【正文】 讓附近的房產(chǎn)幾乎在一夜之間陡然增值20％～30％，城西巨大的升值潛力由此可見(jiàn)一斑。? 未來(lái)趨勢(shì)國(guó) 內(nèi) 電 訊 及 家 電 流 通 巨 頭 在 全 國(guó) 范 圍 內(nèi) 不 斷 的 跑 馬 圈 地 （ 國(guó) 美 /蘇 寧 /永 樂(lè) 都在 山 西 省 積 極 選 址 ， BEST BUY 也 有 意 進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)） ，該商圈的質(zhì)素將不斷提高，但新物業(yè)開(kāi)發(fā)量的不足將影響該 商 圈 的 發(fā) 展 速 度 。通過(guò)優(yōu)勝劣汰，不斷整合，向陽(yáng)路電子商圈正在朝著更加專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展? 存在問(wèn)題? 配套商業(yè)發(fā)展不足，缺少餐飲娛樂(lè)等項(xiàng)目的綜合；向陽(yáng)路商圈31 / 87? 該 商 圈 商 業(yè) 組 織 比 較 零 亂 ， 商 業(yè) 互 補(bǔ) 性 不 強(qiáng) 。 擁 有 五 交 化 中 心 家 電 城 、 清風(fēng) 國(guó) 美 、 東 信 電 器 超 市 及 品 牌 專(zhuān) 賣(mài) 店 商 鋪 等 大 型 專(zhuān) 營(yíng) 市 場(chǎng) 是 集 電 訊 、 電 子 、 家 電 于一 身 的 商 貿(mào) 商 圈 ， 是 臨 汾 最 大 的 電 器 市 場(chǎng) 。? 道 路 狹 窄 ， 堵車(chē)現(xiàn)象屢屢發(fā)生，停車(chē)設(shè)施又較缺乏，影響了百匯信和街商圈客流的進(jìn)一步拓展；? 商業(yè)無(wú)整體規(guī)劃，商業(yè)布局較凌亂，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施；? 娛樂(lè)餐飲服務(wù)類(lèi)嚴(yán)重匱乏，購(gòu) 物 空 間 的 停 留 、 觀 賞 和 娛 樂(lè) 性 很 差 。因其設(shè)施與裝修比較陳舊，面臨升級(jí)與調(diào)整的問(wèn)題。提袋率上比其他幾個(gè)商圈都高。習(xí)慣上將其劃入貢院、平陽(yáng)南商圈，本報(bào)告之所以提及百匯信和商圈是因?yàn)槠渖虡I(yè)特色、商業(yè)規(guī)模成為解放路和貢院、平陽(yáng)南商圈最大的消費(fèi)分流地區(qū)。 未 來(lái) 的 將 成 為 休 閑 、 娛 樂(lè) 、 購(gòu) 物 中 心 ， 必 將 帶 動(dòng) 整 個(gè) 中 心 區(qū) 零 售 業(yè) 的 全 面發(fā) 展 。? 商業(yè)無(wú)整體規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施。商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布極不合理，造成消費(fèi)、休閑和購(gòu)物比例不合理。27 / 87? 存在問(wèn)題? 商業(yè)規(guī)劃混亂，檔次參差不齊, 配套設(shè)施不足。? 市場(chǎng)規(guī)模小，對(duì)人們的吸引力不大。通往樓上的扶梯只開(kāi)一部上行梯給人們購(gòu)物帶來(lái)不便，也說(shuō)明經(jīng)營(yíng)情況很差。 老年型商場(chǎng)商業(yè)設(shè)施陳舊，有待升級(jí)。? 因地處商業(yè)老街，周邊人流量大。隨著 2022 年安達(dá)圣百貨的開(kāi)業(yè)，整個(gè)商圈的檔次有所提升，但與周邊商業(yè)的檔次和消費(fèi)群形成更強(qiáng)烈的沖突，整個(gè)商圈處在一個(gè)調(diào)整時(shí)期。 工 貿(mào) 則 是 以 中 低 檔 服 裝 為 主 。解 放 商 圈 的 商 業(yè) 定 位 為 中 檔 層 面 ， 以 服 裝 精 品 為 主 ． 最 典 型 的 是 安 達(dá) 圣 商 場(chǎng) 和 工 貿(mào) 購(gòu) 物 中 心 。解放商圈是近兩年臨汾的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較集中的地區(qū)，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊地區(qū)的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)。 這里云集了臨汾最好的商場(chǎng)，知名的品牌。電器/數(shù)碼/信息專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模逐漸發(fā)達(dá)，前景較好新興的商業(yè)中心，正處于快速發(fā)展階段市場(chǎng)以零售為主，前景較好 城南商圈未來(lái)發(fā)展空間很大。 23 / 87人流狀況 日均約 15 萬(wàn)人次，流動(dòng)率高 日均約 5 萬(wàn)人次 日均約 56 萬(wàn)人次流動(dòng)率高 日均約 10 萬(wàn)人次 解放商圈歷來(lái)是臨汾商業(yè)中心。主要消費(fèi)年齡 2050 歲 2060 2550 歲 1328，4060 歲 解放街商圈消費(fèi)群最廣 總體平均提袋率 45% 40% 30% 60%提袋率上，百匯信合街商圈最高，因?yàn)槠鋬r(jià)位低，成交容易。商品檔次 低—中擋 大眾消費(fèi) 低中檔 低檔是主流 整體解放商圈的商品檔次高于其它商圈。 很有規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)新興的商業(yè)副中心規(guī)模餐飲、服裝精品是主要特色目的性非常明顯的采購(gòu)。這一點(diǎn)是其它商圈所無(wú)法比擬的。22 / 873．3 各大商圈概況臨汾商圈綜合比較 比較內(nèi)容 解放商圈 向陽(yáng)商圈 貢院、平陽(yáng)南街商圈 百匯信和商圈 結(jié)論商業(yè)規(guī)模 約 10 萬(wàn)㎡ 約 5 萬(wàn)㎡ 約 10 萬(wàn)㎡ 約 3 萬(wàn)㎡ 解放和百匯的商業(yè)規(guī)模是所有商圈之冠。 福 利 巷 區(qū) 一 直 堅(jiān) 持 “建 設(shè) 大 市 場(chǎng) 、 搞 活 大 流 通 、 發(fā) 展大 商 貿(mào) ”的 方 針 ， 積 極 扶 持 重 點(diǎn) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 加 強(qiáng) 對(duì) 外 招 商 宣 傳 ， 萬(wàn) 佳 福 連 鎖 超 市 、神 州 機(jī) 電 裝 飾 城 、 萬(wàn) 國(guó) 家 私 等 項(xiàng) 目 ， 淘 汰 了 破 舊 商 業(yè) 區(qū) 及 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ， 完 成 了 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 最 初 階 段 的 跨 越 。而 以 貢 院 街 ， 貢 院 街 為 核心的 平 陽(yáng) 南 街 商 圈 則 得 益 于 政 府 的 政 策 傾 斜 。解 放 區(qū) 是 臨 汾 市 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 中 心 ， 也 是 臨 汾 本 地 人 口 的 積 聚 地 ， 促 成 位 于 其 中心 ——解 放 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 繁 榮 。 成 為 臨 汾 城 市商 業(yè) 格 局 的 延 伸 。 以 及 幾 大 商 圈 周邊 零 散 的 不 規(guī) 范 的 商 鋪 和 商 場(chǎng) 的 城 市 商 業(yè) 格 局 。形 成 了 較 有 影 響 力 的 幾 大 商 圈 。圖表 21 / 87商 業(yè) 圈 半 徑 1 公 里 左右為 中 心 圈 層 ； 整 個(gè) 城 市 四 周 郊 區(qū) 及 新 城 區(qū) 域 為 外 圈 層 ； 與 該城 市 有 密 切 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 系 的 區(qū) 域 （ 或 城 市 圈 ） 為 影 響 圈 層 。? 臨汾市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)本來(lái)就供應(yīng)總量過(guò)剩，未來(lái) 23 年又有將近幾萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，招商與經(jīng)營(yíng)將成為眾多開(kāi)發(fā)商的難題。其他路段商鋪價(jià)格在 5000 元—9800 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關(guān)。19 / 87位置 租金 經(jīng)營(yíng)品類(lèi) 代表店鋪貢院街約 3260 元/月/平方米貢院西街中檔品牌服裝為主，貢院東街有大量餐飲夢(mèng)特嬌、菲姿、米嘻爾西餐、鑫鑫源酒樓科委巷 80180 元/月/平方米 中檔品牌服裝 安達(dá)圣、萬(wàn)佳福超市、明金服裝市場(chǎng)解放路 60180 元/月/平方米 品牌服裝街鋪，傳統(tǒng)百貨 工貿(mào)、七匹狼、雅戈?duì)栘?cái)神樓街路100 元150 元/月/平方米 青年個(gè)性服裝 77 街精品城、財(cái)神街服裝市場(chǎng)平陽(yáng)南街 3260 元/月/平方米 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、生資 普國(guó)機(jī)電裝飾城、神州機(jī)電裝飾城信合路 120150 元/月/平方米 低檔服裝批發(fā)、家居賣(mài)場(chǎng) 百匯服裝市場(chǎng)、鳳凰家私鼓樓路 約 50 元/月/平方米 手機(jī)通訊 動(dòng)感地帶通訊向陽(yáng)路 約 60 元/平方米/月 傳統(tǒng)家電、3C 產(chǎn)品 清風(fēng)國(guó)美、五交化中心家電城開(kāi)發(fā)區(qū) 45 元/月/平米 大型娛樂(lè)及家居、汽車(chē) 廣奇家私、五洲休閑廣場(chǎng)、備注：租金基本都是年付以上租金基本為 3 家以上街鋪?zhàn)饨鹩?jì)算所得，僅供開(kāi)發(fā)商參考 。租賃方面：? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場(chǎng)租賃不愁，租金可觀；如：安達(dá)圣購(gòu)物廣場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點(diǎn)，一層每平方米每月租金甚至超過(guò) 200 元；? 店中店（市場(chǎng)）租金不菲，招商情況較好；如：財(cái)神樓服裝市場(chǎng)（地下室），面積分割 15 平方米左右不等，平均租金 元/天/平方米，租金年付。? 目前商業(yè)物業(yè)租售水平商業(yè)物業(yè)的出租在臨汾由來(lái)已久，但出售在臨汾僅有兩年的發(fā)展時(shí)間。將成為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)中心。從分布來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)依舊集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心（如安宇花園、鼓樓廣場(chǎng)在售的幾個(gè)項(xiàng)目總體量就在幾萬(wàn)左右）但有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過(guò)度的趨勢(shì)。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應(yīng)短缺的問(wèn)題，這恐怕與投資市場(chǎng)有很直接的關(guān)系。18 / 873．1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平? 目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平目前臨汾市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的火爆發(fā)展局面，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、爛尾工程改造項(xiàng)目加上老商業(yè)區(qū)的改造升級(jí)項(xiàng)目，今年的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積將近 5 萬(wàn)平方米。其中在未來(lái)12 年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場(chǎng)向陽(yáng)新城 名稱(chēng) 位置 商業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)入市時(shí)間裕祥花苑 平陽(yáng)南街約 5000 平方米二零零六年向陽(yáng)新城 向陽(yáng)路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場(chǎng) 鼓樓大街超過(guò) 10000平方米二零零五年通過(guò)上表可知，在未來(lái) 23 年內(nèi)將有 10 萬(wàn)㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，主要集中在平圖表 17 / 87陽(yáng)南街和向陽(yáng)區(qū)。 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 及 發(fā) 展 展 望? 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)世界經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始復(fù)蘇，美國(guó)及歐盟經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，尤其在美伊戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，油價(jià)平穩(wěn)下降，企業(yè)成本降低，有利于全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和增長(zhǎng)；國(guó)際要求人民幣升值壓力增大對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較大威脅，但國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變，各種因素都可能出現(xiàn)并將影響、促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。接受教育程度的多少，直接影響了消費(fèi)者的消費(fèi)行為，接受教育程度越高，其收入也相對(duì)較高，對(duì)消費(fèi)更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時(shí)尚化、品位化，比較容易接受新事物，懂得享受生活。其次，在 “西擴(kuò)東改 ”的總體發(fā)展規(guī)劃 中本項(xiàng)目正處于規(guī)劃的中心點(diǎn)。 結(jié)論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的利處非常之多，非常之大。鐵東區(qū)：城市主要工業(yè)區(qū)堯廟組團(tuán)：集愛(ài)國(guó)主義教育和歷史文化于一體的旅游觀光區(qū)。澇巨河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。房 地 產(chǎn) 房 改 政 策13 / 87河西區(qū)：城市新區(qū)，承擔(dān)城市行政辦公、高校園區(qū)、文娛和公路客運(yùn)交通的職能。（2） 城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團(tuán)即“一城五區(qū)一組團(tuán)” 。? 概況包括住房貨幣化制度、住房公積金，住房貨幣化制度從一九八五年起步，到一九九五年全面推開(kāi)；住房公積金制度建立于一九九六年。這三個(gè)法規(guī)的頒布和實(shí)施將大大加速臨汾房地產(chǎn)業(yè)的法治進(jìn)程，從而牽動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的諸多環(huán)節(jié)；? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響；政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整投資計(jì)劃，因此，我們預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將有所回落，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速回落；? 對(duì)一些中心城市帶高價(jià)房及商業(yè)用房的銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)形成巨大的壓力；投資增速放緩，部分需求回落。? 分析? 中央出臺(tái)的系列有關(guān)房地產(chǎn)的文件，從商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、物業(yè)管理?xiàng)l例等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房改政策、購(gòu)房入戶政策等。很多開(kāi)發(fā)商也看到了其中的機(jī)會(huì)。整體來(lái)看酒店、辦公用房市場(chǎng)的投入將放量。房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 未未 來(lái)來(lái) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì)結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進(jìn)駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。? 臨汾經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商場(chǎng)名稱(chēng)百貨商場(chǎng) 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)方式 安達(dá)圣百貨、工貿(mào)購(gòu)物中心、主題性商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題 清風(fēng)國(guó)美電器、廣奇家私等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng) 普國(guó)機(jī)電裝飾市場(chǎng)等超市采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬(wàn)佳福超市、銀河超市等連鎖專(zhuān)賣(mài)店 規(guī)模較小，利潤(rùn)高 夢(mèng)特嬌、真維斯等10 / 87? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過(guò)對(duì)臨汾市商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心 ；? 具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。百貨、超市、主題商場(chǎng)總和約占全部的近一半，相互間有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但也存在較大的市場(chǎng)空間。? 商業(yè)業(yè)態(tài) 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、連鎖專(zhuān)賣(mài)店、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等,規(guī)模由十幾平方至幾萬(wàn)平方米不等。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。? 第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）或 Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專(zhuān)賣(mài)店、特色商場(chǎng)、精品商場(chǎng)、休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。? 第一階段是 20 世紀(jì) 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福等進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，以其大型量販?zhǔn)袌?chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺(tái)；? 第二階段是 20 世紀(jì)末，全國(guó)各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個(gè)時(shí)候一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商貿(mào)城、專(zhuān)營(yíng)商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來(lái)，浮出水面。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度逐年加大，已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展階段。進(jìn)入新千年以來(lái)臨汾市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利。全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)居全省第二，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速創(chuàng)近年來(lái)最好水平，進(jìn)入了結(jié)構(gòu)升級(jí)、發(fā)展加快的新時(shí)期。即使是在山西省的 11 個(gè)城市中也只能維持中等稍偏上的水平，但是值得關(guān)注的是臨汾市進(jìn)入新千年以來(lái)，特別是二零零四年臨汾的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的