【正文】 獨(dú)立計(jì)費(fèi)，以便日后的經(jīng)營(yíng)管理之用。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對(duì)外的通訊聯(lián)絡(luò)。 例如： 電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。 例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)； 睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜； 廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐； 細(xì)部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指 紋鎖）、保險(xiǎn)箱； 及各種燈飾。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖） 建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過 55M2 二、產(chǎn)品硬件設(shè)施建議 本案的功能 “商務(wù) +居住 +投資 +品質(zhì)” 商務(wù)概念 — 產(chǎn)品的性質(zhì)與保障 居住功能 — 服務(wù)設(shè)施及管理的保障 投資概念 — 永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障 品質(zhì)概念 — 消費(fèi)行為與消費(fèi)群體的保障 所以，我們要達(dá)成這樣的共識(shí)： 品牌化 +專業(yè)化，打造滬上頂級(jí)酒店式商務(wù)公寓 [一 ] 基本家具配臵 凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個(gè)性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配臵。 金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) “高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時(shí)尚”的潮流。作為頂級(jí) CBD的商務(wù)酒店式高級(jí)公寓，其出售或出租都必須給客戶帶來切實(shí)的利益。而“金、貴、元、富”則對(duì)應(yīng)“福、祿、壽、喜”，也就是如今流行、經(jīng)典、復(fù)古、尊貴的代表。 在這里所營(yíng)建的酒店式商務(wù)公寓，不但是在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更是在品位上引導(dǎo)“時(shí)尚”的風(fēng)向標(biāo)。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 四、本案的案名建議 萬國(guó)中心（ EMBASSY CENTRE） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就上海與世界各國(guó)的交流舞臺(tái)。 小型企業(yè)的 辦公用房 雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，不能辦理公司掛牌及公司注冊(cè)。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。 目前類似購(gòu)臵酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實(shí)力型公司企業(yè)，相信會(huì)對(duì)本案的去化起到不可低估的推動(dòng)作用。 周邊企業(yè)、公司 隨著業(yè)務(wù)往來的日益頻繁，許多大中型獨(dú)資、合資企業(yè)也選擇酒店式公寓作為其接 待往來客戶的固定賓館。 這類客戶以短期自用為購(gòu)房目的，既可滿足來滬時(shí)的居住需求，在空閑時(shí)也可出租獲益。更需值得一提的 是，這類頂級(jí)酒店式公寓市場(chǎng)整體供給的稀缺性，將是其沖擊市場(chǎng)、迅速去化的最有利武器。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價(jià)值的標(biāo)尺，對(duì)地處市中心、高價(jià)位的酒店式公寓情有獨(dú)鐘。 三、客戶定位 本市高端投資客 所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價(jià)位高、投資意識(shí)成熟的客戶群體。集頂級(jí)的地段、頂級(jí)的目標(biāo)客戶、頂級(jí)的產(chǎn)品軟硬件配臵，以及我司在酒店式公寓的銷售操作中積累的豐富操作經(jīng)驗(yàn)，將樹立本案在酒店式公寓中“翹楚”的地位，全方位提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 整合優(yōu)勢(shì)提高產(chǎn)品價(jià)值 本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已非常落后，尤其是室內(nèi)凈高只有 米， 5 部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級(jí)辦公樓的實(shí)際需要。 作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢(shì)位臵，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城等甲級(jí)辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場(chǎng)來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，但這些物業(yè)的租售率均接近 100％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。到目前上海市中心已相繼開發(fā)近 20 個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，均取得理想的銷售業(yè)績(jī)。 填補(bǔ)市場(chǎng)空缺 自 2021 年末 [青年匯 ]投放市場(chǎng)以來，購(gòu)買酒店式公寓用以投資的消費(fèi)行為正逐漸普及。 目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級(jí)消費(fèi)商場(chǎng)、酒店，已成為上海高檔消費(fèi)區(qū)的代表。 小戶型市場(chǎng)的推案量較大 目前上海酒店式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量程逐年上升的趨勢(shì)，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外， 2021 年還將有大量新產(chǎn)品推向市場(chǎng)，對(duì)本案將形成較大的沖擊。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象將影響本案去化情況 本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。對(duì)于目前過高的房?jī)r(jià)，投資的風(fēng)險(xiǎn)性極大。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場(chǎng)選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對(duì)本案的迅速去化帶來一定影響。因此，本案作為高價(jià)位商務(wù)酒店式公寓，市場(chǎng)前景不容過分樂觀。 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 高價(jià)位小房型市場(chǎng)前景并不樂觀 本案目標(biāo)售價(jià)較高，銷售單價(jià)僅次于“世福匯”。 ? 具有豐富投資客戶資源 我司在一系列投資類產(chǎn)品的操作中已掌握了豐富的投資客戶資源，以此作為本案《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 的目標(biāo)客戶群，將直接帶動(dòng)本案的迅速去化。 金豐易居的專業(yè)品牌實(shí)力 ? 強(qiáng)大的社會(huì)知名度 “金豐易居”通過長(zhǎng)時(shí)間的品牌經(jīng)營(yíng)累計(jì)了廣泛的社會(huì)知名度及市場(chǎng)信賴度。在“靜安新格公寓”、“恒升半島國(guó)際中心”、“世紀(jì)時(shí)空”等開價(jià)在萬元以上后，“世福匯”開價(jià)達(dá) 22021 元 /M2。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 投資經(jīng)營(yíng)服務(wù)的推出 為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實(shí)施的“回租經(jīng)營(yíng)”方式，開拓投資類房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng) 營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，降低投資客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，將使本案具備更為強(qiáng)大的投資類房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)功能。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 層高過低 本案層高僅為 米，扣除梁高，實(shí)際凈層高不足 米。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。通過外立面的改建、工地圍墻、售樓處等表現(xiàn)出全 新的項(xiàng)目形象。本案的爛尾樓“前科”與其目前的包裝定位發(fā)生明顯的沖突，在被客戶充分了解的情況下將對(duì)本案的去化將造成一定的不利影響。 抗性去化： 必須在功能性、高標(biāo)準(zhǔn)性、服務(wù)性做足產(chǎn)品的文章，盡力體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感，以產(chǎn)品各方面優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)來吸引客戶，減少單價(jià)、總價(jià)抗性。 高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度有限 據(jù)市場(chǎng)成交反映，目前總價(jià)在 80 萬以上的小戶型市場(chǎng) 接受程度較低。 抗性去化 ：在開盤前增加客戶蓄水階段，從多條通路挖掘有效客戶。而本案體量多達(dá)500 余套，總價(jià)又相對(duì)較高。 劣勢(shì)點(diǎn)分析 道路交通不暢 本案距離南京西路僅 30 米，但作為本案最主要的交通通道 —— 陜西北路為單行道，自南向北無法通行，部分駕車業(yè)主須繞道至北京路方 可進(jìn)入本案，這將對(duì)本案的車輛進(jìn)出、人流聚集帶來極大的不便。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對(duì)投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用。 ? 完善超前的物業(yè)管理服務(wù) 本案的物業(yè)管理服