【導讀】 1 螇羈膃蒁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)蚃薅肂蒞蒅羄肂膄羋袀肁芆薄螆肀荿莇螞聿肈薂薈肈膁蒞袇膇芃薀螃膆蒞莃蠆膆肅蕿薅膅芇莁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆袇肆蒆螂袆膈螞蚈裊莀蒅蚄襖蒃莇襖膂薃袈袃芅莆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆羀腿蕿裊罿芁莂螁羈蒄薈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)蚃薅肂蒞蒅羄肂膄羋袀肁芆薄螆肀荿莇螞聿肈薂薈肈膁蒞袇膇芃薀螃膆蒞莃蠆膆肅蕿薅膅芇莁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆袇肆蒆螂袆膈螞蚈裊莀蒅蚄襖蒃莇襖膂薃袈袃芅莆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆羀腿蕿裊罿芁莂螁羈蒄薈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)蚃薅肂蒞蒅羄肂膄羋袀肁芆薄螆肀荿莇螞聿肈薂薈肈膁蒞袇膇芃薀螃膆蒞莃蠆膆肅蕿薅膅芇莁羃膄莀蚇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆袇肆蒆螂袆膈螞蚈裊莀蒅蚄襖蒃莇襖膂薃袈袃芅莆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆羀腿蕿裊罿芁莂螁羈蒄薈螇羈膃蒁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅

　　

【正文】 品牌開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)大盤正在改寫城北的居住歷史，“中產(chǎn)生活”在城北不只是一本精美樓書的浪漫詮釋，而是活生生的現(xiàn)實。在由市房管部門發(fā)布的綿陽城市規(guī)劃區(qū)今年上半 年商品房供應信息中，城北以 平方米的住宅供應量位居各大區(qū)域之首。由此可見，城北是目前綿陽房地產(chǎn)開發(fā)最火熱的地區(qū)，也是綿陽人居家置業(yè)的首選之地。目前城北片區(qū)的開發(fā)商手中尚有 1500 畝左右的存量土地，還將有眾多樓盤陸續(xù)問世。隨著配套設施的進一步完善，這里將形成綿陽 最大的生活區(qū)（ CLD）。 城北是政府規(guī)劃的三江六岸重點打造的地區(qū)，將重點發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、休閑、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)，加強大型購物超市的建設，完善商業(yè)網(wǎng)點的布局。 30 （五）、 城中：成熟社區(qū)，地標建筑 城中指科委立交橋以東，劍南路以南，以涪江、安昌 河為界的城市中心區(qū)。城中的住宅主要集中在南河片區(qū)，這里有密集的居民點，也有“天價豪宅”。 住在南河片區(qū)，遠可攬三江之勝，近能享都市繁華，交通方便，配套成熟，是城中最具居住價值的社區(qū)。上世紀 90 年代初，長興集團在這里開發(fā)了第一個經(jīng)濟適用房項目。 2021 年，高檔電梯公寓宏杰花園破土動工拉開了南河片區(qū)高檔住宅建設的序幕。名仕苑、龍匯花園、天浩大廈、海天世紀銀座、長城春天花園等 上市 ，使這一片區(qū)成為綿陽房價的一個制高點。目前，南河片區(qū)的可開發(fā)用地所剩無幾，新項目更多地寄希望于舊城改造。 隨著綿陽城市建設步伐的加快，城 中的居住功能將逐漸弱化，而商業(yè)功能將得到強化。在綿陽新的城市規(guī)劃中，以臨園口為核心的 CBD 區(qū)域躍然紙上。CBD 即中央商務區(qū)，是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、商務等實體和信息在此高度集中，交通便利，人口流動巨大，白天人口高度密集、晝夜人口數(shù)量變化大，位于城市黃金地帶。作為一個未來的百萬人口城市，根據(jù)綿陽的經(jīng)濟發(fā)展水平和城市規(guī)模，綿陽的 CBD 將綜合商務和商貿(mào)功能，建筑以商住兩用的高層公寓為主。 地標式建筑也有一個發(fā)展的過程，以前的百貨大樓、科技大樓等是城中較早的地標建筑，而后興起的新益大廈、臨園商務大廈以及南河片 區(qū)的一些高層住宅形成了新的地標建筑。隨著 CBD 概念的提出和推廣，城中的地標建筑將在質(zhì)和量上實現(xiàn)一次飛躍，一個更能展示綿陽現(xiàn)代化城市發(fā)展水平的城市核心區(qū)將以更加恢弘大氣的建筑傲立于綿陽的“曼哈頓”。 31 根據(jù)《綿陽城市規(guī)劃區(qū)住房建設“十一五”規(guī)劃》，五橋以內(nèi)（市中心）所有住宅項目 90 平方米以下的中小套型普通商品住房占項目比例不低于 85％，一方面充分提高中心城市土地利用率，以最大限度地滿足市民的居住習慣和方便居民的工作及生活，另一方面保證城市的繁華和活躍城市商氣。這意味著綿陽中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將緊湊的小戶型高層電 梯公寓為主。 根據(jù)綿陽市各城區(qū)的規(guī)劃，可以看出，城東由于芙蓉漢城的開發(fā)，帶動區(qū)域樓盤品質(zhì)的上升，未來發(fā)展 預計是擁有自然資源折 梓潼方向 ；城南 未來房地產(chǎn)開發(fā)將以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主 ；城西 隨著綿陽行政中心西移， 會 形成綿陽的城市副中心，相應的 商業(yè) 配套設施建設也會更加完善， 預示著城西 房地產(chǎn)開發(fā)和投資的空間 加大； 城北是目前綿陽房地產(chǎn)開發(fā)最熱的地區(qū)，也是綿陽人居家置業(yè)的首選之地 ；而城中則屬于市中心地段， 其居住功能 的 逐漸弱化， 則 商業(yè)功能 將 進一步加強。 根據(jù)各城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展走勢，來看本項目，由于 項目 所處位置 屬于城中區(qū)，根據(jù)綿陽市 新的城市規(guī)劃， 未來規(guī)劃為 CBD 城市商務區(qū)， 具有 綜合商務和商貿(mào)功能，建筑以商住兩用的高層公寓為主，其未來辦公、商業(yè)價值將隨著區(qū)域的逐步完善得到進一步提升。 本項目定位將朝辦公、商業(yè)、商務方向靠攏，以符合區(qū)域的 CBD 商務功能。 32 33 四 、綿陽在售 、知名 樓盤 個案分析 時代大廈 地處臨園路與涪城路交匯處，項目占地約 7400平方米，容積率 ，總建筑面積近 55000 平方米。項目由一棟 6 層的輔樓與一棟 31 層的商務公寓組成。其中建筑群 12 樓為可分割商鋪， 總建筑面近 20210平方米 ,分割后 商鋪 使用面積 5 至 330 平 方 米 ，其中主樓 商業(yè) 公攤率 37%， 輔樓 商業(yè) 公攤率 26%。 331 樓是面積 為 70200 平方米的商務公寓。 目前該項目公寓部分已售完，二手市場轉(zhuǎn)讓均價約 3200 元 /平方米 左右。商鋪部分正在 招商， 銷售態(tài)勢尚屬樂觀 。 1 樓已售均價達 35000 元 /平方米，根據(jù)不同位置其招商租賃價格區(qū)間在 260360 元 /月 /平 方 米； 2 樓已售均價為 16000元 /平方米，租賃價格 80150 元 /月 /平 方 米。 根據(jù) 測 算該項目商業(yè)部分平均租金毛回報率為 %。 34 愛喜嘉年華 該案地處安昌路東段， 在百盛、富安百貨、興力達廣場環(huán)抱之中，占據(jù)人民 公園商圈的核心位置。 項目 各 由 1 棟 20 和 26 層板式高層住宅樓和一座 3層 總建筑面積約 18000平方米的休閑購物中心組成。該案優(yōu)越的地理位置及較高的 物業(yè)品質(zhì) 使其在短期內(nèi)基本完銷。 目前該項目住宅 在 二手市場 中的 轉(zhuǎn)讓均價 在 3600 元 /平方米 ， SOHO 小戶型公寓接近 3800 元 /平方米。 商鋪 1 樓已售均價 38000 元 /平方米； 2 樓已售價 格為 750015000 元 /平方米； 3 樓已售均價 6500 元 /平方米。各樓層招商定位及布局也已基本步確定， 以百貨、 休閑餐飲 娛樂 為主。 大致租金區(qū)間為 ： 1 樓 200480元 /月 /平方米 ； 2 樓 4590 元 /月 /平方米 ； 3 樓 3045 元 /月 /平方米 。 已此租售價格測算該項目商業(yè)部分平均租金毛回報率為 8%。 臨園商務大廈 臨園商務大廈位于臨原路，漢龍?zhí)鞓蛭鱾?cè)。交通便捷，與繁華的人民 公園 場商圈近在咫尺。大廈 總建筑面積近 4 萬平方米 ,地上 28 層，地下 2 層，其中 13 層為商場， 428 層為純辦 公 35 樓。大廈外立面采用了當?shù)?較 為 少見的點式玻璃幕墻及高檔石材 ，以體現(xiàn)物業(yè)的品質(zhì)和檔次 。內(nèi)部配備五臺 LG 客梯及中央空調(diào)，地下 車庫面積 1862 平方米(約 40 個車位 )。物業(yè)管理費 元 /平方米 /月 ；地下車位 200 元 /月 /個 。 經(jīng) 市場調(diào)查 ，該大廈 目前入住業(yè) 主多為家裝行業(yè)、中小型企業(yè)辦事處、事務所等中小型服務企業(yè) 。 大廈 入住率已達 95%。 由于綿陽市本地企業(yè)的特殊商務習慣及理念造成對于純寫字樓類型的物業(yè)需求明顯不足。加之，整個綿陽市場的辦公樓供給多為大量的商住兩用樓所替代，因此該案二手轉(zhuǎn)讓價格仍維持在 1 年前的水平，轉(zhuǎn)讓均價 在 32003500 元 /平方米 ，小業(yè)主對外招租價格為 2325 元 /月 ，按此估計， 前期投資的小業(yè) 主 目前 平均年投資回報在 8%10%左右。 富臨金色時代 該案由四川省知名度較高的 富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)，項目 位于城 市劍南路、涪城路。從位置上看，該案 前有濱江廣場，鐵牛廣場的環(huán)境優(yōu)勢，后擁市中心鼎盛商氣，以及劍南路 多年電子、音響器材老商業(yè) 街的商業(yè)沉積，加上可輻射市中心、開元場、科學城 ， 具備一定的 區(qū)位優(yōu)勢 。是集商務、辦公、居家為一體的小戶型 SOHO 項目。 該案總建筑面積 17496平方米 ，由 260 套面積在 4090 平方米 小戶型電梯公寓及 3 層街區(qū)式獨立商鋪 36 組成。 由于該案 不但能滿足自住，商務使用功能， 且小戶型低總價的特點 也 使其具備了較好的投資功能 。因此，從 2021 年 5 月開盤至今短短半年內(nèi)已取得了100%的 去化。目前，二手市場 中 公 寓報價在 2700 元 /平方米 左右， 13 樓商鋪成交均價分別為： 15000 元 /平方米、 4800 元 /平方米 及 3400 元 /平方米 ；相比周邊老商業(yè)的臨街商鋪 7090 元的 月 租金，該案的商鋪定價仍屬比較合理，毛租金回報率 1 樓為 %， 23 樓為 9%。 佰騰數(shù)碼廣場 佰騰數(shù)碼廣場是由福鑫房地產(chǎn)引進、佰騰數(shù)碼廣場投資 3600萬元巨資共同打造的集購物、休閑、教育、娛樂、餐飲為一體的 4C（電腦、網(wǎng)絡、通訊、數(shù)碼家電）大型專業(yè)賣場。此項目在 2021 年 7 月中旬完工， 8 月份正式營業(yè)。總建筑面積達 43700 平方米。一至三層商場 面積 11800 平方米， 公攤率 37%，實際 可容納300 戶商家。 佰騰數(shù)碼廣場 位于綿陽市長虹大道和電子一條街臨園干道的交匯處，東面是會臨巷電腦耗材辦公用品一條街，南面臨園干道是市政府規(guī)劃電子一 37 條街，西南長虹大道是電器五 金 商家云集之街道，交通方便，設施齊全。商場緊鄰科技大樓（綿州電腦城），周圍分布沃爾瑪、蘇寧電器、綿陽電子商城、手機通訊城，離 “新益大廈” 僅 百余米 。根據(jù)招商定位，廣場內(nèi) 一樓是品牌館，主要經(jīng)營品牌 PC、筆記本電腦、品牌數(shù)碼、 OA 和通訊產(chǎn)品。二樓是 DIY 館，主要有兼容機、音箱等，另外還特別增設了一家西餐 廳。三樓是多功能館，涵蓋軟件、耗材、網(wǎng)絡產(chǎn)品、培訓機構(gòu)、電玩等。 該案目前已售出的 1 樓成交均價 28000 元 /平方米，即將公開搖號的 23 層鋪面 對外報 價 18000 元 15000 元 /平方米， 23 層對外招商租金價格在 2048 元 /月之間，小業(yè)主 10 年委托租賃期內(nèi) 租金回報如下： 年限 / 樓層 2F 3F 第 13 年 7% 8% 第 4 年 % % 第 5 年 % % 第 6 年 % % 第 7 年 % 9% 第 8 年 % % 第 9 年 % % 第 10 年 % % 購買 2 樓鋪位業(yè)主