【文章內(nèi)容簡介】 的人文氣息，有廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，四大政治科技人文圈，使櫻花大廈擁有無限升值潛力。嘉和陽光水岸物業(yè)類別：普通住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層物業(yè)地址：武昌武青三干道，沙湖西畔起　　價：2500元/平方米最 高 價：3100元/平方米占地面積：46700平方米建筑面積：120000平方米樓層狀況：四棟板式小高層周邊配套:內(nèi)部配套：會所, 花園, 停車場, 保安系統(tǒng), 水電, 煤氣, 有線電視, 寬帶入戶中、小學：湖北中醫(yī)學院、湖北大學、湖北美院、華師一附中幼兒園：有商場：中南商業(yè)廣場、徐東平價超市郵局：有銀行：工行、建行、商行醫(yī)院：武警醫(yī)院、湖北中醫(yī)學院附屬醫(yī)院其他：35%優(yōu)勢位于武昌區(qū)沙湖路畔，它東臨沙湖，西靠內(nèi)沙湖公園，南臨中山路，北臨湖大路。地理位置優(yōu)越，升值潛力大。教育、金融、商務(wù)、娛樂優(yōu)勢明顯，歷史悠久，文化氛圍濃厚，交通便利整體規(guī)劃布局大氣精致，空間層次豐富，富有韻律，綠化感良好。很明顯的，鳳凰大廈的出售價位在同行競爭處于中高檔的水平，謹在武昌區(qū)內(nèi)，活躍在其身邊的市場上的幾大賣家，阜華，櫻花，還有嘉禾陽光水岸。相對于小高層的陽光水岸，處于高層的鳳凰大廈無疑已經(jīng)高出一個檔次，從而在定位上理應面對更為不一樣的群體層面。而櫻花大廈由于其周邊的環(huán)境并未切實的發(fā)展成熟起來，雖然擁有較為良好的發(fā)展?jié)撛趦?yōu)勢，但在近期內(nèi)并不足以成為鳳凰的強勁對手。與此同時我們還可以看到，在較之強勢的阜華大廈高價位出手逼人的風頭下，鳳凰以其優(yōu)越的商業(yè)醫(yī)療教育環(huán)境，交通便利，環(huán)境的得天獨厚，以及其自身優(yōu)良的服務(wù)配套設(shè)施，使得它能以合理的價位享受物美超值的高品質(zhì)生活的姿態(tài)呈現(xiàn)在受眾面前，成為別的商家無法企及的一個大的賣點。（四）鳳凰大廈SWOT分析（1）項目優(yōu)勢（Strengths） 區(qū)位優(yōu)勢：本案位于沙湖區(qū)域，觀湖賞江，周圍有批發(fā)市場，金融、證券、區(qū)政府職能中心。 面積優(yōu)勢：戶型面積為118m——288m， 消費者定位在 環(huán)境優(yōu)勢：綠化率較高，親水地段，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅。 人文優(yōu)勢：周遍小學、中學、高等院校林立，文化氣息較濃。 配套優(yōu)勢：三維綠化，空中花園，中山路上首席生態(tài)景觀高層住宅，大廈內(nèi)智能配套先進完備，休閑娛樂場所；大廈外商店、購物、生活設(shè)施齊全。 進度優(yōu)勢：項目為現(xiàn)房，可感受產(chǎn)品成熟價值。 信譽優(yōu)勢：由武昌物業(yè)經(jīng)營發(fā)展總公司全資建設(shè)，武昌區(qū)政府重點支持，武漢新八集團武漢聯(lián)發(fā)監(jiān)理公司強強聯(lián)手打造，信譽極好。（2）項目劣勢(Weaknesses)： 價值劣勢：沙湖區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)地段，消費者不能直接的看到地產(chǎn)存在的價值。 周遍劣勢：項目周邊的老建筑偏多，且比較嘈雜。 產(chǎn)品劣勢：建筑外力面相對有些落后，下面商用部分設(shè)計不是很合理。 景觀劣勢：周遍尚沒有公園、文化廣場。（3）存在的機會（Opportunities）：沙湖區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)被看好，將成為武漢新的黑馬地王，未來的幾年內(nèi)沙湖區(qū)域?qū)⒆兂晌錆h有一繁華地帶。據(jù)武漢市環(huán)保局第20號提案“加強武昌沙湖環(huán)境治理，把沙湖建成武漢市新的風景區(qū)”這表明武漢市政府，將加大對沙湖的環(huán)境建設(shè)投資。（4）存在的問題（Threats）： 親水的主題同時被采用，概念炒作同質(zhì)，沒有太強的競爭力。 消費者對背陽的客廳存在著較大的抗性。 競爭對手—嘉和陽光水岸相繼推出，時尚現(xiàn)代的外力面即將呈現(xiàn)。 售樓中心外部的裝飾太差，不能給消費者一個好的印象，和鳳凰大廈的氣魄也不相符合。售樓員的銷售技巧及公關(guān)禮儀缺乏專業(yè)的培訓。鳳凰大廈銷售策略（一）入市時機及姿態(tài)一個項目銷售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關(guān)的，銷售時機把握準確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現(xiàn)預期的銷售目標，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。作為沙湖區(qū)域開發(fā)較早的地產(chǎn)項目，鳳凰大廈是由武昌物業(yè)經(jīng)營發(fā)展總公司全資建設(shè)，武昌區(qū)政府重點支持，武漢新八集團、武漢聯(lián)發(fā)監(jiān)理公司強強聯(lián)手，精心打造的高品質(zhì)生態(tài)觀景住宅，各種現(xiàn)代化設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，武昌區(qū)政府重點支持，開發(fā)商信譽好，鳳凰大廈的基本戶型較大，目標消費群體是那些社會階層處于中高階層的私企老板、個人創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高級管理者、家庭投資者，鑒于武漢市房地產(chǎn)市場日益成熟，置業(yè)群體已越來越理性，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、戶型功能、景觀環(huán)境、交通配套等要求也越來越嚴格，所以以高品質(zhì)高層次的中高端形象入市才能夠吸引目標消費群體。2003年五月一日武漢房產(chǎn)會作為本項目導入期，配合相關(guān)宣傳與銷售策略。（二）價格策略及定價原則 定價策略 定價的影響因素：位置交通狀況：地處中山路與友誼大道的交叉口，居行便利 周邊環(huán)境： 武昌區(qū)委、區(qū)政府、湖北省高級法院、湖北彩電中心、湖北有線電視臺、湖北無線電管理中心、武昌交通大隊、江南水果批發(fā)市場、江南鋼材市場、江南汽車配件市場等，武昌地稅局、申銀萬國證券公司、長江廣場已在興建、商場： 中商平價，華聯(lián) 郵局： 中華路郵局 銀行： 商行，建行，招行，人民銀行 醫(yī)院： 中醫(yī)學院，附一、三醫(yī)院 配套設(shè)施：原裝進口品牌電梯、超大型地下停車場、雙回路供電、變頻供水、大理石公共走道社會公共教育設(shè)施：武漢中學、湖北中醫(yī)學院、湖北美術(shù)學院、湖北大學規(guī)模：內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施：個性化房形設(shè)計、廳臥全陽光采景、空中花卉廣場、空中健身中心。景觀：前眺沙湖，背靠鳳凰山，俯視兩江四岸，與洪山廣場里應外合，聚山水之靈氣，納居行之便利戶型結(jié)構(gòu)：2*2 3*2 4*2 復式結(jié)構(gòu)發(fā)展商信譽：武昌物業(yè)經(jīng)營發(fā)展總公司全資建設(shè)，武昌區(qū)政府重點支持。交樓標準：現(xiàn)房物業(yè)管理：武昌物業(yè)經(jīng)營發(fā)展總公司定價的基本原則結(jié)合市場需求及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：各定價影響因素之權(quán)重分析圖 參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價位，采用差價策略。參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據(jù)上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價位，采用差價策略（三）銷售階段安排將整個銷售推廣過程分為以下5個階段，每個階段將采取不同的，具針對性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問題，策略能達到怎樣的效果）：第一階段形象樹立期2003/5/—2004/8（為期3個月）“短”“平”“快”的策略，廣告宣傳持續(xù)，銷售速度要快。以《武漢晚報紙》、《楚天金報》、《武漢樓市》武漢電視臺等媒體宣傳和精美樓書為配合，高姿態(tài)進入武漢房地產(chǎn)市場，對銷售人員進行專業(yè)技能與公關(guān)禮儀的培訓。以住宅樓銷售為主，銷售完成總套數(shù)的10%。銷售策略：購買前三套住宅的業(yè)主享受8折優(yōu)惠，買第四套至第十套的業(yè)主享受9折優(yōu)惠。18