【正文】 、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。他們購(gòu)買(mǎi)兩房面積大約在90110平方米，而購(gòu)買(mǎi)三房的比例要低一些。建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新福康里一、二期。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線(xiàn)。房產(chǎn)銷(xiāo)售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平方米，%； 2001年上半年商品房銷(xiāo)售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，%；存量銷(xiāo)售漲：2001年上半年存量房銷(xiāo)售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平方米，%。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)上沖。同時(shí)，完成3條道路的大修改造和10條道路的重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房主流。從本案目前的規(guī)劃來(lái)看較多的是2房到3房的過(guò)渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購(gòu)買(mǎi)2房或小房型的消費(fèi)者不能承受80萬(wàn)左右的總價(jià)，而購(gòu)買(mǎi)3房或更大房型的消費(fèi)者又不滿(mǎn)于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。本項(xiàng)目地塊與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較各有特色。2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線(xiàn)商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?，是上海?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢(shì)、引爆階段。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤(pán)的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢(shì)。中心豪宅”產(chǎn)品理念。 投放力度原則： 開(kāi)盤(pán)期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷(xiāo)期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過(guò)程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費(fèi)者的溝通。問(wèn)題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。 C、對(duì)難消化房型打廣告。成長(zhǎng)期：6個(gè)月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會(huì)， B、針對(duì)前期的銷(xiāo)售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線(xiàn)。付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用。充分利用加拿大的一個(gè)特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。靜安楓林綠洲 186。戰(zhàn)略定位如何捕捉多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)并進(jìn)行有效的排列？？如何形成強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)盤(pán)推廣？產(chǎn)品定位靜安上城地 40萬(wàn)平米世界級(jí)花園城池上海地下空間的利用 綜合優(yōu)勢(shì)的定位空間，是我們樓盤(pán)切入的主要優(yōu)勢(shì)。 交通條件市政大交通上：有地鐵二號(hào)線(xiàn)和地鐵七號(hào)線(xiàn)毗鄰本區(qū)在未來(lái)的兩年里，地鐵二號(hào)線(xiàn)會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)并向東和通往國(guó)際機(jī)場(chǎng)的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線(xiàn)北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線(xiàn)進(jìn)行換乘。住宅小區(qū)的景觀綠化、會(huì)所配套以及健身場(chǎng)等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。與平靜的一級(jí)市場(chǎng)相比，三級(jí)市場(chǎng)交易火爆，底部積壓房源進(jìn)一步得到消化，未來(lái)供應(yīng)量控制良好。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿(mǎn)優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長(zhǎng)期保留。投資性購(gòu)房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。分析：宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線(xiàn)，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線(xiàn)地區(qū)，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國(guó)際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線(xiàn)和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，屬于上海十一個(gè)近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)，部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。 結(jié)論：（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，（平均銷(xiāo)售單價(jià)為5575元/平方米），％％。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢(shì)。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長(zhǎng)。 進(jìn)入時(shí)機(jī)對(duì)于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)夾擊的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。總體戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問(wèn)鼎第一1．以整盤(pán)定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開(kāi)發(fā)。早期作為中央商務(wù)區(qū)及高級(jí)住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊(yùn)。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對(duì)話(huà)的窗口，智慧與自然親近的平臺(tái)[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。第三階段：排山倒海般的公開(kāi)面市——“未來(lái)、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開(kāi)盤(pán)”軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個(gè)月左右的強(qiáng)銷(xiāo)，于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊前奠定勝果運(yùn)做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)◆ 經(jīng)過(guò)前面幾個(gè)月的蓄勢(shì)，必須有一個(gè)大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對(duì)其他產(chǎn)品而言應(yīng)相對(duì)偏低。 銷(xiāo)售周期及去化順序引導(dǎo)期：1個(gè)月（）告知本案存在 告知預(yù)公開(kāi)時(shí)間，地點(diǎn) C、參加房展，擴(kuò)大本案影響預(yù)約期：4個(gè)月（） A、引導(dǎo)路線(xiàn)完工 B、售樓處完工散布耳語(yǔ)，使客戶(hù)聚集，形成客戶(hù)網(wǎng)以助銷(xiāo)售。 預(yù)計(jì)來(lái)人量=總銷(xiāo)戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率殺傷力/（1－退戶(hù)率） =1128100%5/（1－40%） =9400組 預(yù)計(jì)來(lái)電量=來(lái)人量 =9400 =8460通 因此售樓處建議面積為1000平方米。本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場(chǎng)等）故緊靠四周的房源6F以下單價(jià)將較低。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開(kāi)南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個(gè)小區(qū)進(jìn)行考量。不說(shuō)規(guī)劃師，先說(shuō)作品。[ 品牌形象 ] 塑造一個(gè)兼具上海過(guò)去與未來(lái)，代表上海輝煌成就的靜安形象。 步序一：地緣市場(chǎng)、總價(jià)市場(chǎng)、海外市場(chǎng) 步序二：地緣市場(chǎng)和海外市場(chǎng)、全市市場(chǎng)和總價(jià)市場(chǎng) （3）中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。成長(zhǎng)市場(chǎng)港、澳、臺(tái)同胞及海外人士隨著國(guó)際形勢(shì)的變化和中國(guó)WTO的到來(lái)，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國(guó)際大城市，我們可以預(yù)期即將到來(lái)的海外人士回歸潮。三、機(jī)會(huì)靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車(chē)流量較之少于新閘路，因此小區(qū)