積，商業(yè)總量：㎡；結合燕子山路特殊的地勢，獨創(chuàng)立體式情境空間，項目業(yè)態(tài)定位品牌服裝流通、流行服裝流通、裝飾用品流通、多媒體流通、小商品流通等。項目采用了“三首層”方案，充分挖掘項目潛在價值，為每一個商鋪都加入臨街的概念。整體設計比較科學，戶型面積10——200平米不等，業(yè)態(tài)自由組合。項目建筑形態(tài)為二層沿街獨立商鋪，共計172間鋪；銷售情況：項目2007年1月7日開盤，；銷售價格：900026000；均價13000元/平方米；開盤當天銷售80多間商鋪。銷售情況較好，為了增加沿街的利潤，對一層沿街商鋪位進行拍賣銷售，其中最高價達到40000元/平方。、現(xiàn)狀特點目前濟南商業(yè)地產已經(jīng)成為繼住宅開發(fā)之后的新一輪的開發(fā)熱點。濟南市商業(yè)地產的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾點：A、傳統(tǒng)商圈各業(yè)態(tài)及配套亟待升級,品牌開發(fā)商利用消費群對傳統(tǒng)商圈良好的商業(yè)消費認知度的優(yōu)勢,大舉入主傳統(tǒng)商圈,豐富了商圈業(yè)態(tài),鞏固了濟南中心商圈的商業(yè)地位；B、商鋪營銷手法多樣化，重銷售，輕經(jīng)營現(xiàn)象開始逐漸改變，開發(fā)商認識到商業(yè)價值提升在商業(yè)營銷中的重要作用,具體體現(xiàn)在：n 返租仍然是吸引投資客戶的有力手段n 越來越注重招商與銷售的節(jié)奏把握 n 社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強大的發(fā)展勢頭n 專業(yè)商業(yè)運營管理公司的作用明顯C、市場競爭較為激烈，國外投資紛至沓來，本地商家各顯神通；D、概念炒作風起云涌，主題性商業(yè)等商業(yè)模式推陳出新；E、濟南市商業(yè)網(wǎng)點新規(guī)劃將形成新的商業(yè)中心；F、從商業(yè)發(fā)展趨勢及消費群體的消費行為模式的發(fā)展形勢看，一站式購物中心（shoppingmall）將成為引領泉城商業(yè)地產的主流物業(yè)。歷史沉積與政府規(guī)劃建設雙重締造中心商業(yè)；濟南中心商圈，素有“金街”美譽，濟南第一條“準”步行街；目標客群既有全市各區(qū)域的市民，又有旅游觀光客群；既有高端消費者，更有中低收入消費人群；業(yè)態(tài)形式多樣，既有百貨商場又有超市賣場，既有家電連鎖，又有娛樂休閑；既有國內名店，又有世界巨頭；G、住宅底商成為濟南商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式住宅底商主要是為了滿足小區(qū)內居民及附近居民的方便性購買，同時住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)內或附近居民這一相對穩(wěn)定的消費群體，只要所經(jīng)營的內容能符合本小區(qū)及附近居民的消費習慣，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對于純商業(yè)項目的投資經(jīng)營風險要小的多，購買這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。H、商業(yè)地產火爆背后尚存隱患 濟南商業(yè)地產的走高是歷史的必然，可以說是商業(yè)資本高速圈地以求更大市場份額和民間資本進入投資領域的客觀要求。首先是巨額利潤的吸引，使開發(fā)商趨之若鶩：濟南市場的許多商業(yè)項目租售價格都居高不下，其價位基本是同等地區(qū)商品房和寫字樓的２至３倍，有的甚至更高。其次是商業(yè)地產較高的投資回報率吸引了眾多的投資者：據(jù)測算，在眼下的濟南市場，住宅投資收益率約為5％到10％，而商鋪投資的收益率則為10％～20％，有的甚至達到30％以上。 　急劇增長的商業(yè)需求著實把濟南商業(yè)地產燒得火旺。而火熱的背后，并不能掩蓋出現(xiàn)“死鋪”和商鋪空置率日趨走高的隱憂。濟南商業(yè)地產的隱憂主要來自三個方面：一是盲目開發(fā)，定位不準；二是包裝過度，物非所值；三是產權與經(jīng)營權問題： 二、項目分析1. 區(qū)域內市場競爭分析. 區(qū)域內潛在競爭分析金色港灣錦繡泉城丁豪藍調大地銳城假日麗景華福國際時代二期海信慧園國際城市花園中潤三期文化城二期名仕豪庭洪家樓板塊經(jīng)十路板塊高新區(qū)板塊東興寓城福潤康城茗筑世家截至目前區(qū)域已確定將在2008年入市的項目有，假日麗景、丁豪藍調、大地銳城、時代新城二期以及項目西側的冠華居住組團共計五個項目，加上其它項目后期尾盤貨量，預計片區(qū)內在08年保守有48萬的供應量，這還不算上海信慧園和鑫苑國際城市花園等。集中供應量入市會使區(qū)域再次成為濟南房地產市場的熱點，但今天的熱點已不同于往日，08年區(qū)域市場在選擇住房上有更多的空間和甄別時間，加之市場利空的影響，08年房地產市場預期會出現(xiàn)拐點，所以項目應該加快運作，提前入市，利用成本的優(yōu)勢制定合理的入市價格，加快銷售速度。. 競爭項目現(xiàn)狀分析. 區(qū)域內典型競爭個案分析A、大地銳城項目規(guī)劃方案一項目規(guī)劃方案二現(xiàn)狀一大地銳城08年入市，主要面對年輕消費者，據(jù)調研得知該項目將采取精裝修的方案，在市場和政策既定的前提下：初步預估該項目銷售價格將在5500元/平方~~~6000元/平方之間。其小戶型精裝修產品將受到社會年輕一族和投資消費者的關注，對區(qū)域市場將形成一定沖擊。B、假日麗景項目一期建筑面積8萬平方，總銷售戶數(shù)600戶。假日麗景將于08年4月份入市銷售，與華福國際處于同一銷售周期內，而且兩項目實際距離較近，同時在同一時期內無其它可售樓盤，所以該項目將成為我們的主要競爭對手。其主打戶型面積37—80平方，借其較好的地理位置和適當?shù)目們r，將會對區(qū)域客源產生分流。冠華居住組團預計也要在08年中旬入市，所以采用何種方式最快的速度形成有效去化，將是華福國際的首要任務。C、東興寓城，總建筑面積約10萬平方，該項目只有五幢普通住宅銷售，其它均被周邊企事業(yè)單位、學校和內部員工團購，08年東興寓城將有2幢多層的住宅新入市。該項目再入市產品貨量較少，對我們的項目起不到市場沖擊。由該項目客源可以看出，區(qū)域市場的團購力量較強，已成為主要購買力，所以項目對團購客戶的把握應該加強，提出有效應對措施。2. 本項目競爭力分析. 項目市場價格分析`濟南房地產市場價格以中心城區(qū)為核心向周邊蔓延，但是受城市發(fā)展、經(jīng)濟和城市居民生活習慣的影響，房價由中心向周邊呈遞減的態(tài)勢，但發(fā)展并不均衡，受東南部環(huán)境和城市形象、配套的影響，房價下降較緩，部分樓盤甚至與中心城區(qū)的項目銷售價格持平，檔次較高的項目和高科技項目價格高于中心城區(qū)房價。相對而言，西北部發(fā)展較慢，城市形象較差，所以房價向西北發(fā)展遞減幅度較大，某此地區(qū)有“跳水”的趨勢。項目所在區(qū)域界于主城區(qū)和東部城區(qū)之間，鐵道的存在嚴重制約了區(qū)域發(fā)展，目前區(qū)域內正規(guī)商品房現(xiàn)房價格已超過4500元/平方，距離項目較近的時代新城，存量戶型以銷售價格4200元/平方。08年區(qū)域供應項目主要集中在花園路和北園路沿線，項目定價應該充分考慮來自市場的競爭壓力，如果定價偏高，項目銷售就會遭到較大的市場阻力，銷售速度會遇到阻礙。目前在所有工作并行開展，超額分配任務量的情況下，最早預計項目開盤時間為08年4月中旬。項目開盤后兩個月內，區(qū)域將有兩到三個項目相繼入市。所以一期價格如果制定過高，后期結果將不堪設想。. 項目所屬區(qū)域特點及發(fā)展條件分析項目所在區(qū)域隸屬城市主城區(qū)，但受城市規(guī)劃、建設和區(qū)域各方面影響，經(jīng)濟發(fā)展一直較為滯后，加之膠濟鐵路的影響，致使在主城區(qū)發(fā)展嚴重失調。較差的生活環(huán)境和城市形象，使?jié)鲜忻駥^(qū)域一直持有偏見。濟南做為經(jīng)濟大省山東的省會城市，城市形象遠遠落后于經(jīng)濟的發(fā)展，政府在這方面已經(jīng)有一定認識。所以濟南政府結合自身條件規(guī)劃出大濟南框架，并借全運會發(fā)展的契機逐漸落實。項目所在區(qū)域與城市連接最為緊密，是城市形象提升的發(fā)展的直接受益者，后期發(fā)展?jié)摿^大。受濟南東拓、北跨的帶動，項目所在區(qū)域將成為濟南城市發(fā)展的新起點，所以項目的入市將受到消費者的普遍關注。但是城市大力全面發(fā)展的還有另一個特性，就是市場供應量放大，區(qū)域內項目較多，項目區(qū)域在成為發(fā)展熱點的同時，也將成為濟南房地產市場主要的競爭區(qū)域。 n 核心客戶群：基于濟南市民對區(qū)域的認識和對城市的理解不同，我們項目的第一客戶群應該首先認可這個區(qū)域，熟悉這個區(qū)域，對區(qū)域的發(fā)展和變化有一定掌握，所以項目周邊的居民、商戶、工作者將是我們的第一批客戶，也是核心客戶資源。n 主要客戶群：距離區(qū)域有一段距離，對區(qū)域有一定認識但深度不夠。受交通優(yōu)勢和實際距離的影響，區(qū)域的主要客戶群面已經(jīng)覆蓋到主城區(qū)部分片區(qū)，這對本項目是一個較大的利好。n 次要客戶群：該部分客戶群所在的生活、學習、工作的區(qū)域距離項目較遠，但受市內高房價和供應量小的影響，對區(qū)域可以接受，所以該部分客源需要我們努力引導其消費。n 潛在客戶群：距離項目較遠，但交通的便利已經(jīng)將時間成本大大壓縮，該區(qū)域客源對于項目片區(qū)不了解，但對東部的的認可度較高，是我們項目客源重點挖掘的區(qū)域。 商家對區(qū)域商業(yè)的認知分析：n 商戶對區(qū)域發(fā)展前景的判斷：由上圖可以看出，商家對于區(qū)域的發(fā)展前景普遍看好，其中商家對區(qū)域發(fā)展前景中“很好”和“好”的選擇占有絕對比例，商家對區(qū)域發(fā)展和信心指數(shù)進一步驗證了區(qū)域的商業(yè)價值，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。n BRT對區(qū)域發(fā)展的影響：BRT對于交通的支持力度目前已被市場認知，由訪談的結果可以看出，BRT“加速區(qū)域發(fā)展”已被受訪者普遍認可，從中驗證了政府在BRT的引進上做了較好的決策，同時再次說明了區(qū)域具有良好的發(fā)展前景和機遇。BRT的建設加大了項目的市場競爭力，但對于區(qū)域項目，BRT則是共享的，所以BRT在區(qū)域項目中的就無競爭優(yōu)勢可言。n 商戶對區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展的認識：因受訪者都具有豐富的商業(yè)經(jīng)驗和經(jīng)商手段，所以商家對區(qū)域的判斷，是我們進行商業(yè)物業(yè)發(fā)展決策的重要依據(jù)。由左圖可以看出，受訪者對綜合性商貿城的選擇較多，對大中型百貨、大型超市、小商品批發(fā)市場這三種業(yè)態(tài)商業(yè)的選擇比例相仿。在業(yè)態(tài)的選擇上，汽車產業(yè)、五金建材、娛樂美食城三項占有較高比例，分析原因主要是跟上述三種業(yè)態(tài)是受訪者目前經(jīng)營業(yè)態(tài)有一定關系，不排除受訪者對區(qū)域的主觀認識起到一定作用。對娛樂、美食、服裝三種業(yè)態(tài)的選擇占有比例也較大，從中可以直接看出受訪者經(jīng)營企業(yè)之外的需求主要停留在衣食、娛樂上，同時也說明了區(qū)域缺少這三種商業(yè)業(yè)態(tài)。所以，根據(jù)市場反映，結合目前項目自身情況，一期商業(yè)可立