【正文】 得一提4，是本期突出品質(zhì)的賣點。比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時以及進行大型活動時，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛◆ 其他媒體根據(jù)實際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體。舉辦“100個靜安經(jīng)典”大型征集活動等拉開公關(guān)序幕。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立世界級的品牌形象引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受“靜安楓景”的國際化背景不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費欲望這一階段的主要目的有二：儲蓄消費欲望，等到開盤時瞬間釋放，為開盤造勢；宣傳本案“國際生活 [ 品牌形象 ]充分利用項目營造團隊的實力背景，用驕人的過去證明本案的未來。廣告組團第一組團 靜安尚地靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨一無二的。綠與靜安、綠與城的對話文明與目標(biāo)對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。 靜安文脈和綠脈二線交匯。目標(biāo)市場關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場1．根在靜安的財富階層靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。上海的經(jīng)濟繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。高尚的規(guī)劃。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風(fēng)險，因為購買小房型的消費群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。這些大都以大家庭的形式進入市場。他們在購買三房時都以控制總價為基本出發(fā)點。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬平方米左右。 本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南面正對高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。 完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展?jié)摿?。在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本平衡。今 年6月份的中房上海價格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點，同比漲幅則高達(dá)40點，為1995年中房價 格指數(shù)建立以來的最高漲幅。銷售價格漲：2001年上半年上海房價比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價格達(dá)到每平方米4173元，%。同時，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚。靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。 為完成該項規(guī)劃，靜安區(qū)今年實施的實事工程有（部分）：舊里改造計劃年內(nèi)開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。目前的市場架構(gòu)可謂天時地利人和，區(qū)域房價指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進一步消化，其價格因素對大局影響越來越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場價格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來的市場上升行情一觸即發(fā)。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。四、項目地塊分析地塊狀況位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。公交路線有：2257101113138線路主要到達(dá)地區(qū)23靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長寧104新客站、靜安、徐匯、上海體育館113靜安、長寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138靜安、黃浦、普陀本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機場便利，是本案一大優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過渡型產(chǎn)品熟輕熟重。在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機會較少，這一機會激發(fā)了客源的聚流。靜安區(qū)目前囤積100萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內(nèi)出現(xiàn)大盤量同期供應(yīng)的競爭局面。上海經(jīng)濟的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項目多個市場定位提供了條件。楓景（）靜安是一本書，楓景是一幅畫；靜安是一座城的歷史，楓景是她的未來；靜安是名人的故鄉(xiāng)，楓景是國際菁英的生活家園。二、購買用途：80%自用20%投資營銷課題問鼎靜安高尚第一城。綜合優(yōu)勢：開放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個“對話”。靜安，區(qū)名源自區(qū)內(nèi)知名建筑——靜安寺。在上海最最市中心的地方，打造最符合居住要求的生態(tài)住宅正是本案的核心精神。依靠“國際”的品牌號召力，引發(fā)上海市民的從眾購買效應(yīng)。[主題]——夢在多倫多，看到楓景的樣板再造靜安公園在2月的上海，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點、特別的時機，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方式。第二階段：激起懸念的概念導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1. 炒作“人文靜安”的地段概念，對抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確立靜安領(lǐng)導(dǎo)地位2. 利用發(fā)展商、建筑規(guī)劃商的專業(yè)實力，炒作品牌概念，堅定消費者“中心豪宅”信心3. 樹立入市形象，爭取“制高點”4. 初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起市場興趣運作思路：不炒地段，先炒靜安不做產(chǎn)品，先做品牌不賣房子，先賣人文主要利用靜安的輝煌的人文歷史進行地段炒作。◆ 戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時間長、受眾多、渲染氣氛的特點。 M2，客戶選擇余地較大； M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市場需求，因此房形系數(shù)較高；對于3房，特別是小3房由于本身在3房中比例不高，產(chǎn)品相對市場需求又較大，因此房型系數(shù)也應(yīng)較高；四房及躍層雖然總價較高，但占有率較低，符合部份高收入者需求，系數(shù)大于大3房。明星：主要是價格適中或有特色（底層、東西向的），由于這部份產(chǎn)品價格適中，樓層，位置也不錯。拉開2房和3房的單價，去擠壓部分3房房源，將會有意識的疏導(dǎo)產(chǎn)品的銷售向大房型靠攏。 持續(xù)期（掃尾）：2個月（） A、加強現(xiàn)場銷控，促銷