【正文】 未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房?jī)?nèi)任何文件。任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見”，“謝謝您”、“歡迎您到金盛家園來”等，并待對(duì)方掛斷電話后再輕輕發(fā)下話筒。 （8）通話時(shí)，若中途需要與人交談，要說“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住送話筒，方可與人交談。 （4）說話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中?；仡^再次面對(duì)客戶時(shí)，要說“對(duì)不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)的就開始服務(wù)。 （17）對(duì)客人的問詢不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請(qǐng)客戶稍候，再代客人詢問，或請(qǐng)客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。 （13）幾人在場(chǎng)，在與對(duì)話者談話時(shí)涉及在場(chǎng)的其它人時(shí)，不能用“他”指他人，應(yīng)直呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。 （10）講話時(shí)，“請(qǐng)”，“您”，“謝謝”，“對(duì)不起”，“不用客氣”等禮貌語言要經(jīng)常使用，不準(zhǔn)講粗言或使用蔑視性和污辱性的語言.。 （6）在客人講話時(shí)，不得經(jīng)?？词直怼?（2）交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。 （14）社交場(chǎng)合或與特殊客人見面時(shí)，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時(shí)用右手與對(duì)方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。 （9）給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前兩步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便向客人解說和照顧客人。 （6）在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。忌諱挺髖扭臀等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。 （9）離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。 （6）兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其它小動(dòng)作。 （2）輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出響聲。 您或家人是否有計(jì)劃于未來換房或購房：__________ 1）一年以內(nèi) 2）一至二年 3）兩年以后 4）暫時(shí)沒有計(jì)劃 您會(huì)到瑤海區(qū)購房嗎:___________ 1）會(huì) 2）不會(huì) 3）可以考慮 您如在城北購房，您有什么的要求或建議： A、 B、 C、 您的年齡：_________ 1）30歲以下 2）30~40歲 3）40~50歲 4）50歲以上 您的教育程度：___________ 1）高中 2）大專 3）本科 4）研究生 5）其它______ 您所從事的行業(yè)：______________ 1）政府部門 2）新聞媒介 3）電子產(chǎn)業(yè) 4）服務(wù)飲食業(yè) 5）教育業(yè) 6）化工 7）貿(mào)易 8）醫(yī)療 9）金融 10）其它_______ 您的家庭月收入：______________ 1）1000元以內(nèi) 2）1000~1500元3）1500~2000元 4）2000~2500元 　 　 5）2500~3000元 6）3000元以上 您的家庭情況： ______________ 1）獨(dú)居 2）二人世界 3）三口之家 4）三代同堂 5）與父母兄妹同住 您現(xiàn)在的居住區(qū)域 ______________ 1）瑤海 2）包河 3）廬陽 4）蜀山 5）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 您平時(shí)通過渠道獲取房產(chǎn)信息：____________ 1）《江淮晨報(bào)》 2）《合肥晚報(bào)》 3）《新安晚報(bào)》 4）戶外燈箱 5）電視 6）廣播 7）其它 您較注重那些地方的布局（可選多項(xiàng)）：____________ 1）主臥室 2）客廳 3）餐廳 4）書房 5）廚房 6）衛(wèi)生間 7）其它_______ 1您將購買的套型：_____________ 1）一房一廳 2）兩房一廳 3）兩房?jī)蓮d 4）三房?jī)蓮d 5）四房?jī)蓮d 6）其它___________ 1您將購買房屋的面積是_____________ 1）70以下 2）70~80 3）80~90 4）90~110 5）110以上 1您所期望的小區(qū)配套：____________ 1）幼兒園 2）超市 3）餐飲 4）會(huì)所 5）棋牌室 6）其它_____1您能承受的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用（平方米/月）：__________ 1） 2） 3） 4）0. 8元 5）1元及以上 1您購房時(shí)認(rèn)為較注重的幾項(xiàng)因素（可多選）：_____________ 1）地理位置 2）交通便利 3）離工作地點(diǎn) 4）價(jià)格 5）社區(qū)活動(dòng) 6）戶型 7）教育問題 8）物業(yè)管理 9）小區(qū)環(huán)境 10）房屋質(zhì)量 11）周邊景觀 12）其它______ 1您購房的目的：_______________ 1）投資 2）改善居住條件 3）為父母購房 4）結(jié)婚 5）為子女教育 6）其它_______ 1您能承受的穔ao鈄薌郟篲_________ 1）10萬以下 2）10~15萬 3）15~20萬 4）20~25萬 5）25~30萬 6）30~35萬 7）35~40萬 8）30萬以上 1您如在瑤海區(qū)購房您環(huán)境保護(hù)上有什么好的建議？ A、 B、 C、 D、 感謝您的配合與支持，為了便于向您提供本項(xiàng)目的進(jìn)展情況，請(qǐng)您留下聯(lián)系方式：姓 名： 聯(lián)系電話： 郵政編碼： 聯(lián)系地址： 銷售培訓(xùn)計(jì)劃： 就本項(xiàng)目，我們制定了專門的銷售培訓(xùn)計(jì)劃，具體目錄如下： 第一章 銷售人員基本要求 員工手冊(cè) 銷售人員管理制度 行為規(guī)范 培訓(xùn)及概要 第二章 建筑基礎(chǔ)知識(shí)簡(jiǎn)介 建筑常識(shí) 建筑名詞 第三章 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理概述 第四章 房地產(chǎn)銷售法律法規(guī) 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 城市商品房預(yù)售管理辦法 商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 房地產(chǎn)銷售法律法規(guī)實(shí)務(wù) 第五章 住房金融 住宅金融 貸款利率 第六章 購買商品房的cao作程序 商品房買賣合同示范文本 購買商品房的cao作程序 房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)技巧 第七章 其它 房地產(chǎn)廣告運(yùn)作 樓盤調(diào)查表 培訓(xùn)細(xì)則 銷售人員培訓(xùn)資料 銷售績(jī)效管理 銷售訪客登記表 項(xiàng)目詳細(xì)情況 周邊樓盤、競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況分析 當(dāng)然在具體項(xiàng)目銷售過程中，銷售前臺(tái)及銷售后臺(tái)的管理我們會(huì)在以后與貴公司的項(xiàng)目合作過程中不斷推出。 “明月港灣體會(huì)五種不同的生活” “ “親水生活，今日開啟”——親水 “綠色生態(tài)果林下的幸福時(shí)光”——生態(tài) “沒有富爸爸照樣住靚房”——價(jià)格 “住在舒適里，住在安全里，住在方便里”——設(shè)施齊全 …… 第四節(jié) 推廣思路 第一階段以感性訴求為主，力求將人們對(duì)現(xiàn)今合肥房地產(chǎn)的關(guān)注吸引到本案，并結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，大概的介紹一些特點(diǎn)，突出本案的三大倡導(dǎo)五大組團(tuán)，達(dá)到一種感情溝通，產(chǎn)生親和力。激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的需求，找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，找出本案賣點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，廣告與活動(dòng)全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成. （五） 持銷階段： u 持銷期是一個(gè)“檢討過去，設(shè)計(jì)未來”的階段。 u 通過促銷活動(dòng)等措施加快銷售節(jié)奏。 u …… （三） 強(qiáng)銷階段： u 經(jīng)過較長(zhǎng)一段時(shí)間的預(yù)熱，“明月港灣”終于在媒體全面亮相。 ◆…… （二） 開盤階段： u 巨森宣言：明月港灣，居家港灣。 預(yù)熱階段——公開發(fā)售之造勢(shì)期（開盤期） 逐步展現(xiàn)本案買點(diǎn)，進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認(rèn)購制造市場(chǎng)聲勢(shì)，配以新穎的促銷活動(dòng)，使正式發(fā)售目標(biāo)達(dá)到更理想的效果。 樣板房的包裝性格化，可以挑選單身公寓的典型套型及平層公寓及復(fù)式的代表套型做三至五個(gè)樣板房，讓消費(fèi)者非常直觀地看到布局的合理和居住的舒適。售樓處的裝修要契合主題：溫馨、舒適。價(jià)格是任何產(chǎn)品銷售的法寶，同時(shí)又是任何產(chǎn)品的陷阱，過高或過低的售價(jià)，帶給商家的都是無法彌補(bǔ)的傷害。所以，在經(jīng)過一定的調(diào)研后，我們認(rèn)為，區(qū)位將成為影響制定價(jià)格策略的重要的因素之一。 n 充分利用給項(xiàng)目設(shè)計(jì)的賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)與同類地區(qū)在售項(xiàng)目的差異化，凸現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)，贏得項(xiàng)目銷售利潤(rùn)。 n 市場(chǎng)是公平的，又是殘酷的！ n 成本+利潤(rùn)=售價(jià)不是真正意義上的市場(chǎng)營(yíng)銷 n 市場(chǎng)可售價(jià)－成本價(jià)=利潤(rùn)，才是物業(yè)開發(fā)方程式 我們?yōu)槭裁床粚r(jià)格制定得更低： u 影響開發(fā)商合理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)； u 市場(chǎng)可以接受現(xiàn)有的定價(jià)； u 影響到今后的項(xiàng)目cao作； u 有可能影響到項(xiàng)目的品質(zhì)； u …… 我們?yōu)槭裁床粚r(jià)格制定得更高： u 風(fēng)險(xiǎn)過高； u 市場(chǎng)較難接受更高的定價(jià)； u 對(duì)于中國(guó)巨森這樣的開發(fā)商，回避過高的風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要，因?yàn)槭袌?chǎng)的聲譽(yù)對(duì)我們很重要； u 從合肥樓市大趨勢(shì)來看，2004商品房銷售價(jià)格仍有上揚(yáng)空間，但起幅度很難達(dá)到2002001年的水平； u 合肥樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇是可以預(yù)見的； u 無謂的延長(zhǎng)銷售周期，影響資金的回籠； u 價(jià)格應(yīng)有根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整的余地； u …… 第三節(jié) 低開高走，步步為營(yíng) 在具體的定價(jià)策略上，我們建議以“低開高走”為定價(jià)原則，在銷售周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)四次左右價(jià)格上揚(yáng)。 我們的定價(jià)原則是： n 向利潤(rùn)極限挑戰(zhàn)； n 保證開發(fā)商的利潤(rùn)最大化； n 在嚴(yán)格調(diào)研的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)的實(shí)際情況為準(zhǔn)則，實(shí)事求是； n 可以控制的風(fēng)險(xiǎn)； n 力圖均衡市場(chǎng)、供方、求方三者的利益