房地產項目策劃方案全集-wenkub
2023-05-08 03:29:12 本頁面
【正文】 數需要確定。Sales但是如果用平均銷售價格來分析某一地區(qū)住宅價格隨時間的變化情況，即進行縱向比較，就會產生誤差。顯然，同質住宅價格和平均銷售價格之間的差距反映了供給結構和房地產特征的變化。不同特征的房地產擁有不同的支出額，僅將它們平均起來無法反映真正意義上的價格。只有這種含義的價格才能夠真正反映市場供求關系隨時間的變化情況。如果市場上住宅的平均質量(包括建造質量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了，那么在供求關系不變的情況下，平均價格也會上升。再看另一個例子，假如某一年市場上經濟適用房項目較多，銷售量很大，而第二年經濟適用房項目減少，而商品住宅的銷售量又猛升，這樣第二年的住宅平均銷售價格就會比第一年要高。所謂平均銷售價格，即用銷售額除以銷售面積所得到的價格。但是用“平均銷售價格”來反映房地產市場中的價格走勢是存在問題的。以上這兩個例子中平均銷售價格的上漲和下跌是否真實地反映了市場供求關系的變化呢?顯然不是。“平均價格”這個指標的變化中會混雜兩種因素的作用。由此可見，如果僅用平均價格來度量房地產市場中價格的變化情況，就無法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場因素引起的，還是由于非市場因素引起的，這顯然不利于我們對市場走勢的判斷。造成這個問題的原因是由于我們對于“價格”的界定并不清楚。但是房地產是一種產品互異性很強的商品，幾乎沒有任何兩宗房地產的特征是完全相同的。國外普遍的做法是測算“同質住宅”的價格和變動情況。如圖1所示：現在我們以住宅為例探討測算價格變動的方法，這些方法同樣適用于其它的物業(yè)類型。Price一旦這些參數確定了，我們就可以設定一個“同質住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質住宅在
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