【正文】 本項目位于福利路上，處于平陽南街和秦蜀路中間地段。向南有：襄汾的丁村文化遺址，以50 / 87發(fā)掘出舊石器時代人類化石而聞名中外；丁村民俗博物館，原為典型的明、清民居，現(xiàn)展示晉南的民俗文化；陶寺文化遺　址，其年代與堯、舜、禹時代正好相當，是中華民族文化搖籃的佐證；侯馬的晉國遺址，是春秋時代晉國都城[新田]所在地。由臨汾向西有：吉縣的壺口瀑布，號稱中國第二大瀑布；蒲縣的東岳廟，營造了迷離詭異的[地獄]；隰縣小西天，數(shù)千尊懸塑佛像和環(huán)樓玉宇構(gòu)成了西方極樂世界。臨汾市，古稱平陽，相傳是中華民族的先祖帝堯建都之地。 但 建 材 市 場 散 、 亂 的 現(xiàn) 象 仍 不 同 程 度 地 大 量 存 在 ， 建 材 物 流 、 商 流 、 資 金流 、 信 息 流 、 價 值 流 的 發(fā) 展 水 平 不 高 ， 經(jīng) 營 規(guī) 模 與 管 理 水 平 仍 處 于 較 低 水 平 線 ；? 經(jīng) 營 店 家 雖 多 ， 但 商 業(yè) 規(guī) 模 小 ， 許 多 商 家 星 羅 棋 布 于 各 大 街 小 巷 ， 普 遍 感 到 勢 單力 薄 ； 材 料 商 也 良 莠 不 齊 ， 材 料 質(zhì) 量 難 以 保 證 ， 許 多 材 料 商 所 雇 用 的 業(yè) 務 員 不 經(jīng) 培訓 便 倉 促 上 陣 ， 往 往 連 材 料 的 質(zhì) 地 、 性 能 、 市 場 價 格 都 高 兩 倍 ， 令 許 多 顧 客 望 而卻 步 ；綜 觀 臨 汾 家 居 、 家 具 專 業(yè) 市 場 ， 總 體 上 缺 乏 中 高 檔 的 家 居 精 品 類 的 專 業(yè) 市 場 ， 類 似 于 廣奇 家 私 ， 但 廣 奇 家 私 規(guī) 模 上 、 檔 次 上 都 沒 有 達 到 理 想 程 度 。家裝家居建材家具市場列表建材家具名稱 數(shù) 量 地 址 規(guī) 模（m 2） 備 注廣奇家私 1 開發(fā)區(qū) 10000 知名度高、精品家居廣場萬國家私 1 平陽南路 約 15000 知名度高、家居廣場鳳凰家私 1 信合路 3000 低檔家具城、價格便宜百家樂家私 1 信合路 3000 低檔家具城、價格便宜圖表 49 / 87備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 ? 專業(yè)性的市場目前本項目發(fā)展起來的專業(yè)性大賣場主要表現(xiàn)為家用電器、汽車展廳（配件）建材裝璜材料、家具家居等，如萬國家私廣場、天邦國美電器、上海大眾展廳等專業(yè)性大賣場。? 此類經(jīng)營場所大部分可以開具類似辦公用品/禮品類其他發(fā)票。分析：? 本項目商圈內(nèi)美容護理檔次由低到高俱全，適合各類市民。? 內(nèi)容單一，環(huán)境差；? 內(nèi)部裝修低檔，管理差；? 色情服務支撐行業(yè)的發(fā)展；? 多種娛樂行業(yè)在此都未形成（如，康體運動、高檔會所） 。綜合評價：就娛樂業(yè)來講，臨汾市其實還比較落后。酒吧集中在貢院附近有一些，規(guī)模小且缺乏特色，經(jīng)營狀況一般。因為“特殊服務”行業(yè)的支撐，生意一派興隆。歌廳主要集中在開發(fā)區(qū)附近。46 / 87? 多元化、特色化隨 著 臨 汾 居 民 的 生 活 水 平 不 斷 提 高 ， 以 及 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 的 開 發(fā) ， 川 菜 、 粵 菜 、 上 海 菜 等形 成 了 花 樣 繁 多 、 豐 富 多 彩 ， 南 北 菜 系 融 合 、 交 流 的 局 面臨汾休閑娛樂市場? 休閑娛樂本 項 目 商 圈 部 分 娛 樂 場 所 列 表 比 較名稱 位置 場所類別 人均消費 主要特色消費群（歲）經(jīng)營狀況紐菲斯 紅衛(wèi)路 DISCO 50 元 年輕人，潮流派對 1835 一般嘉年華 迎春路 迪廳 50 元 年輕人，潮流派對 2540 一般備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。未來幾年，中高檔的酒樓、地方特色餐廳、正宗西餐廳發(fā)展前景看好，民俗文化與餐飲的充分結(jié)合，讓消費者真正享受餐飲文化韻味。? 發(fā)展規(guī)?；捎诓惋嬓袠I(yè)競爭的不斷加劇，餐飲企業(yè)只有不斷的擴大規(guī)模，開展連鎖經(jīng)營，不斷降低原材料成本、經(jīng)營成本、管理成本，才能在競爭中取勝。單獨經(jīng)營的西餐如廂根咖啡、賓庫咖啡西餐、米嘻爾西餐等生意一般；? 外地餐飲企業(yè)進入臨汾，規(guī)模較大如： 華安肥牛等臨汾市餐飲業(yè)發(fā)展趨勢? 經(jīng)營品牌化臨汾餐飲業(yè)的發(fā)展已經(jīng)由品種數(shù)量型逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠放瀑|(zhì)量型，餐飲業(yè)的激烈競爭促使廣大餐飲企業(yè)紛紛開展品牌經(jīng)營，靠樹立自己的品牌、不斷擴大品牌的影響力來吸引消費者。講求效率，快捷、方便的消費者多一份選擇；目前本項目商圈內(nèi)此種餐飲還不具規(guī)模，只有兩家，而且規(guī)模不大。? 項目商圈內(nèi)擁有川菜/湘鄂菜等外省風味餐飲店多家，大部分生意紅火，具有良好45 / 87的市場前景。 特 色 餐 飲 ,家 常 菜 大 有 作 為 。要求餐飲市場的不斷細分，以滿足居民的餐飲需求。建設路為臨汾市餐飲的特色街，區(qū)域內(nèi)集中十余家大型餐飲，加上其他中低檔特色店總數(shù)超過 15 家如阿瓦山寨、陽光大酒店、玉閣烤吧、粥天粥帝、串串香等特色休閑類餐飲居多。全街營業(yè)面積上千平方米的酒店有 10 余家，加上其他中低檔特色店、一級店，大大小小的餐飲企業(yè)近 20 家。? 分布狀況臨汾市的餐飲業(yè)相對比較聚集，形成網(wǎng)點商圈化，有二條十分有特色的餐飲街。備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。采取會員制的購物方式，定期向會員寄送商品信息資料。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。實行有限的顧客會員制度。連鎖超市居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)密集區(qū)5,00020,000衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行每天不少于 11小時滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求，強調(diào)日日鮮，購物頻率高注重本企業(yè)的品牌開發(fā)，有與營業(yè)面積相適應的停車場地綜合型超市 特定的居住區(qū) 2,000—5,000 食品、小百貨 采取自選銷售方式 不少于 11 小時 特定的居住區(qū)顧客其經(jīng)營目標是成為該地區(qū)的“購物第一站點”專業(yè)店繁華商業(yè)區(qū)、或購物中心內(nèi)、專業(yè)市場集中區(qū)域10,00030,000體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營商品占經(jīng)營商品的 90%連鎖的經(jīng)營方式，采取定價銷售和開架銷售，品牌具有自已的特色,每天 10 小時左右 特定性目標客戶體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的專業(yè)性，特定產(chǎn)品，特定客戶。中檔市場品牌多、更新快、消費層面廣、經(jīng)營狀況穩(wěn)中有升大賣場區(qū)居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)7,00020,000 以購買頻率高的商品為主 采取自選銷售方式 不少于 11 小時 以居民為消費對象，1O 分鐘左右可到達中檔大賣場競爭激烈，供過于求。從 平 陽 南 商 圈 的 超 市 經(jīng) 營 來 看 ， 普 遍 比 較 看 好 ， 主 要 是 因 為 該 地 區(qū) ， 人 口 密 度 大 ，需 求 旺 盛 ， 但 本 項 目 商 圈 （ 2 公 里 半 徑 內(nèi) ） 只 有 萬 佳 福 、 銀 河 兩 家 面 積 超 過 5000平 方 米 的 大 賣 場 ， 大 部 分 為 社 區(qū) 超 市 ， 因 此 本 項 目 在 業(yè) 態(tài) 組 合 定 位 時 應 該 考 慮 超 市這 種 業(yè) 態(tài) 形 式 。? 目前臨汾市的規(guī)模超市已達 6 個，而且大多集中于市區(qū)，距離過近導致了競爭的必然慘烈；? 各個超市都在準備擴張，但定位雷同，經(jīng)營的產(chǎn)品也都差不多。 目 前 臨 汾 倉 儲 式 超 市 有 萬 佳 福 。倉 儲 式 商 場 本 身 也 要 投 入 資 金 于 物 流 設 備 ， 如 冷 凍 柜 、 輸 送 帶 、 特 備 扶 手 電 梯等 等 ， 其 租 約 要 求 長 達 1520 年 。 銷 售 商 品 以 食 品 （ 部 分 鮮 活 、 熟 食 、 即 食 ） 、 家 庭 用 品 、 體 育 用 品 、 服 裝 衣 料 、文 具 、 家 用 電 器 、 汽 車 用 品 、 生 活 必 須 品 為 主 ， 采 取 倉 庫 式 陳 列 的 自 選 經(jīng) 營 方 法 ，成 功 地 吸 引 國 內(nèi) 消 費 者 ， 大 受 其 歡 迎 。 其 貨 源 、 汽 車 用 品 、 室 內(nèi)用 品 為 主 ， 在 商 品 的 種 類 要 多 ， 產(chǎn) 品 要 采 用 大 包 裝 。 目 前 臨 汾 萬 佳 福 采 取 這 種 模 式 。? 倉 儲 式 商 場 (Warehouse)我 們 把 倉 儲 式 超 市 和 商 場 理 解 為 賣 場 和 倉 庫 合 一 。大 賣 場 商 品 是 無 法 與 大 型 公 司 進 行 價 格 競 爭 的 ， 作 為 必 需 商 品 的 生 鮮 食 品 是商 圈 消 費 者 基 本 生 活 的 組 成 部 分 ， 生 鮮 食 品 成 為 該 類 店 鋪 的 主 要 商 品 。 在 商 品的 綜 合 性 遜 于 大 型 綜 合 百 貨 ， 在 價 格 上 遜 于 倉 儲 式 超 市 ， 但 生 鮮 食 品 及 日 用 品 是 超市 中 最 具 有 個 性 化 和 特 色 的 商 品 。超級市場目 前 ， 臨 汾 眾 多 的 超 級 市 場 主 要 有 以 下 幾 種 業(yè) 態(tài) ： 大 賣 場 、 倉 儲 式 商 場 。順應消費者的需求，具有綜合性、便利性的大型百貨是未來臨汾的商業(yè)主流?？梢灶A見，39 / 87過往孤軍作戰(zhàn)的情景今后將很難在臨汾新增的百貨店里看到；? 走品牌化、精品化路線高級百貨店是傳統(tǒng)大百貨的一條轉(zhuǎn)型之路。? 傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢? 與大型購物中心聯(lián)姻近來我國新開之百貨公司無一例外都依托大型購物中心落腳，而不再像過往那樣孤身發(fā)展，而大型購物中心也選擇百貨商場作為其主力店之一。由于主要民生用品的經(jīng)營逐漸向超市轉(zhuǎn)移，百貨業(yè)其原有的市場主流地位無疑受到動搖。近兩年來，臨汾商業(yè)零售領域的競爭可謂激烈。他們以營業(yè)時間、商品更換頻率、差別經(jīng)營方面的優(yōu)勢，沉著應對大商場中檔設施、富麗堂皇和大促銷，并利用大商場帶來的人流，借勢發(fā)展，他們生氣勃勃、靈活善變，以螞蟻啃大象的策略，多點圍攻大商場，取得了很好的成效。傳統(tǒng)百貨和市場是臨汾百貨的主要業(yè)態(tài)。? 現(xiàn)狀分析臨 汾 市 百 貨 業(yè) 這 幾 年 市 場 份 額 不 斷 縮 小 ， 逐 漸 喪 失 第 一 業(yè) 態(tài) 的 主 導 地 位 已 是不爭 的 事 實 。 二 零 零 四 年 西 南 版 塊 仍 將 保 持 其 獨 特 魅 力 ， 住 宅 價 格 均 價 達 到 2700 元 /平 方米 ， 涌 現(xiàn) 出 大 量 品 質(zhì) 優(yōu) 良 的 項目， 如 裕 祥 花 苑 等 ， 該 區(qū) 內(nèi) 住 宅 均 價 還 將 會 有 所 提 升 。 數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計局 項目所屬商圈房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、及未來規(guī)劃? 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀西 南 版 塊 是 臨 汾 市 新 世 紀 發(fā) 展 的 重 點 區(qū) 域 成 為 臨 汾 市 居 民 購 房 置 業(yè) 的 首 選 。老年（65 歲以上） %經(jīng)濟收入是相對獨立的，消費能力是自主的。經(jīng)常去美容美發(fā)和健美，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛。中青年（15～64歲） 73%有較強的購買能力，是主要的消費群體。但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費購買力。 消費者行為及心理? 貢院、平陽街商圈消費群體特性? 該區(qū)新興住宅密集，生活消費需求大；臨汾著名的餐飲娛樂街，消費群體流動性大；? 本區(qū)以中青年消費群體為主，集中在 2545 歲之間占 80%以上；? 本區(qū)專業(yè)市場較成熟（家具建材）消費目的性明確；? 主要購買家具建材 、 精 品 、 生 活 日 用 品 及 飲 食 消 費 為 主 ；? 是臨汾市的富人區(qū)，整體消費水平比較高。購物環(huán)境差、購物人群大多為周邊居民，因價格便宜受到人們的青睞備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 可 以 預 見 ， 將 來 以 購 物 、 餐 飲 、 娛 樂 、 休 閑 為 主 題 的 可 以 提 供 大 型 一 站 式 消 費的 中 高 檔 商 場 將 有 廣 闊 的 市 場 空 間 。33 / 87雖 然 是 新 興 的 商 業(yè) 區(qū) ， 但 已 經(jīng) 十 分 繁 華 ， 可 惜 大 多 數(shù) 商 業(yè) 設 施 的 配 套 設 施 不 足 ， 例如 停 車 場 和 商 場 的 門 前 廣 場 尤 其 缺 乏 。 作 為 該 商 圈 內(nèi) 的 貢 院 東 街 餐 飲 娛 樂 街 ， 因交通四通八達，該地區(qū)近幾年來逐漸形成了規(guī)模較大的餐飲一條街。 零 售 業(yè) 的 發(fā)展 速 度 相 比 餐 飲 、 娛 樂 業(yè) 的 發(fā) 展 而 言 就 更 加 顯 得 緩 慢 了 。32 / 87? 現(xiàn)狀：條塊結(jié)合色彩紛呈經(jīng) 過 幾 年 的 快 速 成 長 貢 院 平 陽 商 圈 不 斷 向 外 輻 射 ， 逐 漸 發(fā) 展 壯 大 ， 在 貢 院 、 平陽 南 街 商 圈 由 貢 院 街 、 平 陽 廣 場 、 秦 蜀 路 、 南 外 環(huán) 和 平 陽 南 街 組 成 是目前臨汾較為活躍的商圈的 商 業(yè) 格 局 中 ， 3 條 專 業(yè) 街 區(qū) 共 同 構(gòu) 成 條 狀 商 業(yè) 的 瑰 麗 圖 景 ， 它 們 是貢 院 街 餐 飲 、 精 品 、 娛 樂 風 情 街 ， 平 陽 廣 場 購 物 一 條 街 ， 南 外 環(huán) 、 秦 蜀 路 汽 車 、建 材 銷 售 專 業(yè) 街 貢院、平陽街商圈商業(yè)現(xiàn)狀（本項目所在商圈）目 前 貢 院 、 平 陽 街 商 圈 還 處 于 起 步 階 段 ， 商 圈 內(nèi) 商 業(yè) 氣 氛 還 不 夠 濃 郁 。 這條寬“ 餐 飲 街 ”