【正文】 而其它 7 個(gè)區(qū)的價(jià)格差異較大，最高與最低均價(jià)差額為 1800 元。由于城市改造方向及城區(qū)功能性的不同，這八個(gè)區(qū)在經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境及人文情感上都有著不同的特點(diǎn)與差距，在房地產(chǎn)行業(yè)上也存在著不小的差異。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析說(shuō)，渾南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解沈陽(yáng)市目前老城區(qū)人口密度過(guò)大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 座跨河橋、 3 條地鐵線、 1 條輕軌及 1 條過(guò)河隧道，使渾河 不再是新區(qū)和母城的天然屏障。 據(jù)推測(cè)， 2020 年至 2020 年，渾南新區(qū)商品住宅的年度需求量約為 100 萬(wàn)平方米。 160 萬(wàn)株樹木成就了 “ 綠色渾南 ” ，使建成區(qū)的綠化覆蓋率提高到 53％。飲用水來(lái)自地下水，動(dòng) 力電來(lái)自農(nóng)用電，交通要靠鄉(xiāng)村路。新區(qū)建 設(shè)不能 “ 白天熱熱鬧鬧，夜晚一片死寂 ” 。目前，渾南新區(qū)已有來(lái)自 38個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 810家，其中有世界 500 強(qiáng)企業(yè) 18 家。 （四） 大招商、大項(xiàng)目支撐大產(chǎn)業(yè) 渾南新區(qū)不僅形成了一套尋商、親商、安商、富商的工作體系，而且強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略招商，招戰(zhàn)略投資商，盯住具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)的龍頭項(xiàng)目不放，實(shí)施全方位的跟蹤服務(wù)，確保其順利落地。目前，在渾南新區(qū) 26 平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，一個(gè)以開辟西部、提升中部、規(guī)劃東部為戰(zhàn)略布局，以新加坡工業(yè)園、魁北克寒帶工業(yè)園、 A MT 園、數(shù)字化醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園為母體，培育巨型企業(yè)的藍(lán)圖正在勾畫之中。 （三）企業(yè)與產(chǎn)業(yè)共存共榮 “ 有企業(yè)不等于有產(chǎn)業(yè) ” 。 （二）核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚焦走出了新區(qū)發(fā)展的重要一步，而更為關(guān)鍵的是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年，全區(qū)技工貿(mào)總收入實(shí)現(xiàn) 410 億元，同比增長(zhǎng) % ；區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值 完成 71 億元，增長(zhǎng) 22% ； 實(shí)現(xiàn)全口徑稅收 億元，增長(zhǎng) 47% ；其中區(qū)本級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) 51% ；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 429% ；在 短短兩年間，渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模不斷壯大，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率迅速攀升，固定資產(chǎn)投資、實(shí)際利用外資、出口創(chuàng)匯總額已經(jīng)超過(guò)過(guò)去 10 年的總和，占全市的比重分別由 ％、 ％、 ％提高到 ％、 17％、 ％。 渾 南新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是： 2020 年 ,新區(qū)城市化面積達(dá)到 35 平方公里 ,財(cái)政收入達(dá)到 35 億元 ,常住人口達(dá)到 35萬(wàn)人 。 （五） 渾河觀光旅游帶 參照世界著名濱水城市的治河模式改造渾河，把渾河及其兩岸建成集自然、休閑、娛樂(lè)、防洪為一體的觀光旅游帶。 （二） 高檔次中央商務(wù)區(qū) 規(guī)劃面積 平方公里，是為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融商貿(mào)區(qū)，體現(xiàn)渾南新區(qū)高科技、現(xiàn)代化、國(guó)際化特征，將規(guī)劃建設(shè)成為具有金融、貿(mào)易、商業(yè)、文體娛樂(lè)、商務(wù)服務(wù)、政府服務(wù)、科教會(huì)展、通訊服務(wù)等功能配套的綜合區(qū)域。主要建設(shè)用地 80 平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地 4%，居住用地 20%，教育科研用地 6%，道路用地 20%，公共綠地 20%，其它用地 10%。高新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展經(jīng)歷了初創(chuàng)起步、發(fā)展提高和新區(qū)建設(shè)三個(gè)階段 。環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)于國(guó)家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到 40%以上。年平均氣溫在 176?，F(xiàn)有兩鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)， 33 個(gè)行政村，人口 10 萬(wàn)人。我司認(rèn)為近期內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)整體交易量下滑 ,房?jī)r(jià)逐漸放緩漲幅，而成本同其地價(jià)仍居高不下的狀況。另外，各地炒房團(tuán)的因素也起到了推波助瀾的作用，同時(shí)材料上漲也是不可忽略的因素。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步向正規(guī)化與有序化發(fā)展，對(duì)產(chǎn)品與開發(fā)商綜合實(shí)力的要求也會(huì)增加。 沈陽(yáng) 市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量急劇減少，大盤郊區(qū)化時(shí)代將到來(lái)，而大盤開發(fā)的一系列注意事項(xiàng)對(duì) 房地產(chǎn) 開發(fā)商尤為重要。 商鋪市場(chǎng) —— 由中心商圈向次商圈輻射 由于沈陽(yáng)中街、太原街土地的稀缺和周邊閑置項(xiàng)目的啟動(dòng)，沈陽(yáng)的中心商圈擴(kuò)展空間不大，未來(lái)的商鋪市場(chǎng)將向鐵西百貨、大東吉祥商業(yè)街、皇姑北行、渾南女人街及各大超市周邊的次級(jí)商圈發(fā)展。 公寓項(xiàng)目已經(jīng)成為沈陽(yáng)市供應(yīng)量增長(zhǎng)最快的業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò)三年時(shí)間發(fā)展，公寓已經(jīng)暴露出有效客戶需求不足的缺點(diǎn)，沈陽(yáng)市對(duì)投資型公寓需求開始下降，導(dǎo)致公寓向居家小戶型方向和商務(wù)辦公方向轉(zhuǎn)變，以 此贏得市場(chǎng)份額，小戶型的空間結(jié)構(gòu)也開始富于變化，挑空 5 米的小戶型將越來(lái)越受到消費(fèi)者的歡迎，純酒店式公寓銷售緩慢。而今年年底沈陽(yáng)市的棚戶區(qū)改造基本完畢，對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)有效需求拉動(dòng)將不再產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。目前沈陽(yáng)外來(lái)開發(fā)商已經(jīng)形成規(guī)模，這些開發(fā)商先進(jìn)的開發(fā)理念在豐富沈陽(yáng)房地產(chǎn)同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃存在嚴(yán)重的同質(zhì)化，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。目前沈陽(yáng)主要采取的是利用土地招商的方式。 是 在政府出資新建的基礎(chǔ)上，騰退的舊公有住房、政府出資收購(gòu)的住房以及其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，都可以作為解決廉租周轉(zhuǎn)住房的房源。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 32 頁(yè) 共 183 頁(yè) 補(bǔ)貼要求 ： 市內(nèi)七區(qū)城鎮(zhèn)常住戶中人均住房使用面積 7 平方米以下的最低收入家庭人均使用面積達(dá)到 8 平方米。 （六） 沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障 2020 年 5 月 1 日起，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局實(shí)施城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障措施，主要有三種方法包括發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，實(shí)物配租和租金核減。 （四）近年將推出限價(jià)土地及低價(jià)房，解決低收入者住房問(wèn)題 近年 沈陽(yáng)市政府?dāng)M于先期啟動(dòng)建設(shè)面向中低收入家庭銷售的低價(jià)房 40 萬(wàn)平方米，并將繼續(xù)建設(shè)適當(dāng)數(shù)量的廉租房。 全年 沈陽(yáng)市拆遷近 4000 戶，已涉及到的拆遷人數(shù)達(dá) 萬(wàn)人。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 30 頁(yè) 共 183 頁(yè) （二）國(guó)家限制別墅用地政策出臺(tái)，導(dǎo)致沈陽(yáng) Townhouse 項(xiàng)目遍地開花 國(guó)家 2020 年 4 月限制別墅用地政策出臺(tái)，主要目的是節(jié)約土地資源，限制高檔別墅的開發(fā)。大的開發(fā)商在這方面比較占有優(yōu)勢(shì)，可以依靠房地產(chǎn)信托和基金甚至企業(yè)上市等途徑融資，而對(duì)于中小開發(fā)商在這方面則處于劣勢(shì)，沒(méi)有融資渠道就只能接受出局的命運(yùn)。在目前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，至少有三分之二的企業(yè)靠銀行貸款過(guò)日子。 0510152025人均住宅面積(平米） 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 29 頁(yè) 共 183 頁(yè) 四、沈陽(yáng)宏觀市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)影響分析 城市的政治法律環(huán)境是指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，政治法律環(huán)境好，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，反之則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到制約作用。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 26 頁(yè) 共 183 頁(yè) 沈陽(yáng) 2020 年 1 至 6 月份商品房銷售分析 （ 1）從價(jià)格方面分析（單位：元 /㎡） 1 6 月份商品房銷售套數(shù)表（單價(jià)類）8%18%57%11%4% 2%2020元以下2020—2500元2501—3500元3501—4500元4501—5500元5500元以上 價(jià)格類別 (每平方米 ) 套數(shù) 所占比例 (%) 與上年相比 (%) 2020 元以下 2368 2020— 2500 元 5279 140 2501— 3500 元 16095 3501— 4500 元 3192 4501— 5500 元 1116 5500 元以上 583 2 115 總計(jì) 28633 100 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 27 頁(yè) 共 183 頁(yè) （ 2）從面積方面分析 類別套內(nèi)面積 銷預(yù)售套數(shù) 所占 比例（ %） 80 平方米以下 4745 80— 100 平方米 6118 100— 130 平方米 9870 130— 160 平方米 5324 160— 200 平方米 2030 200 平方米以上 546 16月份商品房銷售套數(shù)表（面積類）17%21%34%19%7% 2%80平方米以下 80—100平方米 100—130平方米 130—160平方米 160—200平方米 200平方米以上 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 28 頁(yè) 共 183 頁(yè) 人均住宅居住面積 隨著近幾年居民收入水平的不斷提高以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，沈陽(yáng)市居民的居住條件有了較大的改善。 3 4 9 . 5 3 4 8 . 83 6 3 . 65 8 5 . 92 2 6 . 2 2 1 6 . 2 2 3 0 . 35 1 8 . 26 4 . 7 0 %6 2 . 1 0 %6 3 . 3 0 %8 8 . 5 0 %01002003004005006007002020年 2020年 2020年 2020年50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%竣工面積 預(yù)銷售面積 當(dāng)年消化比率業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 24 頁(yè) 共 183 頁(yè) 沈陽(yáng)房地產(chǎn)空置情況分析 （ 1）從價(jià)格方面分析（單位：元 /㎡） 目前空置商品房主要集中在高檔價(jià)位，其中 40015000 元 /㎡區(qū)間的空置問(wèn)題尤為突出。而反觀銷售單價(jià)在 2020 年達(dá)到了峰值，之后出現(xiàn)了逐年遞減的走勢(shì)，這與近兩年郊區(qū)及城郊中低價(jià)位大盤供應(yīng)量上升及房地產(chǎn)整體供大于求有著重要聯(lián)系。從 沈陽(yáng)市目前的住宅消費(fèi)能力看，只有在住宅的開工量呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)的情況下，這么大的空置面積才能在 23 年內(nèi)消化完畢。 商圈的重建：以太原街為首，沈陽(yáng)幾大老商圈有大面積的重建及改造工程，同 時(shí)像女人街等大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐沈陽(yáng)，也成為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增加的主要原因。從 2020 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，竣工量的增幅已經(jīng)開始高于銷售量的增幅，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了供大于求的局面。6824804006761170200400600800各年土地出讓數(shù)圖表出讓土地面積（萬(wàn)平）出讓土地面積（萬(wàn)平） 682 480 400 676 1172020年 2020年 2020年 2020年 20 04 年上半年業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 18 頁(yè) 共 183 頁(yè) （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 房地產(chǎn)投資完成額 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)幅度較大，尤其是在 2020 年之后，房地產(chǎn)的投資更是進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段。 2020 年的土地交易量仍然大幅度高出上年同期水平，土地交易市場(chǎng)的活躍將引起房地產(chǎn)新一輪的開發(fā)熱潮。 沈陽(yáng)居民年齡構(gòu)成 ( 萬(wàn)人）18%74%8%0~ 14 歲 15 ~6 4 歲 65 歲以上377363355360365370375380萬(wàn)人萬(wàn)人 377 363男性 女性業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 16 頁(yè) 共 183 頁(yè) 沈陽(yáng)居民家庭構(gòu)成