【正文】 0 / 87山西岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項目策劃報告（一）中國 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問公司西元二零零五年八月1 / 87目 錄前 言 ................................................................................2 ....................................................................4 臨 汾 概 況 ...........................................................................4 經(jīng) 濟 發(fā) 展 狀 況 .......................................................................5 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 ..................................................................7 人 口 狀 況 及 消 費 分 析 ...............................................................14 未 來 經(jīng) 濟 及 發(fā) 展 展 望 ...............................................................15 .............................................................163．1 目前商業(yè)物業(yè)市場的供求及租賃水平 ...................................................183．2 臨汾商圈概況 .......................................................................203．3 各大商圈概況 .......................................................................2平陽南街商圈概況 ...............................................................31 概況 ................................................................................31 貢院、平陽街商圈商業(yè)現(xiàn)狀（本項目所在商圈） ..........................................33 消費者行為及心理 ....................................................................37 項目所屬商圈房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、及未來規(guī)劃 ..............................................38 目標業(yè)態(tài)分析 ........................................................................385 項目市場分析 ..........................................................................51 交通條件 ............................................................................51 項目潛在客源及消費行為特征調(diào)查 ......................................................56 經(jīng)營者喜好及投資因素調(diào)查 ............................................................75 區(qū)內(nèi)商用物業(yè)銷售模式、銷售手段及推廣方式 ............................................812 / 87前 言承蒙貴方賞識，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項目之策劃顧問服務，并針對貴司項目特點提出系列的策劃及建議。本策劃顧問報告分為（一）市場調(diào)查分析和（二）項目定位及策劃兩部分。背景貴司擬定投資的項目位處體育路和福利巷大街的交匯處，西側(cè)臨近秦蜀路，東距平陽南街僅 500 米。是臨汾城市“西擴東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中心。有鑒于臨汾市整個區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項目將建設(shè)成為集購物、飲食、休閑、娛樂服務為一體的綜合性購物中心?？傆玫孛娣e 8641 M2 容積率 總建筑面積 24083 M2 建筑密度 停車位 277 個目的本部分報告旨在為貴司擬定投資的福利星城商業(yè)項目提供策劃顧問建議。讓貴司在多元化信息時代有一個更明確的投資方向,在激烈的市場竟爭中贏得更大的利潤、讓經(jīng)營者獲得最高的 ROI（投資回報率） 。3 / 87思路及邏輯本項目策劃顧問報告是我司經(jīng)過對臨汾商業(yè)市場狀況的深入調(diào)查、對各行業(yè)租賃條件承受力以及項目經(jīng)策劃包裝后的整體附加值三方面綜合考評，結(jié)合我司多年來對零售行業(yè)之經(jīng)驗及多位策劃資深人士的分析而得出的。說明 本次物業(yè)市場的分析力求在反映各物業(yè)市場動態(tài)變化，市場特征以及個案項目動向的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合本案的產(chǎn)品特征，為產(chǎn)品定位給出市場依據(jù)，故此本次各物業(yè)市場的分析在以下幾個劃分標準上進行：１．在區(qū)域劃分上，以我項目所在的區(qū)域市場為主。２．在各物業(yè)市場類別的選取上，以我項目可以定位的物業(yè)形式為主。３．在對各區(qū)域物業(yè)個案項目的選取上，以代表性項目和與我項目有可比性的項目為主。４．在各物業(yè)市場的發(fā)展階段上，以最能反映市場最新動態(tài)的信息和新近開發(fā)的個案為主。　　　　項目總平面圖4 / 871. 臨汾市宏觀經(jīng)濟分析 臨 汾 概 況位置：臨汾地處山西省西南部，黃河中游。南北最大縱距 170 多公里，東西最大橫距約 200 公里，全市總面積 20275 平方公里，占全省 13% 。 臨汾 “ 南通秦蜀 , 北達幽并 , 東臨雷霍 , 西控河汾 ”,整個地區(qū)大致呈不規(guī)則的梯形 , 東倚巍巍太岳與長治晉城為鄰 , 西隔滔滔黃河與陜西相望 , 北起韓信嶺與晉中、呂梁地區(qū)毗鄰 , 南與運城接壤。因其地理位置重要 , 自古為兵家必爭之地。類別：山西省地級市組成：臨汾市、侯馬市、霍州市、曲沃縣、翼城縣、襄汾縣、洪洞縣、古縣、安澤縣、浮山縣、吉縣、鄉(xiāng)寧縣、蒲縣、大寧縣、永和縣、隰縣和汾西縣 3 市 14 縣。 5 / 87面積：全市總面積 20275 平方公里，占全省 13%。氣候：臨汾市地處半干旱半濕潤季風氣候區(qū) , 屬溫帶大陸性氣候 , 四季分明 , 雨熱同期。但由于受地形影響 , 山區(qū)平川氣候差異較大 , 氣候特征迥異。交通：臨汾市交通便利，通訊快捷。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線，侯月線橫穿東西，成為我國東西方向的第二條大動脈及歐亞大陸橋的重要區(qū)間；大同至運城二級公路、國道209線、309線、霍(州)侯(馬)一級公路以及晉(城)韓(城) 公路縱橫全市。 經(jīng) 濟 發(fā) 展 狀 況在世界經(jīng)濟出現(xiàn)回升，我國入世效應初步顯現(xiàn)以及各項積極宏觀經(jīng)濟政策措施支持下，臨汾市國民經(jīng)濟保持穩(wěn)步、健康發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行質(zhì)量和經(jīng)濟增長方式有明顯改善。但不可否認的是無論從經(jīng)濟總量還是絕對值來看臨汾的經(jīng)濟發(fā)展水平在全國中心城市中都屬于相對落后的。即使是在山西省的 11 個城市中也只能維持中等稍偏上的水平，但是值得關(guān)注的是臨汾市進入新千年以來，特別是二零零四年臨汾的經(jīng)濟飛速發(fā)展，各項經(jīng)濟指標的增幅較大，臨汾市經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢。 2022 年臨汾國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要情況 ，％；，增長臨臨 汾汾 市市 主主 要要 經(jīng)經(jīng) 濟濟 運運 行行 指指 標標6 / 87％；，％；，增長％；，增長22％；元，％。全市綜合經(jīng)濟實力穩(wěn)居全省第二，多項主要經(jīng)濟指標增速創(chuàng)近年來最好水平，進入了結(jié)構(gòu)升級、發(fā)展加快的新時期。 資 料 來 源 于 臨 汾 市 統(tǒng) 計 局 二 零 零 四 年新港地產(chǎn)認為：臨汾的經(jīng)濟屬于典型的粗放和外延式的增長模式，經(jīng)濟增長主要靠投資拉動。進入新千年以來臨汾市社會固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年放大，重點項目建設(shè)順利。7 / 872 臨 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 臨汾商業(yè)狀況? 臨汾社會零售總額的比較臨汾市歷年社會消費品零售總額比較圖表 62 6775 82% %%%01020304050607080902022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%零 售 總 額 （ 億 元 ） 增 長 率?目前臨汾商業(yè)處于第一階段結(jié)論： 近年來，隨著政府規(guī)劃和購物環(huán)境的改善，臨汾商貿(mào)業(yè)取得了的迅猛發(fā)展。社會消費品零售總額的增長幅度逐年加大，已經(jīng)進入良性發(fā)展階段。8 / 87在最近的幾年內(nèi)，從中國各大城市的調(diào)查報告中可以得出：中國以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進步大致經(jīng)歷了三個階段。? 第一階段是 20 世紀 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂福等進駐中國市場，以其大型量販市場、大賣場的形式，沖擊著當時傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營方式，導致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營業(yè)務的百貨商家退出歷史舞臺；? 第二階段是 20 世紀末，全國各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個時候一些專業(yè)市場、主題商貿(mào)城、專營商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販超市集團，學習沃爾瑪、家樂福、歐尚等國際量販集團前輩的經(jīng)營模式和管理方式， “師夷長技” ，開拓出一片天空。? 第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展狀況，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心（Shopping Mall）或 Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專賣店、特色商場、精品商場、休閑業(yè)態(tài)等作為補充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗經(jīng)濟時代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。隨著臨汾商業(yè)的不斷發(fā)展，安達圣、工貿(mào)、萬佳福、銀河超市等零售業(yè)的發(fā)展，將導致臨汾商業(yè)零售領(lǐng)域的競爭日趨激烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。 目前臨汾的商業(yè)雖然競爭激烈，但仍處于第一階段，商業(yè)相對落后，隨著臨汾消費水平的提高以及消費方式的相應改變，臨汾居民進出不同場所購物的頻次以及比重開始發(fā)生變化，導致了一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場份額急劇下降，因而步入困境，這要求臨汾零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應加快。? 商業(yè)業(yè)態(tài) 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、連鎖專賣店、主題商場、專業(yè)市場等,規(guī)模由十幾平方至幾萬平方米不等。圖表 9 / 87 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專 業(yè) 商 場 , 25%主 題 商 場 , 8%街 鋪 , 37%新港認為：從上述比例圖可以看出街鋪與專業(yè)市場數(shù)量所占份額較大，說明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。百貨、超市、主題商場總和約占全部的近一半，相互間有一定的競爭，但也存在較大的市場空間。而大型購物中心則是目前臨汾市場的空白點，應有很大的發(fā)展空間。業(yè)態(tài) 經(jīng)營特點 商場名稱百貨商場 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式 安達圣百貨、工貿(mào)購物中心、主題性商場 經(jīng)營品種限于一定主題 清風國美電器、廣奇家私等專業(yè)市場 經(jīng)營品種專業(yè)性較強 普國機電裝飾市場等超市采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬佳福超市、銀河超市等連鎖專賣店 規(guī)模較小，利潤高 夢特嬌、真維斯等10 / 87? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過對臨汾市商業(yè)市場、消費者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購物、娛樂、餐飲為一體的綜合購物中心 ；? 具有休閑功能配套的購物場所；? 具地方特色的風味餐飲、美食廣場功能配套的購物場所；? 新派特色餐飲（如：韓國料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力主要有來自于經(jīng)濟環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動，城市化加快和城建拉動等因素。今年臨汾房地產(chǎn)市場將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。? 臨汾經(jīng)濟的持續(xù)快速增長將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動力。2022 年該市生產(chǎn)總值完成 億元，增長 ％；良好的經(jīng)濟發(fā)展預期目標，提升了開發(fā)商的投資信心；? 人民生活水平日益提高為擴大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通過換購房來改善住房條件，住房需求進入面積增長與質(zhì)量并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當一段時間居民消費的熱點，城市化進程的加快以及大規(guī)模的舊屋區(qū)改造等都將擴大住房消費群體，會對房地產(chǎn)市場的聯(lián)動消費提供有利的契機。房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 未未 來來 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場競爭也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務質(zhì)量外，還必須順應規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。11 / 87新盤銷售市場較活躍，進入新千年以來