房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案全集-資料下載頁
2025-04-23 03:29本頁面
【正文】 法就是設(shè)立一個(gè)特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的“同質(zhì)住宅”，考察它的價(jià)格變化。從我國目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看，應(yīng)用Hedonic模型的難度較大。國外在這方面的研究較多，已經(jīng)逐漸在住宅特征的選擇方面達(dá)成了一致。但是由于國情的不同，他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國的房地產(chǎn)市場，而目前關(guān)于在我國究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。數(shù)據(jù)的收集也是一個(gè)大問題，目前我國尚沒有針對單個(gè)住宅所進(jìn)行的跟蹤調(diào)查體系。重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法是可以采用的方法，雖然在我國重復(fù)交易的案例不多，但開發(fā)商所開發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的，在一個(gè)項(xiàng)目中存在很多特征基本相同的住宅，可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。另外，我們還可以通過估價(jià)的方法對當(dāng)期沒有發(fā)生交易的住宅估算價(jià)格，雖然誤差可能較大，但也不失為數(shù)據(jù)缺乏時(shí)的一個(gè)選擇。以上對同質(zhì)住宅的討論，實(shí)際上也說明了在編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)所必須遵循的原則，即保證樣本的同質(zhì)性。由于指數(shù)是僅從時(shí)間角度來看價(jià)格的變化，如果每期的樣本都發(fā)生變化，那么做出的指數(shù)就不具有可比性，也就失去了指數(shù)本來的意義。有些指數(shù)僅僅使用了平均價(jià)格的數(shù)據(jù)，將其轉(zhuǎn)換為相對值，這顯然是有問題的，它與平均價(jià)格相比并沒有優(yōu)勢可言。有些指數(shù)雖然沒有直接使用平均價(jià)格，但是在編制時(shí)也沒有充分考慮樣本的同質(zhì)性，樣本發(fā)生變化的頻率很高，在一段時(shí)期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調(diào)整基期的方法對樣本變化后的指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，但如果不同時(shí)調(diào)整樣本變化前的所有指數(shù)序列，那么整個(gè)指數(shù)序列就不再是基于同質(zhì)樣本的了。實(shí)際上重復(fù)銷售法就是國際上編制房地產(chǎn)指數(shù)時(shí)常用的方法，Hedonic模型方法除了可以用于編制指數(shù)外，還有更為廣泛的應(yīng)用領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)價(jià)格評估、住宅設(shè)施價(jià)值的確定以及環(huán)境評估等。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1