【正文】 可供居住的住宅，而是要同時擁有安全、健康的居住環(huán)境。該項目無論是案名、樓書、廣告設計還是現(xiàn)場售樓處，包裝都比較到位，給人印象深刻，也比較美好。傳統(tǒng)的報紙廣告除嘉銘桐城、倚林佳園、風林綠洲的廣告頻率較高外，其他項目力度不是很強，宣傳推廣的連續(xù)性較差，沒有亮點。從產(chǎn)品形式、物業(yè)品質(zhì)、地理位置、到企業(yè)品牌、性能價格比無一不有。 區(qū)域典型物業(yè)智能化配置一覽表項目名稱智能化配置倚林家園可視對講門禁系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控防盜、煙感消防滅火系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、家庭電器遙控系統(tǒng)風林綠洲車輛出入管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、住宅網(wǎng)絡系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)嘉銘桐城可視對講門禁系統(tǒng)，24小時保安、周界防范報警系統(tǒng)及家庭戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)九臺2000閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、泊車安全系統(tǒng)、24小時保安歐陸經(jīng)典安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)時代莊園寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報經(jīng)緊急求助系統(tǒng)萬科星園24小時保安、消防報警系統(tǒng)聞濤苑三期樓宇可視對講系統(tǒng)北辰綠色家園自動消防報警系統(tǒng)三、包裝推廣本案區(qū)域典型物業(yè)的包裝推廣的思路，多數(shù)都以“奧運盛事”和“國家級森林公園”為賣點。（六）智能化配置目前，智能化已經(jīng)成為衡量社區(qū)檔次高低的重要標準，購房者對這方面也越來越關注。在典型項目中，倚林佳園為每戶配備了中央空調(diào)，而北辰綠色家園則提供了屋頂電熱膜供暖和24小時的地下溫泉，萬科星園提供了管道直飲水。作為建筑的細部環(huán)節(jié)，外立面及門窗的選材非常重要，尤其是建筑外觀的視覺效果越來越受到重視，而區(qū)域內(nèi)許多典型項目在這方面則顯得明顯不足。在門、窗以及公共部分的用材上差距并不懸殊，選材基本雷同，戶內(nèi)除萬科星園（6800元/平米）是含廚衛(wèi)精裝修外，其他項目均為毛坯房。但九臺2000的戶型設計還是沒能擺脫傳統(tǒng)塔樓的缺陷，是諸多項目中較差的一個。塔式住宅（風林綠洲一期、九臺2000、歐陸經(jīng)典、萬科星園）在前些年發(fā)展的基礎上有了較大提高。板式住宅（嘉銘桐城、奧林春天、北辰綠色家園、風林綠洲二期）布局方正，采光、通風良好。如時代莊園156平米的下戶型，一層是面寬6米的南向客廳，三向操作臺的廚房，以及室外花園；二層是三個居室，地下室可用作家庭活動室（視聽室、健身房等）。戶型面積配比表：（單位：平方米）案名一居二居三居四居五居躍層時代莊園　　160（躍層）260（躍層）　　比例　　50%50%　　倚林佳園　　　160－180　208－280比例　　　50%　50%風林綠洲80105140－160188　　比例10%10%70%10%　　萬科星園　97－130150（錯層）170　230－270比例　40%40%15%　5%歐陸經(jīng)典8090－120130－170180－190　180－230比例1%46%30%20%　3%嘉銘桐城801010914144217　250比例5%10%70%5%　10%九臺200075109129171三種　　　比例20%20%60%　　　北辰綠色家園90120150170　　比例20%20%40%20%　　奧林春天　116133　180（五居）208（六居）比例　45%45%　10%可以看出，不同的建筑形式體現(xiàn)了不同的戶型特點。但由于其體量過大，顏色偏暗，有一種壓抑感。倚林佳園Townhouse、公寓公寓：一梯兩戶已封頂現(xiàn)代、簡潔、明快亞運新新家園Townhouse、公寓一梯1戶部分封頂溫馨、現(xiàn)代、彰顯身份一梯2戶挖槽中檔物業(yè)歐陸經(jīng)典塔樓一梯4－7戶現(xiàn)房歐式萬科星園蝶型塔樓一梯6戶一期現(xiàn)房二期封頂外立面沿襲了萬科的一貫作法，色彩豐富、亮麗，生活氣息強烈。風林綠洲和九臺2000雖色彩比較醒目，但未免有些俗氣，反而不能體現(xiàn)物業(yè)檔次。塔樓項目中除萬科星園為了追求戶型的均好性，設計成蝶型外，其余項目均為點式塔樓，以1梯46戶為主，個別為710戶。但由于該區(qū)域土地成本較高，所以除幾個高檔項目是以低密度的TOWMHOUSE和小多層形式出現(xiàn)外，其余絕大部分還都是以大體量的板、塔為主，尤其是塔樓較多。 整體規(guī)劃設計較為突出，局部環(huán)境處理也得當，園內(nèi)水系流淌，綠草蔥蘢，環(huán)境幽雅。案名已銷供應量（萬平米）現(xiàn)供應量（萬平米）剩余供應量（萬平米）時代莊園1339倚林佳園8風林綠洲13萬科星園19歐陸經(jīng)典22224嘉銘桐城27924九臺2000（商業(yè)）10北辰綠色家園103127奧林春天60合計234（二）規(guī)劃設計 區(qū)域典型物業(yè)規(guī)劃設計公司一覽表項目名稱規(guī)劃設計單位環(huán)境設計單位倚林佳園清華大學建筑設計研究院中國建筑設計研究院風林綠洲清華大學建筑設計研究院貝爾高林香港有限公司嘉銘桐城加拿大B+H國際建筑師事務所中國風景園林規(guī)劃設計研究中心九臺2000北京建筑設計院歐陸經(jīng)典加拿大B+H國際建筑師事務所加拿大B+H國際建筑師事務所時代莊園美國JWTA建筑師事務所美國JWTA建筑師事務所萬科星園新加坡雅科本設計公司貝爾高林香港有限公司奧林春天北京建筑設計院北辰綠色家園北京建筑 設計院北京市園林局上表顯示，區(qū)域內(nèi)典型項目的設計單位由三個類型構成：美國JWTA、加拿大B+H，新加坡雅科本為第一類，作為外籍設計公司，其設計理念及經(jīng)驗豐富，富有時代精神；另兩類則分別是傳統(tǒng)的國有設計單位，新興的學院派代表，他們對國情十分了解，但對建筑設計的人性化及前瞻性方面的考慮還有些差距。這些樓盤目前在銷的規(guī)模并不是很大，但后續(xù)幾年供給規(guī)模將會很大。（三）價格及成交亞運村地區(qū)住宅項目的均價集中在55007000元/平米，單套總價在60110萬元左右，由于供給量巨大，再加上其他區(qū)域市場對該地區(qū)潛在客戶的分流，市場消化速度受到一定限制，因此雖然整體上市場對亞運村地區(qū)物業(yè)的吸納量很大，但具體到各個項目，月均成交也只在20－30套左右。北部地區(qū)當前在售典型項目一覽表項目名稱地理位置規(guī)模 （萬M2）主力戶型 （M2）均價 （元/M2）歐陸經(jīng)典亞運村北苑路東482居1001203居1361806500嘉銘園亞運村北苑路以東86號602居1103居140除華馨公寓、嘉銘園等為數(shù)不多的幾個項目為板樓外，其余項目均為高層塔樓，典型的如歐陸經(jīng)典、天創(chuàng)世緣等，平面布局以一梯68戶為主，主力戶型兩居三居面積在100170平米左右。第二部分 本案區(qū)域市場競爭環(huán)境綜合評價分析一、區(qū)域市場情況調(diào)查與分析區(qū)域市場范圍——本次針對潤豐項目的調(diào)研范圍如圖所示：（一） 市場供給 北部中高檔住宅項目主要分布在北三環(huán)到亞運村一帶，尤其是亞運村及周邊地區(qū)，已經(jīng)成為北京中檔住宅市場的主要供給渠道。目前全球經(jīng)濟正處于一種低迷狀態(tài)，我國經(jīng)濟或多或少也會受此牽連，由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟形勢存在著一定的關聯(lián)性，因此，北京乃至全國的經(jīng)濟增長情況都會直接影響房地產(chǎn)市場走勢。對北京而言，目前商品房供應、資金、土地和需求等方面尚有余地，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)開發(fā)在周期上正處于擴張階段，尤其是二、三級市場的交易量相對較少，因此居民購房的巨大潛力還有待釋放。尤其是，對于一些特定區(qū)域內(nèi)的差異化產(chǎn)品而言，還是存在較大的價格上漲空間的。房價的虛高引起有關部門的重視，紛紛采取了有利的措施平抑房價，房價自7月份開始一路小幅下滑。 價格將有所下降，但幅度有限2001年全市商品房平均售價為5061元/平方米，%，商品房住宅全年平均售價4716元/平方米，%，尚處于基本穩(wěn)定狀態(tài)。據(jù)搜房最近的消費者調(diào)查顯示，選擇一年之內(nèi)將要買房人的比例，今年與去年的比例基本相同，為13%左右，但在一年到兩年之內(nèi)要買房的比例從去年的近50%%，%，同比下降510個百分點，%，比去年同期上升一倍, 購房者正在迅速形成日趨理性的消費傾向。選擇物業(yè)管理的品質(zhì)更優(yōu)，物業(yè)管理作到“物有所值”的房屋，是今年購房者的重要傾向。當然，物業(yè)管理也是購房者的比選因素之一。諸多原因致使現(xiàn)房時代已經(jīng)來臨。c、現(xiàn)房和準現(xiàn)房是購房者的首選對象 隨著入住糾紛的愈演愈烈，購房者對期房已失去了信心，更相信的還是眼見為實。其中，自2001年6月份以來的股市大幅下挫，使部分資金來源于股市收入的投資置業(yè)者遭到重創(chuàng)，并且只有23%的股民考慮將資金投向房地產(chǎn)。這部分需求群體為了解決住房或改善住房條件，購房愿望非常強烈，又有較高的收入作為保障，因而成交率較高。從最普通的拆遷居民，到剛開始工作的年輕人；從想改善居住條件的城鎮(zhèn)居民，到追求更舒適生活的城市中產(chǎn)階級；從北京的高收入階層，到富有的外省甚至外籍人士，都成為北京住宅需求市場的重要組成。216。d、住宅檔次兩極分化 據(jù)資料表明，一方面，今年在CBD和CBD附近將有大規(guī)模的豪宅涌現(xiàn)，目標直指金字塔塔尖人群；另一方面，為平抑高企不下的北京房價，政府加大了經(jīng)濟適用房的供給量，另外，再加上綠化帶項目的集中上市，屆時北京將會出現(xiàn)大規(guī)模的豪宅和大規(guī)模的低價房將同臺競技的現(xiàn)象，而中檔產(chǎn)品將受到嚴重沖擊，一統(tǒng)天下的格局有所改變。而今年，由于市場競爭的加劇，相信這種追求建筑形式創(chuàng)新以求制造更多賣點的趨勢將更加嚴重和普遍。這些開發(fā)企業(yè)，雖無本地開發(fā)商的地緣優(yōu)勢，但創(chuàng)新、細膩、經(jīng)驗豐富和市場感覺靈敏、資金實力雄厚卻是他們的特長，由此可見，市場的競爭將會更加嚴峻，形式也更加廣泛。2001年進軍北京地產(chǎn)的各路開發(fā)商大多都在積極準備和醞釀之中，沒有正式亮相。今年北京住宅市場將加速內(nèi)展外擴的趨勢，城內(nèi)城外遍地開花，泛CBD地區(qū)、泛中關村地區(qū)、南部城區(qū)、奧運村規(guī)劃用地地區(qū)、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、公路1環(huán)及城市高速路附近是今年的熱點區(qū)域。事實上，各路開發(fā)商積極尋找囤地的機會已充分地預示了這樣的一個趨勢。2002年住宅市場形勢判斷216。同時也加強了房地產(chǎn)準入的管理和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級審定，對一些違法、違規(guī)的企業(yè)和項目進行了嚴肅的處理。尤其是近兩年的大規(guī)模開發(fā)不僅使得市場供給的增速已然超過需求，也使行業(yè)內(nèi)部的不良競爭加劇，給本來就不規(guī)范的住宅市場又蒙上了一層陰影。 市場的管理和規(guī)范力度加強北京房地產(chǎn)市場正在迅速成長，市場化程度也有顯著提高，產(chǎn)品種類更加多樣。由此可以看出，北京市房地產(chǎn)市場正在形成非常激烈的