【正文】 個(gè)以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對(duì)講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析現(xiàn)代的外立面、簡(jiǎn)潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點(diǎn)；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護(hù)； 十、入口門廳分析寬敞、豪華的門廳是提升品牌的直接手段；增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華；由于門廳面積較大，應(yīng)該加強(qiáng)門廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設(shè)計(jì)共同的缺點(diǎn)是：?jiǎn)翁追啃捅仨毞仙虾５馁?gòu)房習(xí)慣，；；，不得低于3米等；所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；小面寬、大徑深和缺少儲(chǔ)藏空間、衣帽間是所有樓棟的通?。?號(hào)樓的中套房型有遮光問(wèn)題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；4號(hào)樓，廚房不應(yīng)向客廳開(kāi)門、建議向餐廳開(kāi)門，客衛(wèi)離起居室太遠(yuǎn)，建議增加餐廳面積，減小徑深；6號(hào)樓中的2房廚房遮光嚴(yán)重； 十二、面積、配比分析以目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看面積控制的較好；根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶型建筑面積（平米）數(shù)量（套）比例（%）1房60908小2房85110102房100290252+1房11011010小3房130230203+1房140160154房160706躍層200以上706合計(jì)1130100 十三、建材分析小房型建議采用裝修房出售，較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià)，又可以減少日后物管維修的幾率；公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標(biāo)志；營(yíng)銷篇USP分析一、優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商的背景優(yōu)勢(shì)。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘?gòu)買小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問(wèn)題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。通過(guò)與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛(ài)，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長(zhǎng)。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場(chǎng)。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。他們?cè)谫?gòu)買三房時(shí)都以控制總價(jià)為基本出發(fā)點(diǎn)。小家庭購(gòu)房族大多鐘情于兩室兩廳房。本案面臨最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2002年和2003年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá)100萬(wàn)平方米左右。今年上半年，靜安區(qū)交易價(jià)格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價(jià)物業(yè)供應(yīng)量不足。 本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的最前沿，南面正對(duì)高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。新辟公共綠地4萬(wàn)平方米、專用綠地1萬(wàn)平方米，引進(jìn)大樹(shù)3500棵。 完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿?。結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，人口38萬(wàn)。在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，供需基本平衡。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場(chǎng)的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購(gòu)房信心，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房?jī)r(jià) 格指數(shù)建立以來(lái)的最高漲幅。]上海市xx房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告宏觀市場(chǎng)：（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額245258萬(wàn)元，而2000年同期為1986468萬(wàn)元，%。銷售價(jià)格漲：2001年上半年上海房?jī)r(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米4173元，%。上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購(gòu)房熱情空前高漲，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。較好。靜安區(qū)是一個(gè)商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的四面八方。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對(duì)“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）：舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工20萬(wàn)平方米，竣工7萬(wàn)平方米，拆除各類舊住宅13萬(wàn)平方米，其中舊里9萬(wàn)平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。實(shí)施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。完成景觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。交易金額增長(zhǎng)緩于交易量的增長(zhǎng)，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價(jià)格有所回落屬于正常情況。目前的市場(chǎng)架構(gòu)可謂天時(shí)地利人和，區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)將突破向上，并且在未來(lái)幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進(jìn)一步消化，其價(jià)格因素對(duì)大局影響越來(lái)越??；高檔房源供應(yīng)充足，市場(chǎng)價(jià)格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開(kāi)價(jià)格上升空間，有利于總體價(jià)格的抬高，未來(lái)的市場(chǎng)上升行情一觸即發(fā)。上述情況可見(jiàn)，上海購(gòu)房越來(lái)越多趨向于“小家庭”購(gòu)買。說(shuō)明目前上海人購(gòu)房面積正在趨向合理，并非越大越好。二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。四、項(xiàng)目地塊分析地塊狀況位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。地塊周邊景觀前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對(duì)景觀有一定影響左側(cè)景觀（東部）對(duì)一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開(kāi)闊，無(wú)阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，四個(gè)方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來(lái)利益點(diǎn)。公交路線有：2257101113138線路主要到達(dá)地區(qū)23