房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案全集(編輯修改稿)
2025-05-20 03:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 況，一種是效用價(jià)格模型(HedonicModel)法，另一種是重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)(RepeatSalesPriceIndices)法。1．特征價(jià)格法。特征價(jià)格法的思路是在住宅價(jià)格與住宅特征和銷售時(shí)間之間建立起聯(lián)系，即建立起一個(gè)Hedonic方程。這里所說的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環(huán)境的特征。在這個(gè)方程中，住宅價(jià)格是住宅特征銷售時(shí)間的函數(shù)，其中有一些參數(shù)需要確定。一旦這些參數(shù)確定了，我們就可以設(shè)定一個(gè)“同質(zhì)住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質(zhì)住宅在不同時(shí)期的價(jià)格，這種價(jià)格能夠反映住宅市場(chǎng)中價(jià)格的走勢(shì)。為了得到這些參數(shù)的取值，需要獲得住宅市場(chǎng)中一段時(shí)間內(nèi)大量的銷售案例，得到它們的銷售價(jià)格、銷售時(shí)間和住宅的特征，然后通過統(tǒng)計(jì)回歸的方法估計(jì)Hedonic方程中的參數(shù)。在利用Hedonic方程時(shí)要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、設(shè)計(jì)水平、裝修程度、小區(qū)環(huán)境、綠化率、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。這些特征有些是連續(xù)型的變量，例如面積、綠化率等，可以直接將它們的值代入方程；有些是離散型的變量，例如臥室個(gè)數(shù)等，我們可以將它們的值取為3……，然后代入方程；有些特征的屬性是“有”或者“無”，例如附近是否有學(xué)校，我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱為“虛變量”)；有些特征并沒有具體值，例如裝修程度、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量等，我們可以將其分級(jí)(高、中、低或者其它分級(jí)方式)，然后賦予它們3……的值。應(yīng)當(dāng)注意，用Hedonic模型計(jì)算出來的價(jià)格變動(dòng)序列并不僅僅是一種指數(shù)(相對(duì)值)，
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1