【文章內(nèi)容簡介】 生活人士的歡迎。因此越來越多的樓盤從開盤之時起就開始聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值。珠海樓盤聘請知名物業(yè)公司情況表物業(yè)管理/顧問樓 盤戴德梁行君怡花園、旭日灣、鳳凰花園中海物業(yè)粵海國際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城葆力物業(yè)嶺南世家、鳴翠谷、春澤名園、彩園格力物業(yè)嶺南世家、園林熙郡華發(fā)物業(yè)華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、麗景花園、美景花園三好物業(yè)陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準(zhǔn)確研究項目周邊在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴(kuò)大到老香洲檸溪區(qū)域。1． 價格分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊住宅均價（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手樓均價（元/m2）320033003500380031503500 （1）普通戶型最高均價3800元/m2，最低均價3050元/m2。均價較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價較低樓盤銷售周期大多為20012003年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價有所上漲的言論。 （2）恒翠山莊與吉寧山莊屬檸溪區(qū)域，兩者的綜合素質(zhì)相近，但恒翠山莊工程進(jìn)度目前已全部封頂，2004年7月交樓。吉寧山莊工程進(jìn)度到二樓封頂。 （3）銀樺新村三期與本項目同屬老香洲南坑板塊。其戶型中171174m2 36套（除復(fù)式）占總套數(shù)的22%，6987 m2 52套占總套烽的32%，95119 m2 74套占總套數(shù)46%。單從戶型特征比較，二次置業(yè)比例較本項目大，買家支付能力較強(qiáng)，并且與銀樺新村一期、二期相鄰，具備良好的居住氛圍，成為提升均價的有利因素。 （4）銀樺新村三期工程進(jìn)度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。b． 銀樺新村三期屬2003年解凍項目，在城中村改造關(guān)就進(jìn)行了規(guī)劃和一定渠道的推廣，積累了一定數(shù)量的客戶。c． 銀樺新村三期接受認(rèn)購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應(yīng)的空檔期。（5）陽光地帶二手樓均價達(dá)35003600元/ m2，是由于：a． 陽光地帶屬中等規(guī)模項目，具有泳池等一定的配套設(shè)施。b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。c． 小區(qū)物業(yè)管理良好，提升小區(qū)品質(zhì)。d． 買家大多為二次置者，支付能力較強(qiáng)。e． 項目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。2． 面積分析小面積統(tǒng)計表（見附表一）。小結(jié)： ①100160平方米面積范圍內(nèi)的戶型所占總量比例最高，%，顯示在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。②3070平方米的小面積戶型占總量的比例為22%，數(shù)量較少，從實地調(diào)研中各樓盤小面積戶型普遍暢銷，一經(jīng)推出，便被搶購，由此可見，老香洲中小面積戶型市場需求量較大，供應(yīng)量偏少，市場需求旺盛。3． 戶型分析（1）戶型統(tǒng)計表（見附表二）。（2）分析： ①三房戶型在本項目周邊樓盤中為主力戶型，共2106套，%，四房戶型為次主力戶型，共892套，%。②二房戶型在本項目周邊樓盤各類戶型總套數(shù)中所占份額中等，比例為20%銷售速度較快。③一房、五房以上及復(fù)式戶型在本項目周邊樓盤中份額較小，%。（3）小結(jié)： ①周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少。②一房、三房銷售率高，二房次之。③一房、二房為供應(yīng)量較少，但市場需求較大。④%，%，%的定位迎合市場需求，為銷售的有利因素。4．外立面分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊外立面風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式中式中式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式（1）除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。（2）現(xiàn)代風(fēng)格樓盤顏色多采用白色系列或淺黃色配藍(lán)色、橙色線條，總體追求簡潔、時尚。5．物業(yè)管理分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊物管公司葆力物業(yè)葆力物業(yè)格力物業(yè)發(fā)展商三好物業(yè)三好物業(yè)發(fā)展商葆力物業(yè)葆力物業(yè)發(fā)展商發(fā)展商 上述11個項目有7個聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司，證明發(fā)展商意識到珠海買家越來越重視小區(qū)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理水平是提升小區(qū)品質(zhì)，促進(jìn)銷售的重要條件。小 結(jié)：①以上樓盤中，目前在售樓盤的均價較20012003年銷售的樓盤價格有所上漲，20012003銷售的樓盤目前在三級市場的價格比原來上升100200元/m2。②100160 %，3070 m2面積只占22%，為市場供應(yīng)空檔。③周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少，但市場需求較大。④周邊樓盤外立面風(fēng)格大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，個別樓盤設(shè)計中式風(fēng)格。與周邊其它物業(yè)比較，簡潔、時尚的現(xiàn)代風(fēng)格易于使樓盤脫穎而出。⑤項目周邊樓盤64%聘請專業(yè)物管公司實行封閉式智能化管理。迎和客戶需求。⑥項目周邊樓盤只有嶺南世家聘請新加坡AEP園林設(shè)計公司進(jìn)行園林規(guī)劃，其余樓盤未聘請專業(yè)公司，但都較以往重視園林規(guī)劃，小區(qū)園林設(shè)水景、架空層等。⑦項目周邊樓盤所在老香洲生活便利，配套齊全，項目自身配套較簡易。錦繡檸溪、嶺南世家一期設(shè)有簡易會所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。香洲金都廣場項目策劃報告書第二部分：項目分析 一、項目概況1．總用地面積：2．總建筑面積：188000 m23．住宅總建筑面積：148000m24． 商鋪總建筑面積：40000 m25． 車位：1100個6． 容積率：7． 密度：31%8． 綠化率：35%9． 地下室：33000 m2二、項目SWOT分析（一）、項目優(yōu)勢：1．地理位置佳：項目位于老香洲中心，人民西路與紫荊路交匯點(diǎn)，屬于傳統(tǒng)的老香洲居住密集生活區(qū)。2．社會配套齊：周邊生活設(shè)施齊全，鄰近南坑、檸溪兩大商圈，其中：商業(yè)：南坑市場、檸溪市場、家樂福、新一佳、茂業(yè)百貨等；學(xué)校：電大、三中、香華小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園、兒童活動中心等；娛樂：檸溪電影院、至尊堡、檸溪文化廣場等；醫(yī)院：婦幼保健院等。3．交通便利：多路公共交通途經(jīng)于此，如：11204路，另外，香洲總站每日多條巴士直通廣州、深圳、汕頭、湛江等全國各地；4．未來升值潛力大：項目規(guī)模大，特別是4萬平方米商業(yè)能將項目打造成香洲乃至珠海新的區(qū)域商業(yè)中心，從而帶動商業(yè)、住宅物業(yè)未來價值；區(qū)域物業(yè)市場條件成熟：前期鈺海名門的良好銷售業(yè)績，為項目開發(fā)、銷售奠定了基礎(chǔ)；6．專業(yè)資源整合優(yōu)勢強(qiáng)：專業(yè)公司資源整合，為項目降低投資風(fēng)險、縮短銷售周期、利潤最大化、樹立發(fā)展商品牌等提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持。（二）、項目劣勢 項目二面臨主交通干道，有粉塵、噪音、光波污染，影響居住；2．臨沿河路段，受污水臭氣影響，臨路住宅不可避免成為項目的銷售難