【正文】 戶型設(shè)計陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費者的需求，因此成了本案的最佳突破點，設(shè)計較好的景觀，較為理想的戶型，且價格相對不高，環(huán)境有好。試問產(chǎn)品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。 據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開通，到那時居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時售價想不漲都不行。 …… 第三部分 這是一個概念時代 （項目主題定位） 第一節(jié) 項目定位 （一） 項目名稱： 〖明月港灣〗 （二） 項目主題： 親水生態(tài)好家園 （三） 推廣主題： “明月港灣、居家港灣” “明月港灣體會五種不同的生活” …… （四） 產(chǎn)品定位： “親水生活，今日開啟”——親水 可隨時享受動感與寧靜交錯的生活； 小區(qū)內(nèi)有一大片植物生態(tài)，是個具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)； 充滿氣息，充滿生活，活力澎湃； “沒有富爸爸照樣住靚房”——價格 以對品質(zhì)與細節(jié)的追求實現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。 第二節(jié) 策劃理念 （一）項目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。 （二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團圓”的意思。 （三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。自古就有“紫氣東來”之說。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。 （四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內(nèi)涵。 （五）借“明月港灣”這樣一個比較溫馨的名字，力圖打造一個新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。因為長久以來，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。 第三節(jié) 策劃思路 [明月港灣] 第四節(jié) 目標人群定位 一、明月港灣主要客戶群 主要客戶群年齡分析： 32歲到52歲之間的群體。 主要客戶群職業(yè)分析： 企業(yè)職工及當?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M主力。 以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個體業(yè)主、當?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項目的消費群體。 家庭人員構(gòu)成分析： 有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境； 以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。 主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟基礎(chǔ)不強，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展其收入增長將有較大潛力；家庭實際月總收入在1500元左右。 主要客戶群特征分析： u 主要來自東區(qū)； u 絕大部分為初次置業(yè)； u 對交通依賴性較強； u 對生活品質(zhì)有一定要求； u 向往生活的舒適； u 外地在合工作的也占有一定的比例； u …… 第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑 （產(chǎn)品策略） 我們能在東區(qū)做什么 第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計建議 （一）、規(guī)劃設(shè)計要點(略) （二）規(guī)劃目標 “以人為本——用人類智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預(yù)期值永遠相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場產(chǎn)生銷售成交量與成交率的最高綜合值。 作為巨森在合肥市場開發(fā)的又一力作，必須進一步加強品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團 根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設(shè)計布局特點，建議將小區(qū)分為五大組團，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。具體劃分（見圖示）。 臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。 月明閣：單獨位于臨泉路南側(cè)，略顯孤立，可以通過巧妙的設(shè)計加以轉(zhuǎn)變。其樓距相對較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨特意境頓時顯現(xiàn)。 近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。 水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽廣場、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。 覽明閣：主要是位于內(nèi)河和幼兒園東側(cè)的區(qū)域，內(nèi)河將水明閣與覽明閣分割開，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內(nèi)河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營造“小橋流水人家”的意境，同時建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂、晨練場所；在南部種植一片較密集的竹林。 逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時刻感受閑逸的生活。第三節(jié)、套型設(shè)計建議 一般住宅部分： 根據(jù)本次市場調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實際情況，我們對本項目的套型和單體面積有以下建議： 面積（㎡） 房型 比例 備注 7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計出面積小，價格低的房型以吸引顧客。 90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。 120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。 （三）特別戶型建議: 關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議： 在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶型樓群。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購房量很大，銷售周期短，資金回籠快。 其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應(yīng)。 單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。該房實用面積為30247。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶Ｖど舷虜愕牟曬狻＃242。?0—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%） 普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設(shè)計，該房型設(shè)計采用全明設(shè)計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設(shè)計成大陽臺，客廳與房間的相連。 小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動靜完全分離，實現(xiàn)空中別墅的感覺。 第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏 隨著合肥房地產(chǎn)市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競爭，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。 在我們面前，有一個無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個震撼市場的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。 而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點就是對細節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細節(jié)為王”。所以當國人第一次聽到英文中“細節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。細細想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動能讓人激動的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細節(jié)。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。 關(guān)于總體規(guī)劃 n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導(dǎo)的時代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點：對自然的污染小，抗疫能力強）。 n 建議四明設(shè)計，落地飄窗，觀景陽臺。 n 針對合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點，針對性的突顯低容積率； n 小廣場、假山、溪水、綠地、車庫（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)的人車分流； n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其它住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所； n 另外，設(shè)計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群 n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境； n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣； n 小區(qū)四角設(shè)四個***房，主干道兩邊設(shè)排水暗道，臨泉路邊設(shè)公共廁所。 n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”， n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合； n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。由于項目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。 n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。 關(guān)于建筑單體 n 小區(qū)臨街商住樓應(yīng)以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調(diào)；墻角采用天藍色。 n 陽臺盡可能寬大，長度不小于寬度； n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息； n 針對門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計中可考慮陽光房。 n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各