【正文】 　　那么，什么使蒙牛的執(zhí)行力如此強(qiáng)呢？首先是蒙?！跋戎\后動”的戰(zhàn)略思想起了作用，它使自己有較充分的準(zhǔn)備，以致不“倉促上陣、亂了陣腳”?！　I銷人都知道消費(fèi)者與你感情好不消費(fèi)等于白搭的道理，所以蒙牛在此公關(guān)影響力迅速遍及全國的同時(shí)，在自己的產(chǎn)品廣告和賣場促銷活動中及時(shí)補(bǔ)充“神舟5號”、“宇航員”等要素，并推出有誘惑力的買贈活動，使得公關(guān)形成的品牌勢能轉(zhuǎn)化為銷售動能，保證了公關(guān)對銷量促進(jìn)的深層次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而這一點(diǎn)在蒙牛神舟5號的公關(guān)策劃中同樣是表現(xiàn)得恰如其分?！　榱松裰?號飛天這樣一個在別人眼里“很突然”的機(jī)會，蒙牛早在2002年上半年，就與中國航天基金會進(jìn)行接觸。同行的某種公眾行為。社會重大事件，包括政治的、體育的、文衛(wèi)的、社會的、經(jīng)濟(jì)的等等，都是企業(yè)可以利用的機(jī)會。因此，蒙牛的營銷人是優(yōu)秀的，他們深切懂得機(jī)會是公關(guān)活動的基礎(chǔ)，沒有好的機(jī)會就無法承載較高的營銷目標(biāo)或品牌期望。國內(nèi)目前推廣學(xué)生奶并提倡全民喝奶，其動機(jī)雷同于日本昭和年間的“天皇勸奶令”，首當(dāng)其沖為民眾的健康?！　∫虼耍髽I(yè)的一切公關(guān)活動應(yīng)該服務(wù)于品牌建設(shè)和適應(yīng)于品牌規(guī)劃。其中溝通側(cè)重于我們常說的樹立產(chǎn)品或品牌形象等；而銷售則側(cè)重于實(shí)現(xiàn)真正銷售量的增加?！芭e起你的右手，為中國喝彩”的公關(guān)活動；　　11月，蒙牛奪得中央電視臺的廣告標(biāo)王，再次成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。市場效果： 蒙牛品牌知名度和美譽(yù)度大幅提升，并由此樹立起一個具有民族內(nèi)涵的大品牌形象，同時(shí)使產(chǎn)品銷量一路奮進(jìn)。　　 　　南頤花園的AMCR營銷全溝通策略實(shí)施至今，已快一個半月時(shí)間。并在時(shí)間段上固定，以公信的主持人主持，給客戶形成公信新聞的感官。適時(shí)動態(tài)新聞內(nèi)容模擬：100名通過競猜獲得摩托抽獎機(jī)會的名單；抽獎時(shí)間告知；抽獎名單公布；南頤花園“實(shí)物樣板驗(yàn)收”計(jì)劃的推出及消費(fèi)反應(yīng)；公證工期信息，南頤花園曲靖唯一經(jīng)過公證處公證工期的信息推出及消費(fèi)反應(yīng)；南頤花園在質(zhì)量工期等方面的努力；南頤花園踴躍搶購狀況反饋；南頤花園房地產(chǎn)消費(fèi)義務(wù)咨詢處成立及實(shí)施。前100名猜中者，可以不買房就能參加南頤花園的摩托抽獎，并有可能獲得一輛摩托的獎勵。為了進(jìn)一步滲透這部分客戶群，除了傳統(tǒng)的廣告與可能的口碑外，額外增加了兩項(xiàng)針對性措施：①利用宣威、富源等?？h趕街的日子，定期下去派單。這不僅是對應(yīng)營銷溝通主題的變化而變化，還著重增加了售樓部和周邊道路的包裝，以凸現(xiàn)賣場導(dǎo)購競爭力構(gòu)建對吸引路過的潛在客戶和加快客戶成交的威力。輔助主題就是：“家在伸展，城市在延伸”。 　　結(jié)合曲靖購房者務(wù)實(shí)心理與地產(chǎn)現(xiàn)狀，將原“花園、家園、團(tuán)圓”的營銷溝通總主題特調(diào)整為：“南城中心起價(jià)700元/?的花園小區(qū)”。 　　專門舉行“南頤花園工期承諾”公證儀式，并以“全世界的人都認(rèn)知”的形象與影響面?zhèn)鞑ゲ呗?，選址開闊的、大影響的場所進(jìn)行，如珠江源文化廣場。 　　為保持受眾的收視習(xí)慣和形成新聞般的可信程度，需預(yù)示時(shí)間并需如“新聞聯(lián)播”般的固定時(shí)間。這件小投入的關(guān)系營銷中的服務(wù)營銷，隱藏著較多獲取客戶的現(xiàn)實(shí)及潛在機(jī)會。③樓宇對講系統(tǒng)。因此，對物管尚無很大必要做過大投入，以避免較大投入而使務(wù)實(shí)的曲靖購房者疑難。這個計(jì)劃還避免了通常的房地產(chǎn)樓盤，即使有樣板房，但在交房前也要撤掉，使購房者失去了參照驗(yàn)收機(jī)會的缺陷。在樣板房未起來之前，還有必要尋求其它能夠解決樣板房問題的營銷方略。對對手如此，對目標(biāo)購房置業(yè)者而言，就會產(chǎn)生樓盤過大、建設(shè)工期長、交房慢等不利銷售的影響。 　　2）、繼續(xù)延續(xù)借用市政規(guī)劃：南市區(qū)廣場、公務(wù)員小區(qū)等“未來南市區(qū)中心”與未來居住大社區(qū)的勢，并善于利用政府的各種相關(guān)決議、政策等，使南頤花園所處區(qū)域的蔚藍(lán)前景讓購房者強(qiáng)烈的感受得到，甚至觸摸得到。 　　1）、使10路車在南頤花園的站點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。②在精神層面，進(jìn)行樓盤棟數(shù)和樓層間的區(qū)隔包裝，以提高產(chǎn)品附加值，并幫助購房置業(yè)者實(shí)現(xiàn)心底“以現(xiàn)實(shí)的同樣代價(jià)換取更美好生活”的夢想。 　　要打消他們的消費(fèi)疑慮，親近與選購南頤花園，就必須本著為他們提供有較大保障的甚至是能看得見的“承諾”的原則，才能最終達(dá)至這一目的。 　　前期的宣傳推廣除了上述缺點(diǎn)外，還存在散與亂的缺點(diǎn)。 　　其它基于物流渠道、服務(wù)渠道實(shí)情的，能與購房者形成真正互動溝通的促銷活動缺乏。 　　開發(fā)商宏鑫地產(chǎn)是首次開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有公信力的形象；南頤花園即是期房又沒有樣板房，而曲靖購房者對期房又普遍存在“虛幻與不信任”的認(rèn)識。但南頤花園卻沒有抓住這些可以很好利用的東西。但非?？上У氖?，南頤花園尚未找到接觸這部分客戶并與之形成有效溝通的實(shí)效渠道。 　　作為“曲靖市首個花園式住宅”的定位并沒有錯，可惜的是由于曲靖當(dāng)?shù)刭彿空叩氖杖氩桓?，對高品質(zhì)生活所思所想所憧憬不同，而被淹沒在了曲靖人的務(wù)實(shí)心理之下，沒能發(fā)揮出應(yīng)有的效果。因?yàn)樵谇纲彿空叩男睦?，出了南城門就是城外就是郊區(qū)；就被大多數(shù)的購房者遺棄在了選購對象的范圍以外。在AMCR的運(yùn)用中，它能調(diào)動、整合并經(jīng)濟(jì)性利用所有有利于完成銷售預(yù)期目標(biāo)的營銷道具，以全方位與目標(biāo)客戶形成時(shí)刻溝通的不同有用形式，向目標(biāo)客戶至始至終地傳達(dá)促成消費(fèi)認(rèn)購的同一強(qiáng)極信息；它能從目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，將市場營銷中的關(guān)鍵問題條理化、清晰化，并根據(jù)問題起源找出極具針對性的實(shí)效解決方案。 　　AMCR營銷全溝通是適合于房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)行業(yè)的一種新型的、全面的實(shí)效營銷方法論。也就是這個階段，作為中廷房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司新加盟的筆者介入了南頤花園項(xiàng)目。 　　在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，是六個月時(shí)間掃盤。劣勢：首次開盤不成功后更名；公交線路較少；車位少。劣勢：交通不便，動線堵塞嚴(yán)重；周邊改造未完成。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬元以上（包括1000萬元，估計(jì)園區(qū)可留用160萬），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套（不低于100平方米）。對進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會組織論證后，按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，貸款利息由企業(yè)負(fù)擔(dān)；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效后，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金扶持項(xiàng)目；進(jìn)入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會積極推薦申報(bào)列入國家、省市政府各類扶持計(jì)劃項(xiàng)目，取得政府資金支持。三年后愿自行購買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。生產(chǎn)性大項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用返還政策。園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務(wù)收費(fèi)按照西安市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取。園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營的原則，進(jìn)行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE由三大考評標(biāo)準(zhǔn)：“生態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)”、“智能化標(biāo)準(zhǔn)”、“人性化標(biāo)準(zhǔn)”構(gòu)成?！?新型物業(yè)項(xiàng)目的成功，作為開發(fā)商需要在項(xiàng)目的整體運(yùn)營觀念上的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新● 一站通關(guān)：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流。同時(shí)全國首創(chuàng)的新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象?！?階段性主題營銷模式：消費(fèi)型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當(dāng)以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。● 泛CLUB營銷模式：除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時(shí)針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣。Ｂ、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動力型地產(chǎn)、運(yùn)動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。３、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖Ａ、廣告新聞標(biāo)題：● 產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告● WTO新西部?動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世● 中國長安版塊?動力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號公園]誕生宣言● 世界500強(qiáng)，西部50強(qiáng)● 中國地產(chǎn)第三次革命● 香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團(tuán)打造西部中國的CBD● 中國地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號公園]● [企業(yè)壹號公園]新西部財(cái)富總部● 開創(chuàng)新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園● [企業(yè)壹號公園]永不謝幕的新財(cái)富特區(qū)● 西部中國的驕傲Ｂ、公關(guān)活動促銷主題● 產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會● 動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇● “品牌企業(yè)”入駐壹號公園慶典● “壹號公園”時(shí)代精英嘉年華會● 優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團(tuán)● “壹號公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評選（見下圖）三、銷售策略１、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實(shí)質(zhì)高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶群體。Ｂ、價(jià)格杠桿運(yùn)用：● 本專案價(jià)格杠桿運(yùn)用策略在一定意義上可理解為：高開高走。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。D、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在市場調(diào)研完成后進(jìn)行。Ｂ、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)?！?短期內(nèi)難以引起市場深度認(rèn)知。Ｃ、項(xiàng)目劣勢：● 整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套較差，對外埠和國外企業(yè)進(jìn)駐造成障礙?！?開發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)● 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑；● 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE的真正體現(xiàn)，；● 領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套；● 更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。n 城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運(yùn)營商的高度。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目，長安園所蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。n 完善市政設(shè)施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。n 提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a．長時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/㎡，市場銷售情況不好。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。項(xiàng)目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟(jì)的主流動力。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。我們說：“地球是人類之母”。《中國地產(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即