【正文】 0 / 87山西岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告（一）中國(guó) 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司西元二零零五年八月1 / 87目 錄前 言 ................................................................................2 ....................................................................4 臨 汾 概 況 ...........................................................................4 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 狀 況 .......................................................................5 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 ..................................................................7 人 口 狀 況 及 消 費(fèi) 分 析 ...............................................................14 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 及 發(fā) 展 展 望 ...............................................................15 .............................................................163．1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平 ...................................................183．2 臨汾商圈概況 .......................................................................203．3 各大商圈概況 .......................................................................2平陽(yáng)南街商圈概況 ...............................................................31 概況 ................................................................................31 貢院、平陽(yáng)街商圈商業(yè)現(xiàn)狀（本項(xiàng)目所在商圈） ..........................................33 消費(fèi)者行為及心理 ....................................................................37 項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、及未來(lái)規(guī)劃 ..............................................38 目標(biāo)業(yè)態(tài)分析 ........................................................................385 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ..........................................................................51 交通條件 ............................................................................51 項(xiàng)目潛在客源及消費(fèi)行為特征調(diào)查 ......................................................56 經(jīng)營(yíng)者喜好及投資因素調(diào)查 ............................................................75 區(qū)內(nèi)商用物業(yè)銷售模式、銷售手段及推廣方式 ............................................812 / 87前 言承蒙貴方賞識(shí)，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項(xiàng)目之策劃顧問(wèn)服務(wù)，并針對(duì)貴司項(xiàng)目特點(diǎn)提出系列的策劃及建議。本策劃顧問(wèn)報(bào)告分為（一）市場(chǎng)調(diào)查分析和（二）項(xiàng)目定位及策劃兩部分。背景貴司擬定投資的項(xiàng)目位處體育路和福利巷大街的交匯處，西側(cè)臨近秦蜀路，東距平陽(yáng)南街僅 500 米。是臨汾城市“西擴(kuò)東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中心。有鑒于臨汾市整個(gè)區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項(xiàng)目將建設(shè)成為集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)服務(wù)為一體的綜合性購(gòu)物中心。總用地面積 8641 M2 容積率 總建筑面積 24083 M2 建筑密度 停車位 277 個(gè)目的本部分報(bào)告旨在為貴司擬定投資的福利星城商業(yè)項(xiàng)目提供策劃顧問(wèn)建議。讓貴司在多元化信息時(shí)代有一個(gè)更明確的投資方向,在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹汹A得更大的利潤(rùn)、讓經(jīng)營(yíng)者獲得最高的 ROI（投資回報(bào)率） 。3 / 87思路及邏輯本項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告是我司經(jīng)過(guò)對(duì)臨汾商業(yè)市場(chǎng)狀況的深入調(diào)查、對(duì)各行業(yè)租賃條件承受力以及項(xiàng)目經(jīng)策劃包裝后的整體附加值三方面綜合考評(píng)，結(jié)合我司多年來(lái)對(duì)零售行業(yè)之經(jīng)驗(yàn)及多位策劃資深人士的分析而得出的。說(shuō)明 本次物業(yè)市場(chǎng)的分析力求在反映各物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)特征以及個(gè)案項(xiàng)目動(dòng)向的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合本案的產(chǎn)品特征，為產(chǎn)品定位給出市場(chǎng)依據(jù)，故此本次各物業(yè)市場(chǎng)的分析在以下幾個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行：１．在區(qū)域劃分上，以我項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)為主。２．在各物業(yè)市場(chǎng)類別的選取上，以我項(xiàng)目可以定位的物業(yè)形式為主。３．在對(duì)各區(qū)域物業(yè)個(gè)案項(xiàng)目的選取上，以代表性項(xiàng)目和與我項(xiàng)目有可比性的項(xiàng)目為主。４．在各物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段上，以最能反映市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)的信息和新近開發(fā)的個(gè)案為主。　　　　項(xiàng)目總平面圖4 / 871. 臨汾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 臨 汾 概 況位置：臨汾地處山西省西南部，黃河中游。南北最大縱距 170 多公里，東西最大橫距約 200 公里，全市總面積 20275 平方公里，占全省 13% 。 臨汾 “ 南通秦蜀 , 北達(dá)幽并 , 東臨雷霍 , 西控河汾 ”,整個(gè)地區(qū)大致呈不規(guī)則的梯形 , 東倚巍巍太岳與長(zhǎng)治晉城為鄰 , 西隔滔滔黃河與陜西相望 , 北起韓信嶺與晉中、呂梁地區(qū)毗鄰 , 南與運(yùn)城接壤。因其地理位置重要 , 自古為兵家必爭(zhēng)之地。類別：山西省地級(jí)市組成：臨汾市、侯馬市、霍州市、曲沃縣、翼城縣、襄汾縣、洪洞縣、古縣、安澤縣、浮山縣、吉縣、鄉(xiāng)寧縣、蒲縣、大寧縣、永和縣、隰縣和汾西縣 3 市 14 縣。 5 / 87面積：全市總面積 20275 平方公里，占全省 13%。氣候：臨汾市地處半干旱半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū) , 屬溫帶大陸性氣候 , 四季分明 , 雨熱同期。但由于受地形影響 , 山區(qū)平川氣候差異較大 , 氣候特征迥異。交通：臨汾市交通便利，通訊快捷。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線，侯月線橫穿東西，成為我國(guó)東西方向的第二條大動(dòng)脈及歐亞大陸橋的重要區(qū)間；大同至運(yùn)城二級(jí)公路、國(guó)道209線、309線、霍(州)侯(馬)一級(jí)公路以及晉(城)韓(城) 公路縱橫全市。 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 狀 況在世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回升，我國(guó)入世效應(yīng)初步顯現(xiàn)以及各項(xiàng)積極宏觀經(jīng)濟(jì)政策措施支持下，臨汾市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式有明顯改善。但不可否認(rèn)的是無(wú)論從經(jīng)濟(jì)總量還是絕對(duì)值來(lái)看臨汾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)中心城市中都屬于相對(duì)落后的。即使是在山西省的 11 個(gè)城市中也只能維持中等稍偏上的水平，但是值得關(guān)注的是臨汾市進(jìn)入新千年以來(lái)，特別是二零零四年臨汾的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅較大，臨汾市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2022 年臨汾國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要情況 ，％；，增長(zhǎng)臨臨 汾汾 市市 主主 要要 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 運(yùn)運(yùn) 行行 指指 標(biāo)標(biāo)6 / 87％；，％；，增長(zhǎng)％；，增長(zhǎng)22％；元，％。全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)居全省第二，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速創(chuàng)近年來(lái)最好水平，進(jìn)入了結(jié)構(gòu)升級(jí)、發(fā)展加快的新時(shí)期。 資 料 來(lái) 源 于 臨 汾 市 統(tǒng) 計(jì) 局 二 零 零 四 年新港地產(chǎn)認(rèn)為：臨汾的經(jīng)濟(jì)屬于典型的粗放和外延式的增長(zhǎng)模式，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)。進(jìn)入新千年以來(lái)臨汾市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利。7 / 872 臨 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 臨汾商業(yè)狀況? 臨汾社會(huì)零售總額的比較臨汾市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較圖表 62 6775 82% %%%01020304050607080902022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%零 售 總 額 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率?目前臨汾商業(yè)處于第一階段結(jié)論： 近年來(lái)，隨著政府規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境的改善，臨汾商貿(mào)業(yè)取得了的迅猛發(fā)展。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度逐年加大，已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展階段。8 / 87在最近的幾年內(nèi)，從中國(guó)各大城市的調(diào)查報(bào)告中可以得出：中國(guó)以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進(jìn)步大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。? 第一階段是 20 世紀(jì) 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福等進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，以其大型量販?zhǔn)袌?chǎng)、大賣場(chǎng)的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺(tái)；? 第二階段是 20 世紀(jì)末，全國(guó)各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個(gè)時(shí)候一些專業(yè)市場(chǎng)、主題商貿(mào)城、專營(yíng)商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來(lái)，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販超市集團(tuán)，學(xué)習(xí)沃爾瑪、家樂(lè)福、歐尚等國(guó)際量販集團(tuán)前輩的經(jīng)營(yíng)模式和管理方式， “師夷長(zhǎng)技” ，開拓出一片天空。? 第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）或 Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專賣店、特色商場(chǎng)、精品商場(chǎng)、休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。隨著臨汾商業(yè)的不斷發(fā)展，安達(dá)圣、工貿(mào)、萬(wàn)佳福、銀河超市等零售業(yè)的發(fā)展，將導(dǎo)致臨汾商業(yè)零售領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。 目前臨汾的商業(yè)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但仍處于第一階段，商業(yè)相對(duì)落后，隨著臨汾消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)方式的相應(yīng)改變，臨汾居民進(jìn)出不同場(chǎng)所購(gòu)物的頻次以及比重開始發(fā)生變化，導(dǎo)致了一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場(chǎng)份額急劇下降，因而步入困境，這要求臨汾零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應(yīng)加快。? 商業(yè)業(yè)態(tài) 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、連鎖專賣店、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等,規(guī)模由十幾平方至幾萬(wàn)平方米不等。圖表 9 / 87 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專 業(yè) 商 場(chǎng) , 25%主 題 商 場(chǎng) , 8%街 鋪 , 37%新港認(rèn)為：從上述比例圖可以看出街鋪與專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量所占份額較大，說(shuō)明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。百貨、超市、主題商場(chǎng)總和約占全部的近一半，相互間有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但也存在較大的市場(chǎng)空間。而大型購(gòu)物中心則是目前臨汾市場(chǎng)的空白點(diǎn)，應(yīng)有很大的發(fā)展空間。業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商場(chǎng)名稱百貨商場(chǎng) 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)方式 安達(dá)圣百貨、工貿(mào)購(gòu)物中心、主題性商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題 清風(fēng)國(guó)美電器、廣奇家私等專業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種專業(yè)性較強(qiáng) 普國(guó)機(jī)電裝飾市場(chǎng)等超市采用開放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬(wàn)佳福超市、銀河超市等連鎖專賣店 規(guī)模較小，利潤(rùn)高 夢(mèng)特嬌、真維斯等10 / 87? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過(guò)對(duì)臨汾市商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心 ；? 具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。今年臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。? 臨汾經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。2022 年該市生產(chǎn)總值完成 億元，增長(zhǎng) ％；良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，提升了開發(fā)商的投資信心；? 人民生活水平日益提高為擴(kuò)大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通過(guò)換購(gòu)房來(lái)改善住房條件，住房需求進(jìn)入面積增長(zhǎng)與質(zhì)量并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當(dāng)一段時(shí)間居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，城市化進(jìn)程的加快以及大規(guī)模的舊屋區(qū)改造等都將擴(kuò)大住房消費(fèi)群體，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利的契機(jī)。房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 未未 來(lái)來(lái) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì)結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進(jìn)駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。11 / 87新盤銷售市場(chǎng)較活躍，進(jìn)入新千年以來(lái)