【正文】 高層住宅區(qū)。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。 完善靜安區(qū)公共交通規(guī)劃，落實(shí)站點(diǎn)，開通區(qū)內(nèi)公交環(huán)線。建設(shè)4個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，即大聞麗都、嘉園、天鼎花園和新?？道镆?、二期。 結(jié)論：（二）、靜安區(qū)整體樓市情況2001年上半年，（平均銷售單價(jià)為5575元/平方米），％％。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)格有上升趨勢(shì)；高價(jià)位房源的入市將大幅沖擊價(jià)格行情，未來市場(chǎng)格局基本確認(rèn)。 結(jié)論：三、消費(fèi)市場(chǎng) （數(shù)據(jù)來源：天啟消費(fèi)者研究數(shù)據(jù)庫）據(jù)調(diào)查，目前上海的購房群體中“三口之家型”占總購房人群的54%、“年輕夫妻型”占購房人群的21%。他們購買兩房面積大約在90110平方米，而購買三房的比例要低一些。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢(shì)。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購買二室一廳房。同時(shí)，購房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較便宜等因素。地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長(zhǎng)。另地鐵七號(hào)線中，將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。大小房型由于面對(duì)的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對(duì)本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。 二、劣勢(shì)靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調(diào)。在中高檔、高檔市場(chǎng)的爭(zhēng)奪中，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢(shì)并不明顯。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場(chǎng)在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價(jià)格水平。進(jìn)入時(shí)機(jī)對(duì)于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)夾擊的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。靜安因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源?？傮w戰(zhàn)略一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問鼎第一1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。靜安楓丹白露二、綜合優(yōu)勢(shì)、四個(gè)“對(duì)話”在本項(xiàng)目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢(shì)”作為營銷的根本。 嚴(yán)格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當(dāng)部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會(huì)所的現(xiàn)景展示。城市綠城（CITYOASIS）UPTOWN從哈同花園、馬勒公寓到上海商城從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻西康路、常德路…在寸土寸金的中心腹地，奢侈地圍合10萬平方米方正基地新加坡財(cái)團(tuán)的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀(jì)的上海市中心最缺什么？不缺悠久的文化底蘊(yùn)、不缺國際化大都市的恢弘氣勢(shì)不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨世界美食應(yīng)有盡有，優(yōu)秀人才紛至沓來上海市中心最缺什么？缺綠、缺樹、缺生態(tài)環(huán)境，缺與花、鳥共生的地方邀請(qǐng)陽光、鮮花、蝴蝶、花鳥再回來！上海的明天會(huì)更好！案名：靜安楓景（MAPLEPARK）案名解釋：在上海，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認(rèn)的上海中心。早期作為中央商務(wù)區(qū)及高級(jí)住宅區(qū)，具有優(yōu)厚的歷史人文底蘊(yùn)。其良好的植被條件、大面積的原始森林，各種生物和諧共存，創(chuàng)造了良好的生態(tài)循環(huán)。充分利用靜安的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及深厚的人文底蘊(yùn)。[ 主題 ]——根流金歲月傳奇靜安上海心動(dòng)城中之城第二組團(tuán) 強(qiáng)勢(shì)登陸，世界風(fēng)范——依靠發(fā)展商實(shí)力背景，創(chuàng)造精品策略[ 戰(zhàn)略意圖 ]依靠投資商作為新加坡財(cái)團(tuán)的實(shí)力背景，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)——巴馬丹拿以及以后景觀規(guī)劃、燈光規(guī)劃…知名國際單位的專業(yè)資歷，確立本案作為世界級(jí)住宅的精品地位。生態(tài)之城——生態(tài)與人文對(duì)話的窗口，智慧與自然親近的平臺(tái)[ 戰(zhàn)略意圖 ]我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。增強(qiáng)產(chǎn)品感染力。方式：以軟廣告+參與活動(dòng)的雙向式溝通，期望確立鮮明的品牌形象。銷售手段：不賣國內(nèi)，先推國際，利用一些知名中介機(jī)構(gòu)，先推海外上市，以期通過“反彈琵琶”的方式，拔高產(chǎn)品檔位。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火暴開盤”軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個(gè)月左右的強(qiáng)銷，于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊前奠定勝果運(yùn)做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大急攻快打，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)◆ 經(jīng)過前面幾個(gè)月的蓄勢(shì)，必須有一個(gè)大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。另外，與電視媒體合辦一些欄目、活動(dòng)，對(duì)銷售促進(jìn)有較大的作用。但“全部用力等于全不用力”，應(yīng)該集中兵力于一些重要的節(jié)點(diǎn)，集中投放，媒體的綜合運(yùn)用、篇幅都應(yīng)該力度較大；而普通時(shí)段則可采用單一媒體、低頻率運(yùn)作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。小區(qū)房型比較齊全，房型設(shè)計(jì)比較合理，最值得一提的是面積控制相當(dāng)好。小區(qū)的2受變電站的影響最大，系數(shù)相對(duì)其他產(chǎn)品而言應(yīng)相對(duì)偏低。有率占：金牛25%明 星40% 草狗12% 問題23% 增長(zhǎng)率：因此根據(jù)本案產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率和增長(zhǎng)率考量，價(jià)格、樓層、景觀等因素可對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行劃分：金牛：主要是靠近景觀的6F以上，由于位置，樓層都是最好的，價(jià)格相對(duì)是最貴的，從去化而言是沒有問題的，但是去化速度不快。草狗：主要位置、樓層、景觀較差，受公建配套影響最大，去化最困難的產(chǎn)品。雖然10北側(cè)享受得到，但不符合一般上?？蛻舻牧?xí)慣，應(yīng)降低系數(shù)。 銷售周期及去化順序引導(dǎo)期：1個(gè)月（）告知本案存在 告知預(yù)公開時(shí)間，地點(diǎn) C、參加房展，擴(kuò)大本案影響預(yù)約期：4個(gè)月（） A、引導(dǎo)路線完工 B、售樓處完工散布耳語，使客戶聚集，形成客戶網(wǎng)以助銷售。 C、利用已定客戶介紹新客戶成交。 綜上所述：整個(gè)周期分為5個(gè)階段，預(yù)計(jì)為18個(gè)月。引導(dǎo)期預(yù)約期公開期調(diào)整期成長(zhǎng)期持續(xù)期時(shí)間工作計(jì)劃售樓處及樣板房施工銷售公司或人員招聘銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約客戶意向收集定價(jià)完成公開SP活動(dòng)預(yù)約客戶轉(zhuǎn)簽約海外中介商招募加強(qiáng)逼定簽約工作海外客戶說明會(huì)調(diào)價(jià)通知預(yù)告成長(zhǎng)期推出房源并施作樣板房參加房展會(huì)已購客戶介紹客戶準(zhǔn)現(xiàn)房型態(tài)銷售強(qiáng)化DS作業(yè)加強(qiáng)客戶介紹客戶力度強(qiáng)力促銷剩余房源開始預(yù)約二期房源擬定二期房源定價(jià)廣告媒介軟新聞房展會(huì)平面廣告電視廣告雜志廣告電臺(tái)廣告海外廣告戶外定點(diǎn)廣告DS作業(yè)SP活動(dòng)◆MP/CF/MG/RADIO橫幅DM電視/報(bào)紙廣告小禮品軟新聞DS作業(yè)小禮品廣告推出房源10673，4一期余房二期預(yù)約銷售均價(jià)7800元/M28200元/M28600元/M29000元/M28800元/M2備注四、客源客層分析 基于本案地段在本市的優(yōu)越性及其卓越的品質(zhì)，現(xiàn)預(yù)判如下： 客源：靜安50% 黃浦、長(zhǎng)寧20%