【正文】 二樓是 DIY 館，主要有兼容機(jī)、音箱等，另外還特別增設(shè)了一家西餐 廳。一至三層商場 面積 11800 平方米， 公攤率 37%，實(shí)際 可容納300 戶商家。目前，二手市場 中 公 寓報(bào)價在 2700 元 /平方米 左右， 13 樓商鋪成交均價分別為： 15000 元 /平方米、 4800 元 /平方米 及 3400 元 /平方米 ；相比周邊老商業(yè)的臨街商鋪 7090 元的 月 租金，該案的商鋪定價仍屬比較合理，毛租金回報(bào)率 1 樓為 %， 23 樓為 9%。是集商務(wù)、辦公、居家為一體的小戶型 SOHO 項(xiàng)目。 由于綿陽市本地企業(yè)的特殊商務(wù)習(xí)慣及理念造成對于純寫字樓類型的物業(yè)需求明顯不足。內(nèi)部配備五臺 LG 客梯及中央空調(diào)，地下 車庫面積 1862 平方米(約 40 個車位 )。 臨園商務(wù)大廈 臨園商務(wù)大廈位于臨原路，漢龍?zhí)鞓蛭鱾?cè)。 商鋪 1 樓已售均價 38000 元 /平方米； 2 樓已售價 格為 750015000 元 /平方米； 3 樓已售均價 6500 元 /平方米。 34 愛喜嘉年華 該案地處安昌路東段， 在百盛、富安百貨、興力達(dá)廣場環(huán)抱之中，占據(jù)人民 公園商圈的核心位置。 目前該項(xiàng)目公寓部分已售完，二手市場轉(zhuǎn)讓均價約 3200 元 /平方米 左右。 32 33 四 、綿陽在售 、知名 樓盤 個案分析 時代大廈 地處臨園路與涪城路交匯處，項(xiàng)目占地約 7400平方米，容積率 ，總建筑面積近 55000 平方米。這意味著綿陽中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將緊湊的小戶型高層電 梯公寓為主。作為一個未來的百萬人口城市，根據(jù)綿陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市規(guī)模，綿陽的 CBD 將綜合商務(wù)和商貿(mào)功能，建筑以商住兩用的高層公寓為主。目前，南河片區(qū)的可開發(fā)用地所剩無幾，新項(xiàng)目更多地寄希望于舊城改造。 住在南河片區(qū)，遠(yuǎn)可攬三江之勝，近能享都市繁華，交通方便，配套成熟，是城中最具居住價值的社區(qū)。隨著配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，這里將形成綿陽 最大的生活區(qū)（ CLD）。 由小島、花園、中房等品牌開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)大盤正在改寫城北的居住歷史，“中產(chǎn)生活”在城北不只是一本精美樓書的浪漫詮釋，而是活生生的現(xiàn)實(shí)。由圣水寺、西山、五一廣場三處綠地構(gòu)成的三角地帶與涪江、小島融為一體，山水相依，形成綿陽最適宜居住的“金三角”。麗景金海岸將以所倡導(dǎo)的休閑文化創(chuàng)新引領(lǐng)城市商業(yè)新格局。 隨著綿陽行政中心西移，城西將形成綿陽的城市副中心，相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)也會更加完善，房地產(chǎn)開發(fā)和投資的空間也會越來越大。 從 10 年前花園房產(chǎn)在這里開發(fā)綿陽第一個成熟的住宅小區(qū)到今天富臨 28 （三）、 城西：城市偏心，居者受惠 城西主要指園藝山以南，長虹大道以西的廣大區(qū)域，包括花園片區(qū)、高新片區(qū)、永興片區(qū)。 城南 與市中心 的公交路線在布局上還不能滿足當(dāng)?shù)鼐用穹奖憧旖莸某鲂?，而御營片區(qū)因開發(fā)較早也存在城市規(guī)劃和市政配套落后的問題，導(dǎo)致人們對城南的居家方便性產(chǎn)生疑慮。 城南有著得天獨(dú)厚的地利，安昌河、涪江兩江環(huán)抱，南湖體育公園、南山公園、洞天公園點(diǎn)綴其間，尤其是煙波浩渺的三江湖銜遠(yuǎn)山，吞三江，氣勢恢弘，是市區(qū)內(nèi)最具觀賞價值的自然景觀。城南是綿陽房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)源地，在綿陽 樓市中有著舉足輕重的地位。 城 東的韓家脊、沈家壩一帶的存量土地已經(jīng)所剩無幾，房地產(chǎn)新項(xiàng)目主要集中在歐家壩、琉璃村一帶，而往鹽亭方向的小枧一帶由于受基礎(chǔ)設(shè)施不完善的影響，人氣不旺，近期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)很難有大的作為。芙蓉漢城將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技融為一體，追求細(xì)節(jié)的完善和整體的視覺美感，引入“置信生活方式”，從品質(zhì)和服務(wù)兩方面為綿陽樓市升級 （詳見個案描述） 。最近 10 年間，隨著政府對城東市政配套設(shè)施的不斷改善， 城東的發(fā)展可謂神速。近年來，綿陽民辦教育異軍突起，僅五所高級民辦學(xué)校就吸引外地來綿就讀的中小學(xué)生近 2 萬人。 另外，綿陽有西南科技大學(xué)、民航飛行學(xué)院、綿陽師范學(xué)院等普通和成人大學(xué) 9 所，中等專業(yè)學(xué)校 19 所，國家級示范高中 6 所，以及多所省重點(diǎn)中學(xué)。 綿陽是西部大開發(fā)的投資熱點(diǎn)。外地人口在綿陽定居，對增強(qiáng)綿陽的城市活力和繁榮城市經(jīng)濟(jì)，起到一定的推動作用。 ? 結(jié)合中國宜居城市 —— 西部水城的建設(shè)，在 “ 三江六岸 ” 集中規(guī)劃 5處開發(fā)建設(shè)非普通商品住房。其中，建設(shè)90 平方米以下的普通商品住房 萬平方米 （ 12600 套 ） ；建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 10 萬平方米 （ 1100 套 ） ；建設(shè)廉租住房 萬平方米 （ 100 套 ） 。 ? 五年內(nèi)共面向市民提供的 90 平方米以下的住房 630 萬平方米 （ 70000套 ） 。 在一年以內(nèi)商品空置房面積 38783 平方米中，多層住宅空置面積為 12685平方米，占 %，商業(yè)用房空置面積為 11490 平方米，占 %； 商業(yè)用房的空置面積和多層住宅空置面積占空置 總 量的 %。 21 （ 三 ）、 綿陽市 房產(chǎn)市場目前存在的問題 ? 住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 綿陽市房地產(chǎn)市場主力房型 面積 為 90130 套 /平 方 米，小面積適應(yīng)大眾消費(fèi)能力的房型開發(fā)較少，導(dǎo)致小面積戶型市場去化速度較快。 （ 二 ） 、影響 綿陽 樓市市場消化的主要因素 國家宏觀政策的調(diào)控 ：針對全國過快增長的房價，政府采取了 一系列 宏觀 政策調(diào)整房地產(chǎn) 市場，受此影響，綿陽房地產(chǎn)市場投資減少、銷售量下降。 一部分市民為 改善住房條件 ， 以舊換新、以小換大； 另外，外地來綿陽落戶人員，以市中心地段的二手房作為第一次置業(yè)購房需求，因此，二手房市場 20 成交活躍， 2021 年，完成二手房交易 2539 件， 成交面積 萬平方米， 成交金額 億元， 其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級市場，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。“國六條”出臺后，房價漲幅減緩。推動綿陽房價上漲的 另一個 主要原因是綿陽城市品牌的提升，宜居環(huán)境的改善，吸引了越來越多的外地人到綿陽購房 。房價繼續(xù)處于上升階段， 16 月商品房平均銷售單價為 2196元 /平方米，其中，上半年商業(yè)用房平均銷售價格為 8836元 /平方米。 由 下圖 市場空置率 表 可見，空置率逐年走低，特別是 2021 年，市場空置率較 2021 年降低 %， 2021 年的上半年空置量較 2021 年降低 45%。從 2021 年開始， 綿陽 市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響， 施工面積隨開發(fā)投資額減少而降低， 2021年商品房施工面積較 2021 年 下降 %， 2021 年施工面積量逐步抬頭，較 2021年上升 %， 2021年上半年施工面積已為 2021年全年總量的 %，預(yù)計(jì) 2021年全年施工面積將超過 2021 年 。 圖表顯示， 綿陽房地產(chǎn)市場整體需求持續(xù)上揚(yáng)、強(qiáng)勁有力 。開發(fā)量由 最初 的 16 萬平方米增長到 2021 年的 萬平方米（含在建工程）。 2021 年由于國家宏觀調(diào)控政策的出臺與 實(shí)施， 土地 出讓面積驟減， 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，今年的 土地 出讓面積重新大幅度增加。 2021 年下半年， 綿陽市國土資源局在長虹大酒店對高新區(qū)外國語學(xué)校西側(cè)等多宗國有土地使用權(quán)進(jìn)行了公開拍賣 ，此次拍賣會是綿陽市土地拍賣會規(guī)模最大的一次 。城區(qū)面積由建市初期的 18 平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的 60 平方公里。 小結(jié)： 綿陽 市 已經(jīng)成為一座以山水園林城、科學(xué)城、電子城為特色 ，城市布局新穎合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)，社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的西部現(xiàn)代工業(yè)化城市。另外，還擁有 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園等開發(fā)園區(qū) ， 各類科研和工程技術(shù)人員 、 兩院院 士 、 專家 等 高層次人才 無數(shù)。 2021 年 7 月國務(wù)院正式批復(fù)了《綿陽科技城發(fā)展綱要》， 9 綿陽科技城建設(shè)全面展開。已建成通航的綿陽南郊機(jī)場是目前距離九寨溝最近的民用機(jī)場，已開通了至北京、上海、廣州、深圳、海口、武漢、重慶、西安、貴陽等主要城市的航班。 8 旅游業(yè)快速發(fā)展 全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %，其中：國內(nèi)旅游收入達(dá)到 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入增加 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8201 元，比上年增加 493 元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 6422 元，增長 %。 7 2021 年，綿陽全市實(shí)現(xiàn) 億元，財(cái)政收入 億元，綜合實(shí)力由改革開放初的四川第 7 位升到第 2 位。特別是電子工業(yè)發(fā)展迅速，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，占四川省電子工業(yè)產(chǎn)值的 70%以上，創(chuàng)立了長虹彩電、九州寬網(wǎng)、湖山音響等一批知名品牌，長虹電子集團(tuán)公司家電城為全國最大的彩電生產(chǎn)基地。 ? 建設(shè)格局 —— “ 五軸一核，多級組團(tuán) ” 6 綿陽現(xiàn)已形成以中心城區(qū)為核心沿 5 條對外交通線向外發(fā)展的空間發(fā)展態(tài)勢，在每個發(fā)展軸線上都形成了有自然空間間隔的獨(dú)立發(fā)展組團(tuán)。涪江從東北向西南，芙蓉溪由東向西，安昌河從西向東穿過城市，形成三水交匯、兩江環(huán)流的局面，市區(qū)東部為山地。 綿陽市中區(qū)地勢是 “ 三山環(huán)峙，一水中流 ” ，東南部、中部比較平緩。 為四川第二大城市，是四川省規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展的大城市。 綿陽城地處涪江、安昌江、芙蓉溪三江交匯處，被四面丘陵低山所環(huán)抱，山水相依 ， 形成山在城中、城在水中，山水城融為一體的 山水園林城市格局，自然條件十分優(yōu)越。 綿陽 是川西北重要的新興工業(yè)城市， 是成（都） 德（陽） 綿（陽）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分 ， 重要的科研、經(jīng)濟(jì)、交通等中心。被譽(yù)為 “ 蜀道咽喉 ” 和 “ 川西北第一重鎮(zhèn) ” 。綿陽城市綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。 綿陽科技城規(guī)劃面積 80 平方公里，人口 80 萬。地形以丘陵為主，約占總面積的 %。 綿陽市屬于北亞熱帶