【正文】 區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，符合消費(fèi)者終極置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；** 小區(qū)以中、大戶型為主力戶型，適合建高檔生活環(huán)境小區(qū)；** 小區(qū)規(guī)劃較大，自身園林及配套有空間做得很時(shí)尚、精致。住宅戶型面積定位：既然是二次或以上置業(yè)客戶，其主力戶型應(yīng)在120170㎡之間，輔以其它搭配戶型為主，具體分配比例為：80100㎡ 16%120130㎡ 20%130150㎡ 30%160170㎡ 30%高層部分復(fù)式：180220㎡ 2%220240㎡ 2%住宅朝向設(shè)計(jì)：既然客戶群定位在二次或以上置業(yè)人士，其大部分人即成終極置業(yè)者，因而在非過渡性選擇物業(yè)的前提下，對(duì)朝向要求頗高，因此，本項(xiàng)目應(yīng)在朝向上盡可能規(guī)劃一梯二戶（或三戶）南北向房；產(chǎn)品個(gè)性化定位：做為老香洲黃金地段的高容積率產(chǎn)品，項(xiàng)目建設(shè)周期過長(zhǎng)使得項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，更需考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)的當(dāng)前適用性及未來若干年超前規(guī)劃性，適度前衛(wèi)戶型、個(gè)性化戶型可以在此實(shí)施，結(jié)合當(dāng)前流行的個(gè)性化產(chǎn)品如：立面鏤空大花園、每戶6M挑高陽臺(tái)、入戶陽光花房、大落地陽光飄窗等，可適度融進(jìn)后再創(chuàng)新設(shè)計(jì)；特別提示：（1） 作為一個(gè)18萬㎡的大項(xiàng)目，其實(shí)施周期將花達(dá)4年左右，因而規(guī)劃是項(xiàng)目成功的最為重要的環(huán)節(jié)；因此，花多時(shí)間、請(qǐng)頂尖專業(yè)高手組合，會(huì)為項(xiàng)目后期推進(jìn)節(jié)省大量費(fèi)用，人對(duì)了，方向就對(duì)?。?） 考慮到深圳、廣州城市化發(fā)展過程中，寸土寸金的超高層建筑如雨后春筍，其設(shè)計(jì)師亦經(jīng)驗(yàn)老道，建議推薦深、廣高手參與項(xiàng)目規(guī)劃更利于項(xiàng)目發(fā)展；四、項(xiàng)目配套方向建議 景觀規(guī)劃：依照項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)要求，35%㎡,且因小區(qū)組團(tuán)設(shè)計(jì),其景觀將分若干版塊組合而成,每個(gè)版塊的主題、閃亮點(diǎn)、樹種搭配等將對(duì)小區(qū)質(zhì)素及景觀建造成本產(chǎn)生重大影響，因此，聘請(qǐng)高水平的景觀設(shè)計(jì)公司參與本項(xiàng)目顯得十分重要，希翼達(dá)到花小錢辦大事的作用；而僅就珠海本地而言，五洲花城、香都靜態(tài)渠道： 現(xiàn)場(chǎng)形象促銷：包括售樓部、樣板房、廣告牌、圍墻、刀旗、道路綠化。④圍墻、刀旗：圍墻的包裝、在人行道旁設(shè)立刀旗，對(duì)于項(xiàng)目售樓部及樣板房建成前，對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目信息、引起客戶關(guān)注的作用較明顯；考慮到項(xiàng)目地塊臨人民西路、紫荊路，車流量大等特點(diǎn)，將圍墻進(jìn)行包裝，用對(duì)比強(qiáng)烈的色彩吸引客戶目光?？梢圆扇☆檰栔笇?dǎo)方式合作，增強(qiáng)客戶對(duì)后期物業(yè)的管理信心；目前，珠海較具品牌的物業(yè)管理公司有：華發(fā)、丹田、葆力、二城、三好；國(guó)內(nèi)知名品牌物業(yè)管理公司管理或顧問項(xiàng)目：公 司管 理 樓 盤中 海陽光地帶、南廈豐澤園中 房萬和國(guó)際公館金 地香洲工業(yè)園戴德梁行鳳凰花園、旭日灣、君怡花園珠海知名品牌物業(yè)管理公司管理項(xiàng)目：公 司管 理 樓 盤丹 田吉大新天地、美麗灣葆 力園林精裝修成品房與毛坯房比較有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：迎合客戶需求，免卻住宅買家對(duì)房屋的裝修之苦，省心、省力，所謂“帶著行李入住”降低成本，發(fā)展商批量裝修成品房，與客戶個(gè)人裝修單套住宅相比，相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，前者成本降低；精裝修交樓，客戶在購(gòu)買時(shí)，裝修部分房款也可以按揭形式支付，對(duì)部分周轉(zhuǎn)資金大的客戶有較強(qiáng)的吸引力。銷售人員培訓(xùn)（略）認(rèn)購(gòu)辦法（略）八、主題規(guī)劃建議及附件裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；精裝修成品房交樓標(biāo)準(zhǔn)；住宅（商鋪）設(shè)施及使用費(fèi)用。（八）、產(chǎn)品策略：精裝修交樓是近幾年珠海樓市出現(xiàn)的促銷手段。 （五）、品牌物業(yè)公司封閉智能化管理：項(xiàng)目周邊為交通主干道，居住安全成為買家考慮的重要問題，服務(wù)優(yōu)良的品牌公司進(jìn)行物業(yè)管理，小區(qū)設(shè)置智能化安防體系，從硬件和軟件上消除客戶對(duì)安全的顧慮；且在項(xiàng)目開始銷售，就由物業(yè)公司派駐保安及工作人員到售樓部，增強(qiáng)客戶信心。在項(xiàng)目銷售的整個(gè)過程中，樹立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目有關(guān)信息，在消費(fèi)者中形成良好口碑，對(duì)項(xiàng)目銷售起到積極的促進(jìn)作用。付款方式：采用一次性付款和按揭付款。（2）選擇戶型：80100m2178。 獨(dú)立設(shè)計(jì)臨街集群商業(yè)及住宅區(qū)域，形成相應(yīng)互補(bǔ)；178。錦繡檸溪、嶺南世家一期設(shè)有簡(jiǎn)易會(huì)所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。②100160 %，3070 m2面積只占22%，為市場(chǎng)供應(yīng)空檔。（3）小結(jié)： ①周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對(duì)較少。f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。 （4）銀樺新村三期工程進(jìn)度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或?yàn)樽优?、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。熙郡華發(fā)物業(yè)華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、麗景花園、美景花園三好物業(yè)陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時(shí)，為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目周邊在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴(kuò)大到老香洲檸溪區(qū)域。三好名苑50%泰式園林、SPA美國(guó)賓士奈寶地康泰%架空、組團(tuán)綠化美國(guó)泛亞易道棕櫚假日50%亞熱帶風(fēng)情、水景貝爾高林④外立面越來越豐富屋頂做為建筑的一部分，長(zhǎng)期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”。整體價(jià)格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后的樓盤價(jià)格則往下調(diào)。土地資源必須向優(yōu)勢(shì)開發(fā)商集中。（6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇珠海市委四屆七次全會(huì)提出“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。目前在建在售項(xiàng)目中目前在建在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì)老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西?；▓@福泰花園銷售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡(jiǎn)美城市中心頤清園金桂軒中珠三期珠海市場(chǎng)在建在售非城中村項(xiàng)目一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱位置占地面積（m2）總建筑面積（m2）工程進(jìn)度住宅套數(shù)檸溪銀樺新村三期沿河路與人民路交匯處6000多30000多挖地下停車場(chǎng)170吉寧山莊香洲吉檸路8號(hào)1096521930部分建至34層148恒翠山莊香溪路13798多層已封頂，小高層建至2/3，預(yù)計(jì)7月15日交樓192卓雅苑富檸街30005000已建至4層90吉大華景山居吉大石花東路58號(hào)1400018000多層封頂，高層建至7層70金色九洲九洲大道與建業(yè)一路交匯處53824一期封頂456園林178。 分析：以上資料反映，2003年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)較好。3．良好的政策環(huán)境 珠海市政府樹立建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”的目標(biāo)任務(wù)，積極實(shí)施“科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市”的四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”和新型工業(yè)化，使珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫多年來依靠政策性驅(qū)動(dòng)維持增速的被動(dòng)局面，開始出現(xiàn)企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和出口需求增加為動(dòng)力的擴(kuò)張勢(shì)頭，全市經(jīng)濟(jì)取得跨越式發(fā)展。廣珠輕軌鐵路即將動(dòng)工，珠海未來將成為中國(guó)華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐城市，從而帶動(dòng)人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設(shè)，勢(shì)必使珠海從一個(gè)盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。178。%。2004年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項(xiàng)目已進(jìn)入市場(chǎng)，并在2004年上半年的珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)上唱起了主角。三