【正文】 的道路和武定路上；以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應在初入口處做好人行和車行的標識；常德路的出入口作為主要的車行出入口，設計略顯小氣；新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；在武定路上應增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個小區(qū)緊密相連，公共設施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設施等指標數(shù)量累加；在靠近常德路和西康路的天橋還可設計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析與現(xiàn)代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風格的綠化組團，；大組團的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力；與此綠化方式相適應是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；在具體綠化規(guī)劃是應注意綠地部分的3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；A塊的變電站應緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對3號的影響；以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設施分析獨特的會所設計是本案的亮點，但是由于A地塊內(nèi)就有住戶1128戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設施共享，以增加會所得人均占有率；具體會所設施如下（整個A、B、C地塊）：類別項目備注運動休閑設施網(wǎng)球場34塊，露天壁球館12塊，室內(nèi)乒乓球館810桌，室內(nèi)桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內(nèi)高爾夫練習場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務空間會議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天兒童電腦教室少兒課后輔導中心社區(qū)服務設施便利店美發(fā)中心郵政服務、自動取款機社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心管理中心、保姆機構小型商務中心 七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達的公交線路；，；規(guī)劃中的地鐵7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析本案共有8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管理服務；紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應設置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設置錄像系統(tǒng)保留72小時、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門窗設置磁簧感應裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質感，但應注意維護； 十、入口門廳分析寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；由于門廳面積較大，應該加強門廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設計共同的缺點是：單套房型必須符合上海的購房習慣，；；，不得低于3米等；所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；小面寬、大徑深和缺少儲藏空間、衣帽間是所有樓棟的通病；2號樓的中套房型有遮光問題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；4號樓，廚房不應向客廳開門、建議向餐廳開門，客衛(wèi)離起居室太遠，建議增加餐廳面積，減小徑深；6號樓中的2房廚房遮光嚴重； 十二、面積、配比分析以目前規(guī)劃設計來看面積控制的較好；根據(jù)對產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計1130100 十三、建材分析小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率；公共部分如門廳等應提高建材設備的配置，這是高檔樓盤的重要標志；營銷篇USP分析一、優(yōu)勢開發(fā)商的背景優(yōu)勢。集中綠化空間 三、機會靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。成長市場港、澳、臺同胞及海外人士隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預期即將到來的海外人士回歸潮。靜安楓景186。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。楓葉之國——加拿大是享譽世界的生態(tài)之國。[ 品牌形象 ] 塑造一個兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。[ 品牌形象 ]以綠為先導，以景為元素，將自然與都市、人與都市、自然與建筑的關系重新演繹。不說規(guī)劃師，先說作品?！?充分運用電視媒體電視具有形象直觀、到達率高、形式豐富的特點，因此在本案的操作中可以作為報紙媒體的補充。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個小區(qū)進行考量。總體來說，金牛產(chǎn)品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產(chǎn)品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產(chǎn)品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高2房的單價，控制了3房的總價是小區(qū)定價關鍵。本案四周均有較寬的馬路或公用設施（學校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源6F以下單價將較低。 B、對已購中成交比例高的地區(qū)進行橫幅宣傳，也為成長期做鋪墊。 預計來人量=總銷戶數(shù)銷售率殺傷力/（1－退戶率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預計來電量=來人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。 綜上所述：整個周期分為5個階段，預計為18個月。 銷售周期及去化順序引導期：1個月（）告知本案存在 告知預公開時間，地點 C、參加房展，擴大本案影響預約期：4個月（） A、引導路線完工 B、售樓處完工散布耳語，使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。草狗：主要位置、樓層、景觀較差，受公建配套影響最大，去化最困難的產(chǎn)品。小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對其他產(chǎn)品而言應相對偏低。但“全部用力等于全不用力”，應該集中兵力于一些重要的節(jié)點，集中投放，媒體的綜合運用、篇幅都應該力度較大；而普通時段則可采用單一媒體、低頻率運作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術目標：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結合、文武雙做、高低空兼