【文章內容簡介】 房 銷售面積 、銷售金額 一覽表 0204060801001201401602021年 2021年 2021年 2021年 2021年銷售面積（萬平方米） 2021 年 2021 年綿陽市城區(qū)商品房銷售金額一覽表 160510152025302021年 2021年 2021年 2021年 2021年銷售金額（億元） 15 由于國家宏觀調控因素， 綿陽市 房地 產 開發(fā) 投資 額 出現(xiàn) 較大的 衰弱 。 從 2021年 開始， 綿陽市房地產開發(fā)投資額 逐步下降， 2021 年較 2021 年投資額降幅 29%，2021 年較 2021 年投資額下降 22%，隨著政策在市場中的逐步消化，房地產開發(fā)投資額開始逐步回升， 2021 年上半年，綿陽市開發(fā)投資額已是 2021 年全年的%。 開發(fā)投資額（萬元）3225302291221788541375000500001000001500002021002500003000003500002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年開發(fā)投資額 從商品房 施工面積來看， 2021 年商品房 施工面積 系高峰期。從 2021 年開始， 綿陽 市房地產受國家調控影響， 施工面積隨開發(fā)投資額減少而降低， 2021年商品房施工面積較 2021 年 下降 %， 2021 年施工面積量逐步抬頭，較 2021年上升 %， 2021年上半年施工面積已為 2021年全年總量的 %，預計 2021年全年施工面積將超過 2021 年 。 16 商品房施工面積（平方米）25926182026744258243517005640500000100000015000002021000250000030000002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年商品房施工面積 從綿陽市 2021 年 2021 上半年竣工面積來看， 20212021 年竣工面積沒有較 大的升幅或降 低，投資開發(fā)額的降低和施工面積的減少 導致市場供應減少的現(xiàn)象，自 2021 年逐步 顯 現(xiàn)， 2021 年上半年竣工面積僅為 2021 年全年的 29%，可以預見 2021 年竣工面積將少于 2021 年的竣工面積。 竣工面積（平方米）14760191509222 1500817434918020210040000060000080000010000001202100140000016000002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年竣工面積 17 由于投資開發(fā)額、施工面積的減少，加上近幾年綿陽市房地產開發(fā)產品品質的提升，以及市場購房需求的增加，全市商品住宅平均價格逐年走高，以每年 10%左右的增幅逐步上升， 2021 年上半年全市住宅平均價格的增幅已經是2021 年住宅平均價格的 11%， 由于商品房上市供應的減少，市場需求大于供應，預計 2021 年住宅平均價格將有較大的漲幅。 全市商品住宅平均價格（按建筑面積）1672178019732196050010001500202125002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年元/ 平方米全市商品住宅平均價格 2021 年之后由于開發(fā)投資額降低帶來的市場供應的減少， 商 品房需求量加大，使住宅的空置面積得到 有效降低 。 由 下圖 市場空置率 表 可見，空置率逐年走低，特別是 2021 年，市場空置率較 2021 年降低 %， 2021 年的上半年空置量較 2021 年降低 45%。 但 根據(jù)綿陽市房地產數(shù)據(jù)顯示，商品房中住宅的空置率下降幅度大于商業(yè)用房和辦公用房。 18 空置率（平方米）51280244549127998915409701000002021003000004000005000006000002021年 2021年 2021年 200 6年上半年空置率 ? 2021年上半年綿陽房地產數(shù)據(jù) 16 月份綿陽市房地產開發(fā)完成投資 39 億元；施工面積為 1700564 平方米，同比去年增長 39980平方米；新開工面積為 803902平方米，同比去年減少 470245平方米；竣工面積為 434918 平方米，同比去年減少 537181 平方米。 銷售方面，上半年商品房銷售面積為 734642 平方米，同比增長 193259 平方米，增幅 26%，其中商品房預售面積為 563563 平方米，較去年同期增幅 41%；上半年商業(yè)用房銷售面積為 46848 平方米，銷售金額為 億元，寫字樓銷售550 平方米，其 他用房銷售 7106 平方米。房價繼續(xù)處于上升階段， 16 月商品房平均銷售單價為 2196元 /平方米，其中，上半年商業(yè)用房平均銷售價格為 8836元 /平方米。 19 商品房的需求量加大，使住宅的空置 面積得到控制。 16 月商品房空置面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比下降了%，住宅中空置三年以上的 萬平方米，同比下降 %。 2021 年 上半年， 由于市場供應量減少，導致市場供需失衡，房價明顯上升。推動綿陽房價上漲的 另一個 主要原因是綿陽城市品牌的提升，宜居環(huán)境的改善，吸引了越來越多的外地人到綿陽購房 。 2021 年 16 月 外地人在綿陽購房的比例接近 50%。隨著綿陽到成都城際鐵路的開通，綿陽的房地產市場還將受到成都市場的拉升，這對房價的上漲也有一定的促進作 用。 2021 年 以來，綿陽城區(qū)的房價從年初開始就持續(xù)上漲?！皣鶙l”出臺后，房價漲幅減緩。但在渡過了一段時間的徘徊觀望期后，由于市場供需失衡，房價再度發(fā)力上攻。從 5 月至 11 月，僅僅半年時間，商品住宅價格的平均漲幅達400 元 /平方米左右。 二手房市場 概述 綿陽市出臺了一系列促進住房制度改革的政策， 隨著經濟的發(fā)展和 居民 收入的增加，越來越多的人開始二次置業(yè)，以舊換新、以小換大的人越來越多 ，從而 使 得綿陽市 二手房市場日趨活躍，尤其是 2021 年開始實施的住房貨幣化補貼制度，更加促進了二手房市場的發(fā)展。 一部分市民為 改善住房條件 ， 以舊換新、以小換大； 另外，外地來綿陽落戶人員，以市中心地段的二手房作為第一次置業(yè)購房需求，因此，二手房市場 20 成交活躍， 2021 年，完成二手房交易 2539 件， 成交面積 萬平方米， 成交金額 億元， 其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產經濟新的增長點。 旺盛的市場需求，也使 綿陽市的 商品房 空置率 下降。 2021 年商品房空置率負增長 13%，出現(xiàn)了求大于供的局面。 近幾年，綿陽樓市呈現(xiàn)出先抑后揚的行情，從土地交易、一手房交易、二手房交易可以看出， 目前綿陽土地交易熱烈、一、二手房聯(lián)動，勢必形成良性的 發(fā)展軌道，綿陽樓市后市看好。 （ 二 ） 、影響 綿陽 樓市市場消化的主要因素 國家宏觀政策的調控 ：針對全國過快增長的房價，政府采取了 一系列 宏觀 政策調整房地產 市場，受此影響，綿陽房地產市場投資減少、銷售量下降。 大面積集資建房及單位變相的集資建房分流了一大部分市場高端消費群體，對于綿陽樓市的發(fā)展造成了一定的影響。 購房者“持幣觀望”： 國家 宏觀 政策 調查房地產市場，使 大多數(shù)的購房者 對房地產市場走勢信心不足， 抱著“持幣觀望”的態(tài)度 。 宏觀政策調控、單位集資建房、購房者“持幣觀望”的態(tài)度等因素對樓市消化的速度產生 了一定的影響。 21 （ 三 ）、 綿陽市 房產市場目前存在的問題 ? 住房供應上存在結構性的不合理 綿陽市房地產市場主力房型 面積 為 90130 套 /平 方 米，小面積適應大眾消費能力的房型開發(fā)較少，導致小面積戶型市場去化速度較快。 ? 一部分開發(fā)企業(yè)的短期行為，影響了整體開發(fā)水平的提升 市場定位不準、開發(fā)水平較低，產品結構單一、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，影響了樓市整體水平，也為城市的發(fā)展帶來一定的負面影響。 特別是商業(yè)用房的定位不準，造成市場抗性增大，去化能力減弱。 ? 商業(yè) 空置問題不能忽視 根據(jù)綿陽市房地產交易中心 2021年 16月 統(tǒng)計 的 商品房 累 計 空置 面積來看 ,商品空置房 面積 為 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比下降了 %，其余商品房，如商業(yè)、辦公樓及其他商品房的空置面積呈上升趨勢。 在一年以內商品空置房面積 38783 平方米中，多層住宅空置面積為 12685平方米，占 %，商業(yè)用房空置面積為 11490 平方米，占 %； 商業(yè)用房的空置面積和多層住宅空置面積占空置 總 量的 %。 顯示多層住宅、商業(yè)用房的空置 現(xiàn)象比較 嚴重。 以上 數(shù)據(jù)顯示， 商業(yè)用房空置面積 有所 上升， 而住 宅 空置面積 在逐步下降，商業(yè)用房的空置 問題不容忽視。 22 （ 四 ）、 綿陽城區(qū) “ 十一五 ” 期間住房建設總量 綿陽城區(qū) “ 十一五 ” 期間共規(guī)劃建設各種套型住房 90000 套，建筑面積900 萬平方米 ， 用地 7000 畝。 ? 五年內共面向市民提供的 90 平方米以下的住房 630 萬平方米 （ 70000套 ） 。其中 ： 面向社會供應的普通商品住房 萬平方米 （ 64000 套 ）；面向中低收入家庭供應的經濟適用房 50 萬平方米 （ 5500 套 ）； 面向低收入家庭提供的廉租住房 萬平方米 （ 500 套 ） ，并落實實物配租每年 100 套。 ? 面向高收入家庭供應