【正文】 月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點(diǎn)和價(jià)值理念，也為了促進(jìn)明月港灣的營(yíng)銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂土三大倡導(dǎo)，作為本案營(yíng)銷的概念傳播。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。不需要有壯闊的噴泉廣場(chǎng)，但要有點(diǎn)綴與林間花叢中的小品。關(guān)于環(huán)境調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房的消費(fèi)者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車并排加一輛自行車。n 陽(yáng)臺(tái)盡可能寬大，長(zhǎng)度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息；n 針對(duì)門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽(yáng)光房。n 考慮到業(yè)主對(duì)東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強(qiáng)安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時(shí)，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。n 針對(duì)合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點(diǎn)，針對(duì)性的突顯低容積率；n 小廣場(chǎng)、假山、溪水、綠地、車庫(kù)（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國(guó)建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。細(xì)細(xì)想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動(dòng)能讓人激動(dòng)的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細(xì)節(jié)。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點(diǎn)就是對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。在我們面前，有一個(gè)無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個(gè)震撼市場(chǎng)的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購(gòu)房量很大，銷售周期短，資金回籠快。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。第三節(jié)、套型設(shè)計(jì)建議一般住宅部分：根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的套型和單體面積有以下建議：面積（㎡）房型 比例 備注7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計(jì)出面積小，價(jià)格低的房型以吸引顧客。覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營(yíng)造“小橋流水人家”的意境，同時(shí)建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡(jiǎn)易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂、晨練場(chǎng)所；在南部種植一片較密集的竹林。水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽(yáng)廣場(chǎng)、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。其樓距相對(duì)較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨(dú)特意境頓時(shí)顯現(xiàn)。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。作為巨森在合肥市場(chǎng)開發(fā)的又一力作，必須進(jìn)一步加強(qiáng)品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團(tuán)根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計(jì)布局特點(diǎn)，建議將小區(qū)分為五大組團(tuán)，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入增長(zhǎng)將有較大潛力；家庭實(shí)際月總收入在1500元左右。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個(gè)體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。第三節(jié) 策劃思路[明月港灣]第四節(jié) 目標(biāo)人群定位一、明月港灣主要客戶群主要客戶群年齡分析：32歲到52歲之間的群體。（五）借“明月港灣”這樣一個(gè)比較溫馨的名字，力圖打造一個(gè)新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。（三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。第二節(jié) 策劃理念（一）項(xiàng)目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩(shī)情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開通，到那時(shí)居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時(shí)售價(jià)想不漲都不行。玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計(jì)沒有太多健康話題，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費(fèi)者的需求，因此成了本案的最佳突破點(diǎn)，設(shè)計(jì)較好的景觀，較為理想的戶型，且價(jià)格相對(duì)不高，環(huán)境有好。?? 優(yōu)勢(shì)：雖然玉蘭苑和斯瑞本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對(duì)這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無疑要成為不可或缺的重要組成部分。周邊商場(chǎng)、超市等配套設(shè)施不齊全，臨泉路又尚未開通，距離本案最近的幾個(gè)大的超市也在長(zhǎng)江東路上，無形給居民購(gòu)物帶來不便。長(zhǎng)期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購(gòu)房者留下了較差的印象。雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對(duì)此區(qū)域認(rèn)可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強(qiáng)有力的保障。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級(jí)副中心。人口規(guī)?？刂圃?9萬人。（二）周遍環(huán)境帶來的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。同時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也同樣應(yīng)該看到：合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群已經(jīng)開始向理性化消費(fèi)者轉(zhuǎn)變；市場(chǎng)漸趨成熟；產(chǎn)品向差異化發(fā)展；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，金融的支持、二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)都起到很大的作用。在上世紀(jì)90年代中期，合肥的家庭就完成了家電消費(fèi)，經(jīng)過57年的積累，合肥市居民消費(fèi)需求已經(jīng)進(jìn)入住宅消費(fèi)期，所以這種旺盛的需求實(shí)際上是厚積薄發(fā)。消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購(gòu)房首先考慮的幾因素。目前就東區(qū)來說，工作在附近市場(chǎng)和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買人群。從居住區(qū)域來看。從家庭收入來看。從職業(yè)狀況來看?！?整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；％的人青睞，當(dāng)然一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個(gè)重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購(gòu)房者將其作為首選房的一個(gè)因素，％第二節(jié) 誰在東區(qū)購(gòu)房文化層次上來看。從購(gòu)買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購(gòu)買群體向整個(gè)合肥市外延?？v觀整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色?！?蜀山區(qū)：目前的開發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來看較為集中三線兩區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。瑤海區(qū)是交通樞紐區(qū)。這與其所處的地理位置有著較大的關(guān)系。合肥市四大區(qū)域概況：◆ 包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝惿a(chǎn)要素產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，必將快速迎來一個(gè)工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時(shí)期”。根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。臺(tái)州嘉豪傳媒廣告有限公司臺(tái)州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場(chǎng)推廣第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃目錄第一部分：項(xiàng)目概況一、總體概述二、現(xiàn)狀分析三、市政配套狀況【交通狀況商服設(shè)施文教設(shè)施基本參數(shù)】四、項(xiàng)目基本參數(shù)第二部分：市場(chǎng)調(diào)研及結(jié)論一、供需市場(chǎng)分析【住宅供應(yīng)市場(chǎng)住宅需求市場(chǎng)綜合評(píng)述】目競(jìng)爭(zhēng)）綜合評(píng)述】三、周邊市場(chǎng)調(diào)研四、結(jié)論二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)【住宅供需市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)第三部分：分期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃指標(biāo)分析【規(guī)劃指標(biāo)（總體規(guī)劃指標(biāo)）規(guī)劃指標(biāo)分析建議】三、相關(guān)基礎(chǔ)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)【市政道路教育配套綠化配套】四、結(jié)論第四部分：項(xiàng)目定位建議一、總體市場(chǎng)定位【目標(biāo)客戶規(guī)劃布局產(chǎn)品類型主力總價(jià)主力戶型】二、目標(biāo)客戶群定位分析【目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶細(xì)化】三、產(chǎn)品定位分析【住宅產(chǎn)品定位分析（產(chǎn)品類型建議、戶型配比建議、產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)化）地下室定位分析（車位配比）商業(yè)定位建議】四、價(jià)格定位分析【住宅主力戶型面積與總價(jià)控制（總價(jià)控制、總價(jià)調(diào)控細(xì)化）地下車位定價(jià)】五、成本定位建議【成本構(gòu)成（用地總價(jià)、綜合總建造成本）成本構(gòu)成細(xì)化】 第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度建議一、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃（項(xiàng)目進(jìn)度建議）【規(guī)劃設(shè)計(jì)施工計(jì)劃】二、進(jìn)度計(jì)劃安排三、工程款撥付進(jìn)度第六部分：項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)一、銷售計(jì)劃二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（估算）【假設(shè)條件財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（土地利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、現(xiàn)金流量分析、抗風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)分析）】備注：投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/（綜合總建造成本+土地成本+稅費(fèi)）銷售利潤(rùn)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/（總銷售收入稅費(fèi)）三、損益表第七部分：附件第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案合肥明月港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案目 錄第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘二、誰在東區(qū)購(gòu)房三、購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房第二部分：市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、本案優(yōu)劣勢(shì)分析第三部分：項(xiàng)目主題定位一、項(xiàng)目定位二、策劃理念三、策劃思路四、目標(biāo)人群定位第四部分：產(chǎn)品策略一、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、產(chǎn)品形式建議三、套型設(shè)計(jì)建議四、差異是產(chǎn)品取勝的殺手锏五、教育——未來的希望第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略一、價(jià)格是把鋒利的雙刃劍二、市場(chǎng)不需要雷鋒，更會(huì)拋棄玩火者三、低開高走，步步為營(yíng)第六部分：廣告策略一、推廣策略二、推廣媒體三、推廣訴求四、推廣思路五、促銷活動(dòng)第七部分：因?yàn)閷I(yè)所以營(yíng)銷第一部分 撥云見日看東區(qū)（合肥東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）第一節(jié) 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商需從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：。同時(shí)開發(fā)策劃的前期核心工作是項(xiàng)目可行性研究，后期核心工作是項(xiàng)目工程管理。如：降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個(gè)完整的過程，它由開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷售等四個(gè)階段組成。開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)商從項(xiàng)目選址到購(gòu)買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項(xiàng)目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場(chǎng)上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)交換過程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。營(yíng)銷策劃包括營(yíng)銷推廣、營(yíng)銷執(zhí)行兩大部分。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個(gè)過程中，營(yíng)銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。營(yíng)銷策劃臺(tái)州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場(chǎng)推廣是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對(duì)將來要發(fā)生的營(yíng)銷行為進(jìn)行超前決策。房地產(chǎn)策劃就是將市場(chǎng)策劃的成果，通過建筑技術(shù)語(yǔ)言將其表現(xiàn)出來的一個(gè)過程。產(chǎn)品策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計(jì)任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的歸宿。房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。二、項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。第一篇：房地產(chǎn)全案策劃房地