【正文】 例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)； 睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜； 廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐； 細部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指 紋鎖）、保險箱； 及各種燈飾。也是項目保值增值的直接因素之一。 C 物業(yè)管理智能化： 車輛出入智能化系統(tǒng)： 一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計讀卡機前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計算機上，杜絕了因保安的嚴格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時真正實現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。 小結(jié)： 對于上文所述的品牌化 +專業(yè)化，我司認為還必須要設立一個標準化的服務內(nèi)容、標準化的操作流程、標準化的設備配臵，從而奠定本項目在小戶型市場中牢不可破的至尊地位。 商務中心：代收、代寄郵件、代收發(fā)傳真或 Email 等。 （二）產(chǎn)品的地盤包裝 由本案地處人流密集的商業(yè)中心區(qū)域，為體現(xiàn)產(chǎn)品的地段優(yōu)勢及品質(zhì)特征，本案的工地圍墻、燈箱等 VI 設施應提前到位。 現(xiàn)場售樓處包裝建議 鑒于我司營銷企劃包裝的是這樣一個高標準的商務酒店，因此，我司建議提高銷售流程中的軟性包裝，提升服務品質(zhì)。因此，我司認為本案在推廣中應立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場中獨一無二的稀缺優(yōu)勢。 特點：時效性明顯，建議在開盤期強勢使用 雜志類媒體 針對本案高端收入群體的消費特征及工作生活特征進行針對性的投放。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 各類賬單 各色手機賬單、對賬單等也可成為本案的宣傳工具。 （三） 推廣策略 上述媒體通路將在不同的銷售時期進行單獨或組合使用。由于前兩次認購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨 的最為火爆的銷售節(jié)點。 而北面的景觀相對比較雷同，價格可以按樓層高度同比例比例上漲。所述內(nèi)容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。 南向可采光的東南、西南面，由于房型偏大，因此在單價上要比正南方的單價要低一些。會員認購一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時）。 產(chǎn)品推介會 綜合產(chǎn)品的售價及賣點，本案并不適合參加市級、區(qū)級房展會。 公眾媒體投放 我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級寫字樓、地鐵等人流聚集處進行播放。此類媒體的受眾廣泛，效果明顯。因此我司認為在企劃推廣中不宜做明確的客戶定位，而立足于產(chǎn)品完善、系統(tǒng)的介紹，同時吸納各類型的購買客戶。 售樓處的硬件設施應選擇高檔時尚的風格路線。 蓄水期時間 ：從我司操作經(jīng)驗上分析，蓄水期的時間設臵不宜過長，以一個月為宜。 所以，根據(jù)目前市場上同 類產(chǎn)品的平均投資回報率，建議提供略高于此水準的資金回報： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 比如：采用 5 年一簽的回租形式， 810%/年的回報率，以吸引投資客。因此，就必須針對他們設計相 應的硬件配臵。 防災自動報警： 各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫內(nèi)裝臵有火災探測器，每戶廚房設臵有燃氣泄漏 探測器，以便能做到及時發(fā)現(xiàn)隱患、及時報警和及時滅火。 空調(diào)： 中央或分體式，需根據(jù)實際情況布臵，可獨立計費，以便日后的經(jīng)營管理之用。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖） 建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過 55M2 二、產(chǎn)品硬件設施建議 本案的功能 “商務 +居住 +投資 +品質(zhì)” 商務概念 — 產(chǎn)品的性質(zhì)與保障 居住功能 — 服務設施及管理的保障 投資概念 — 永續(xù)經(jīng)營的保障 品質(zhì)概念 — 消費行為與消費群體的保障 所以，我們要達成這樣的共識： 品牌化 +專業(yè)化，打造滬上頂級酒店式商務公寓 [一 ] 基本家具配臵 凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設施設備同樣致關重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配臵。 在這里所營建的酒店式商務公寓，不但是在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更是在品位上引導“時尚”的風向標。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。更需值得一提的 是，這類頂級酒店式公寓市場整體供給的稀缺性，將是其沖擊市場、迅速去化的最有利武器。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 整合優(yōu)勢提高產(chǎn)品價值 本案規(guī)劃設計時間較早，產(chǎn)品設計已非常落后，尤其是室內(nèi)凈高只有 米， 5 部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級辦公樓的實際需要。 目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級消費商場、酒店，已成為上海高檔消費區(qū)的代表。加之本案目標售價較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。 金豐易居的專業(yè)品牌實力 ? 強大的社會知名度 “金豐易居”通過長時間的品牌經(jīng)營累計了廣泛的社會知名度及市場信賴度。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。 高單價、高總價產(chǎn)品市場接受度有限 據(jù)市場成交反映，目前總價在 80 萬以上的小戶型市場 接受程度較低。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對投資回報將起到強大的推動作用。 此外，本案在物業(yè)配套設施方面也為商務辦公考慮周全，除開辟商務中心外，還在會所區(qū)域內(nèi)開辟小型會議場所，滿足商務辦公的需求。 產(chǎn)品的地段優(yōu)勢將是支撐本案售價、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。 本報告僅向委托方暨合作方闡述，報告中的內(nèi)容、思路、觀念和整體運作方案應予高度保密。并制訂【金富得大廈】一整套切實可行的整合營銷策略，同時，具此特別提出了關于本案營銷包裝的特殊方法與通路。 ? 頂級酒店云集 本案所在地段還是目前浦西地區(qū)高星級酒店最為密集的地段，目前本地段由這些高檔酒店成功帶動，成為萬商云集的“頂級空中驛站”。 因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。 準現(xiàn)房物業(yè)有利盡快實現(xiàn)投資回報 本案已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過半，預計于 03 年底交房。此外，我們還需要提升對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，以產(chǎn)品的品質(zhì)吸引客戶，支撐本案的價格定位，以便加快本案的去化速度。 房間內(nèi)采光條件差 本案采用淡藍色玻璃幕墻，對光線的通透能力較差。因此，本案按預計售價推出，將占有足夠的市場根據(jù)。 房產(chǎn)投資的對象呈分散趨勢 隨著投資市場的逐漸成熟、申博成功，濱江物業(yè)、市中心高檔物業(yè)已成為全新的房地產(chǎn)投資品種。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 二、本案產(chǎn)品定位 （一） 、本案定位 上海 FBD 正坐標五星商務酒店公寓 FBD： Function Business District（多功能商務區(qū)） （二）、定位依據(jù) 體現(xiàn) 區(qū)域價值 本案位于南京西路商圈，地理位臵十分優(yōu)越：南京西路現(xiàn)已 建成 5000 平方米以上的大商廈 30 余幢，新建商業(yè)設施