【正文】 草本植物來(lái)烘托氣氛；同時(shí)也與逸明閣的主題向呼應(yīng)。 八大景觀(guān)串成個(gè)性項(xiàng)鏈 景觀(guān)規(guī)劃是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。 ■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。 三： 生活樂(lè)土——自在逍遙 ■小區(qū)配套設(shè)施齊全，能夠滿(mǎn)足不同年齡階層的各種需求。 ■生態(tài)景觀(guān)：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀(guān) ■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。親水景觀(guān)：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等 二： 生態(tài)家園 ——健康人生 為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。 ■居住區(qū)硬軟景觀(guān)要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)東方水文化，營(yíng)造出人們親水、觀(guān)水、聽(tīng)水、戲水的場(chǎng)所。 一： 親水社區(qū) ——河畔情懷 ■古人云：有水則鳴。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個(gè)季節(jié)又是不同的景觀(guān)。 綠 化： 奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無(wú)限的親切感。 潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度 序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹(shù)木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀(guān)為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品： 景觀(guān)的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門(mén)面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。 n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開(kāi)； n 充分考慮顧客對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南； n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀(guān)及互不干擾，并在室內(nèi)對(duì)應(yīng)處設(shè)置專(zhuān)用空調(diào)插座及出線(xiàn)孔； n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染； n 樓梯總門(mén)盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料； n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。 關(guān)于建筑單體 n 小區(qū)臨街商住樓應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調(diào)；墻角采用天藍(lán)色。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車(chē)分流； n 考慮住戶(hù)到公共活動(dòng)區(qū)域人流線(xiàn)路對(duì)小區(qū)其它住戶(hù)造成的影響，合理安排公共活動(dòng)區(qū)間及場(chǎng)所； n 另外，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到自來(lái)水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群 n 充分利用現(xiàn)有水源營(yíng)造小區(qū)環(huán)境； n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣； n 小區(qū)四角設(shè)四個(gè)***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。 n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)。作為一個(gè)現(xiàn)代商人，他所銷(xiāo)售的往往就是細(xì)節(jié)；而作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，蓋房子講究細(xì)節(jié)就更不用說(shuō)了。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話(huà)時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機(jī)感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時(shí)，合肥人永遠(yuǎn)喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對(duì)這個(gè)項(xiàng)目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見(jiàn)鐘情的感覺(jué)，是關(guān)鍵之一。 第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏 隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。?0—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶(hù)型和單身住宅戶(hù)型可為15%） 普通住宅（多層）：戶(hù)型面積；主流戶(hù)型90（兩房）及110130（三房）平米，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，該房型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì)，公私、潔污、干濕、動(dòng)靜分離，陽(yáng)臺(tái)建議設(shè)計(jì)成大陽(yáng)臺(tái)，客廳與房間的相連。該房實(shí)用面積為30247。 其次，把小套房和大套房建在同一個(gè)單元，且兩種房之間可合可分，滿(mǎn)足年輕人想依賴(lài)父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。 （三）特別戶(hù)型建議: 關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶(hù)型的建議： 在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶(hù)型樓群。 90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。 覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開(kāi)，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營(yíng)造“小橋流水人家”的意境，同時(shí)建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡(jiǎn)易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂(lè)、晨練場(chǎng)所；在南部種植一片較密集的竹林。 水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽(yáng)廣場(chǎng)、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀(guān)一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。其樓距相對(duì)較大，可在間距上種植一定面積的松樹(shù)和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨(dú)特意境頓時(shí)顯現(xiàn)。 臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團(tuán) 根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計(jì)布局特點(diǎn)，建議將小區(qū)分為五大組團(tuán)，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。 主要客戶(hù)群特征分析： u 主要來(lái)自東區(qū)； u 絕大部分為初次置業(yè)； u 對(duì)交通依賴(lài)性較強(qiáng)； u 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求； u 向往生活的舒適； u 外地在合工作的也占有一定的比例； u …… 第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑 （產(chǎn)品策略） 我們能在東區(qū)做什么 第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略) （二）規(guī)劃目標(biāo) “以人為本——用人類(lèi)智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場(chǎng)產(chǎn)生銷(xiāo)售成交量與成交率的最高綜合值。 家庭人員構(gòu)成分析： 有一定積蓄，家庭人員較多或不滿(mǎn)足現(xiàn)有居住環(huán)境； 以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。 主要客戶(hù)群職業(yè)分析： 企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個(gè)煥然一新的居住環(huán)境。 （四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來(lái)表明居住的真正內(nèi)涵。自古就有“紫氣東來(lái)”之說(shuō)。 （二）從民俗的角度來(lái)理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團(tuán)圓”的意思。 …… 第三部分 這是一個(gè)概念時(shí)代 （項(xiàng)目主題定位） 第一節(jié) 項(xiàng)目定位 （一） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 〖明月港灣〗 （二） 項(xiàng)目主題： 親水生態(tài)好家園 （三） 推廣主題： “明月港灣、居家港灣” “明月港灣體會(huì)五種不同的生活” …… （四） 產(chǎn)品定位： “親水生活，今日開(kāi)啟”——親水 可隨時(shí)享受動(dòng)感與寧?kù)o交錯(cuò)的生活； 小區(qū)內(nèi)有一大片植物生態(tài)，是個(gè)具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)； 充滿(mǎn)氣息，充滿(mǎn)生活，活力澎湃； “沒(méi)有富爸爸照樣住靚房”——價(jià)格 以對(duì)品質(zhì)與細(xì)節(jié)的追求實(shí)現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。試問(wèn)產(chǎn)品差異化對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)上是否更具保障力呢？。新景苑的銷(xiāo)售和入住，有一定的先入為主的效應(yīng)，但它也相應(yīng)帶動(dòng)了周邊的人氣基本形成，對(duì)本案的銷(xiāo)售有一定的潛在營(yíng)銷(xiāo)傳播。 本案周?chē)钟写u廠(chǎng)和化工廠(chǎng)對(duì)環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對(duì)健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話(huà)，恐怕就會(huì)給了消費(fèi)者選擇其它樓盤(pán)的理由。 在大環(huán)境下周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)較低，給了明月港灣在價(jià)格上的浮動(dòng)空間一定制約。 周邊教育機(jī)構(gòu)較少，現(xiàn)有的學(xué)校不具有代表性和知名度，教學(xué)質(zhì)量不能和市內(nèi)的學(xué)校相比，家長(zhǎng)對(duì)學(xué)校教育也不很滿(mǎn)意，這相對(duì)現(xiàn)在人們對(duì)子女教育的重視，是一個(gè)很大的不足。 本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費(fèi)恐要較大。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析(略) 三、本案劣、優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)： 本案離長(zhǎng)江東路較遠(yuǎn)，加之臨泉路尚未開(kāi)通，居民出行諸多不便，而長(zhǎng)江東路道路擁擠，在高峰期經(jīng)常塞車(chē)，交通嚴(yán)重不便的情況可想而知。 東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點(diǎn)之一，要在開(kāi)發(fā)中做到適度開(kāi)發(fā)，努力尋求人和自然的和諧共處，道路交通和環(huán)境建設(shè)的改善將大大促進(jìn)東區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展壯大。其功能主要是城市對(duì)外交通的門(mén)戶(hù)，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （三） 政府東拓政策支持對(duì)本案的利好 東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。任何違背市場(chǎng)規(guī)律的行為都將在這樣的市場(chǎng)上遭遇挫折。據(jù)專(zhuān)家分析，這種旺盛的局面將會(huì)維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)，將會(huì)很好地利用房地產(chǎn)旺盛的勢(shì)頭，造成銷(xiāo)售的火爆。造成旺盛需求的其它原因有舊城改造拉動(dòng)了城市建設(shè)的步伐。第二部分 它山之石，可以攻玉 （市場(chǎng)調(diào)研） 一、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一） 目前及今后合肥的房地產(chǎn)走向 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供求兩旺，歸根到底是需求拉動(dòng)了投資和供應(yīng)。 序號(hào) 因素 比例