【正文】 房子”有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，也能夠第一步拉近期房與消費(fèi)者之間的距離。▲舉辦以“中海情中海公司經(jīng)理層及業(yè)內(nèi)高層人士?jī)?nèi)部訂購(gòu)后的集體簽約儀式。二．開(kāi)盤階段 此階段將考慮媒體懸念性鋪墊+實(shí)效SP的策略。建議“海都會(huì)”開(kāi)始采納免費(fèi)吸收一定學(xué)歷以上的社會(huì)人員入會(huì)的策略，并將“海都會(huì)”新制度下首次全上海會(huì)員招募活動(dòng)與這一特色個(gè)案引介同時(shí)舉行，以一臺(tái)別開(kāi)生面的晚會(huì)形式完成對(duì)個(gè)案的首次推介。第六部分：市場(chǎng)推廣策略一．售前階段 此一階段以市場(chǎng)推廣和媒體互動(dòng)及研討會(huì)類等專業(yè)公共關(guān)系活動(dòng)為主。m2左右景觀套型二房：100元/m2左右非景觀套型三房：150～200元/總而言之，較寬裕的守價(jià)空間對(duì)于本案將以較高價(jià)位面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的客戶群是有幫助的。就本案來(lái)說(shuō)，銷售前期是必須運(yùn)用一些調(diào)控手段的，否則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很大。銷售70%節(jié)點(diǎn)全面推出精裝修房或菜單式精裝修房。春節(jié)節(jié)點(diǎn)（或相應(yīng)三個(gè)月銷售期后）全面推出內(nèi)排景觀套型，均價(jià)5800元/平米，沿街部分相應(yīng)上漲；預(yù)約期開(kāi)放低景觀套型（基本無(wú)法看見(jiàn)公園），此部分均價(jià)在4800元/平米左右，最低價(jià)在4300元/平米（不記裝修部分，下同）；整個(gè)推出次序完全按照分塊定價(jià)（均價(jià)）的高低為序，低價(jià)的先上市，最高價(jià)的部分最后推，這樣，在本身已拉開(kāi)時(shí)間先后的差價(jià)的前提下，如再輔以總平均價(jià)走勢(shì)的上揚(yáng)，樓盤的“增值感”十分明顯。可以看到，如果用后入市個(gè)案的空檔定位原則，我們可能的產(chǎn)品定位應(yīng)如圖所示，即二房57萬(wàn)左右，三房70萬(wàn)左右，按照上述面積規(guī)劃建議，得出的合理均價(jià)在5500元/平米。簽約區(qū)形成一條龍服務(wù)，設(shè)公證、律師等專座。其它可移動(dòng)部分僅由于面積較會(huì)所大而有所增加，但與對(duì)樓盤品質(zhì)的提升作用相比，還是值得的。因此，售樓處內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)景觀將弱化外部景觀弱勢(shì)。而會(huì)所稍有欠缺。五、關(guān)于售樓處位置選擇 售樓處受到場(chǎng)地限制，可供選擇的僅為會(huì)所和轉(zhuǎn)角商場(chǎng)兩部分，前者面積過(guò)小，可能需要搭建部分設(shè)施。先找到第一批客戶，再尋找自己的價(jià)位支撐點(diǎn)。建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價(jià)位在400元/平米，600元/平米，800元/平米，1000元/平米幾檔，其中二房側(cè)重精裝修，三房側(cè)重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價(jià)段）。售樓處的玻璃窗將是互動(dòng)的介質(zhì)，室內(nèi)臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實(shí)景，售樓區(qū)同時(shí)又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一種創(chuàng)造。二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開(kāi)盤而建。一、整個(gè)七萬(wàn)平米項(xiàng)目不分期，一次性推出 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個(gè)案，打亂其它個(gè)案的部署，就必須整體提高區(qū)域個(gè)案推出的“門檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會(huì)所樣板區(qū)展示甚至實(shí)景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。必要時(shí)以公開(kāi)或不公開(kāi)形式購(gòu)買一些所需的資料（主要是營(yíng)銷模式與效果方面的資料）。168。 深訪消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購(gòu)買時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識(shí)。 暗訪利用高校資源以及其他一些必要渠道了解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的營(yíng)銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略。針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配置）。168。168。168。 為項(xiàng)目作一個(gè)簡(jiǎn)單的推廣三、 調(diào)查對(duì)象168。 確定市場(chǎng)的定位168。 為南苑的定價(jià)和服務(wù)定位尋找依據(jù)168。 了解潛在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)168。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為：二房（95100平米）………… 45%小三房（110120平米）…………15%大三房（130140平米）…………35%特殊戶型（一房、復(fù)式）…………5%房型面積（m2）套數(shù)比例廳（m2）主臥（m2）次臥（m2）衛(wèi)（m2）廚（m2）儲(chǔ)藏（m2）二房9510045%2530132010一衛(wèi)72小三房11012015%2530132013+10主衛(wèi)7次衛(wèi)573大三房13014035%3040162513+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105特殊戶型61501805%3040162516+13+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105 2． 會(huì)員卡由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會(huì)所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經(jīng)營(yíng)的“生活享受型”設(shè)施采取“泛會(huì)員卡”形式，即與外部專業(yè)休閑娛樂(lè)機(jī)構(gòu)合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的會(huì)員。上述市場(chǎng)資料說(shuō)明，2001年楊浦地區(qū)銷售走勢(shì)較快的依次是小三房（110120平米）、二房、中三房（130140平米）與大戶型。擅長(zhǎng)精致環(huán)境細(xì)節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個(gè)完美的“小社區(qū)”實(shí)現(xiàn)一次歷史性的突破和時(shí)代性的定格。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關(guān)注、所有的焦點(diǎn)只有建筑。中海的目標(biāo)客層永遠(yuǎn)只是有品位，有底蘊(yùn)并在一定程度取得了成功的人。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬(wàn)科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬(wàn)科主要在城郊結(jié)合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。而中海外本身也應(yīng)該引導(dǎo)客戶去認(rèn)知“新中海”與開(kāi)發(fā)海天花園、中海馨園時(shí)的新變化，認(rèn)識(shí)中海外的企業(yè)文化，認(rèn)識(shí)中海外的住宅哲學(xué)＿＿為中產(chǎn)階級(jí)規(guī)劃人性住宅。三、產(chǎn)品特性 1．代表“新中海精神”的個(gè)案在地產(chǎn)與住宅成為熱門話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個(gè)焦點(diǎn)。 3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合我們的策略是：首先要從心理上占領(lǐng)客戶，其次要從產(chǎn)品上震撼客戶，對(duì)屬于高品質(zhì)、高價(jià)位的本案，現(xiàn)場(chǎng)裝修上應(yīng)別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風(fēng)格。住宅小區(qū)綠化建設(shè)要上臺(tái)階，應(yīng)以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)В孕掠^念，新方法形成“科學(xué)內(nèi)涵，文化底蘊(yùn)，園林外觀，藝術(shù)結(jié)構(gòu)”的新景觀。合歡、椿樹(shù)等，對(duì)人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強(qiáng)，也具治心血管疾病，同時(shí)是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。 G 種植健康樹(shù) 植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質(zhì)，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過(guò)肌部及皮膚進(jìn)入人體，起到防病、強(qiáng)身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學(xué)物質(zhì)，能抑制和殺死病毒、細(xì)菌。E 木屑覆蓋裸土減少塵土污染。建議