房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案全集-資料下載頁(yè)
2025-04-23 03:29本頁(yè)面
【正文】 法就是設(shè)立一個(gè)特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的“同質(zhì)住宅”，考察它的價(jià)格變化。從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，應(yīng)用Hedonic模型的難度較大。國(guó)外在這方面的研究較多，已經(jīng)逐漸在住宅特征的選擇方面達(dá)成了一致。但是由于國(guó)情的不同，他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前關(guān)于在我國(guó)究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。數(shù)據(jù)的收集也是一個(gè)大問(wèn)題，目前我國(guó)尚沒(méi)有針對(duì)單個(gè)住宅所進(jìn)行的跟蹤調(diào)查體系。重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)法是可以采用的方法，雖然在我國(guó)重復(fù)交易的案例不多，但開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的，在一個(gè)項(xiàng)目中存在很多特征基本相同的住宅，可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。另外，我們還可以通過(guò)估價(jià)的方法對(duì)當(dāng)期沒(méi)有發(fā)生交易的住宅估算價(jià)格，雖然誤差可能較大，但也不失為數(shù)據(jù)缺乏時(shí)的一個(gè)選擇。以上對(duì)同質(zhì)住宅的討論，實(shí)際上也說(shuō)明了在編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)所必須遵循的原則，即保證樣本的同質(zhì)性。由于指數(shù)是僅從時(shí)間角度來(lái)看價(jià)格的變化，如果每期的樣本都發(fā)生變化，那么做出的指數(shù)就不具有可比性，也就失去了指數(shù)本來(lái)的意義。有些指數(shù)僅僅使用了平均價(jià)格的數(shù)據(jù)，將其轉(zhuǎn)換為相對(duì)值，這顯然是有問(wèn)題的，它與平均價(jià)格相比并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。有些指數(shù)雖然沒(méi)有直接使用平均價(jià)格，但是在編制時(shí)也沒(méi)有充分考慮樣本的同質(zhì)性，樣本發(fā)生變化的頻率很高，在一段時(shí)期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調(diào)整基期的方法對(duì)樣本變化后的指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，但如果不同時(shí)調(diào)整樣本變化前的所有指數(shù)序列，那么整個(gè)指數(shù)序列就不再是基于同質(zhì)樣本的了。實(shí)際上重復(fù)銷(xiāo)售法就是國(guó)際上編制房地產(chǎn)指數(shù)時(shí)常用的方法，Hedonic模型方法除了可以用于編制指數(shù)外，還有更為廣泛的應(yīng)用領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、住宅設(shè)施價(jià)值的確定以及環(huán)境評(píng)估等。
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