【正文】 24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒24.10.23,謝謝大家！,。24.10.2324.10.2312:3312:33:1812:33:18Oct24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒12:33:1823 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。2024年10月23日星期三下午12時(shí)33分18秒12:33:1824.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2324.10.2312:33:1812:33:18October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。24.10.2312:33:1812:33Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。2024年10月23日星期三12時(shí)33分18秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。下午12時(shí)33分18秒下午12時(shí)33分12:33:1824.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。2024年10月下午12時(shí)33分24.10.2312:33October 23, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月23日下午12時(shí)33分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。12:33:1812:33:1812:33Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12:33:1812:33:1812:3310/23/2024 12:33:18 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。商業(yè)項(xiàng)目總體均價(jià)為63000元/平米。,注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格,144,商業(yè)項(xiàng)目售價(jià),■ X=91200*35%+41073.9*65%=58618元/平米 根據(jù)本區(qū)域市場(chǎng)需求量及市場(chǎng)大勢(shì)走向，開盤時(shí)定價(jià)可能會(huì)有較大浮動(dòng)。 本項(xiàng)目擁有24層公寓，有足夠的需求客群,皮草： 萬邦大廈120層全為皮草行業(yè)且剩余僅2席空置鋪面 隨著中俄貿(mào)易額的增加，勢(shì)必會(huì)給皮草類行業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì),？,√,√,√,137,商業(yè)業(yè)態(tài)示意,家樂福式商業(yè)模式： 一層為知名的快餐業(yè)、零售業(yè)： 如快餐業(yè)：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、永和豆?jié){等等 零售業(yè)：耐克、阿迪達(dá)斯、天王表、香水、化妝品等等 二層以上為超市,138,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)示意,服裝或其他,服裝或其他,皮草或其他,皮草或其他,肯德基、好利來、永和豆?jié){ 及奧特萊斯式名品折扣店,鞋帽或其他,六層,五層,四層,三層,二層,一層,139,本項(xiàng)目商業(yè)招商周期預(yù)判,綜述：作為老雅寶路區(qū)域，市場(chǎng)的供應(yīng)量較少，但只要有供應(yīng)就會(huì)被消化，20082011年，雅寶路區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量平均每年增加近13萬平米，因?yàn)楸卷?xiàng)目是現(xiàn)房，在不考慮裝修周期的前提下，招商開始到正式營(yíng)業(yè)的周期大約56個(gè)月的時(shí)間。 通過我們走訪接觸外國(guó)客人，玉石在他們眼中價(jià)值不高，這些人群主要接觸有紅金等具有異國(guó)特色的寶石金屬類。 投資型客戶，更看重租金回報(bào)。,129,商業(yè)個(gè)案分析—天雅大廈,綜述：天雅大廈，是目前雅寶路區(qū)域最現(xiàn)代化的購物商場(chǎng)，可以與任何一家現(xiàn)代化的百貨商場(chǎng)相媲美，也是本項(xiàng)目商業(yè)重要的潛在對(duì)手，其共設(shè)有８００余個(gè)精品鋪位和４００個(gè)機(jī)動(dòng)車位，每個(gè)店面２０～５０平方米，讓其逐漸成為雅寶路的領(lǐng)導(dǎo)力核心。,127,商業(yè)個(gè)案分析—國(guó)星大廈,綜述：作為老式的樓房改造成目前雅寶路區(qū)域最大的兒童服裝批發(fā)集散地，國(guó)星大廈成功轉(zhuǎn)型，沒有扶梯，有一部1000KG的電梯。,125,商業(yè)個(gè)案—老番街,綜述：作為怡景園二期的商鋪，其配套設(shè)施較為完善，有扶梯，但其業(yè)態(tài)較為雜亂，屬于百貨式小商品批發(fā)零售。 較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，除本項(xiàng)目外不會(huì)有其他項(xiàng)目入市。,120,朝陽門區(qū)域在售商鋪統(tǒng)計(jì),SOHO銷售狀況整體較為樂觀，2套/天，但前期成交客戶會(huì)有一部分后期資金跟不上，陸續(xù)有部分房源退回。 目前本項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目較少，但市場(chǎng)還未飽和，以SOHO中國(guó)項(xiàng)目為例，銀河SOHO目前商業(yè)在售，朝陽門SOHO商鋪正在招商，但是由于地理位置原因，這兩個(gè)項(xiàng)目與雅寶路隔二環(huán)相望，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無法形成規(guī)模性商業(yè)氛圍。,定位結(jié)論,112,五、寫字樓價(jià)格定位,113,114,選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù),項(xiàng)目選擇 朝外MEN、銀河SOHO、日壇國(guó)際、優(yōu)唐UTOWN 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（35％） 綜合配套：城市配套及社區(qū)配套（10％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（1５％） 裝修檔次：公共裝修及大堂部分（15%） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（25%）,115,■ X=6.48*0.25+4.8*0.2+5.06*0.15+4.8*0.4=5.259元 考慮在最后定價(jià)上下幅度在510%左右。 由于整個(gè)東部地區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，周邊配套完善，特別是雅寶路區(qū)域，各項(xiàng)目自身的配套設(shè)施規(guī)模普遍不大，周邊成熟而完善商務(wù)配套設(shè)施則成為其最大的補(bǔ)充。,4.9.1 配套服務(wù)的意義,110,配套服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)統(tǒng)計(jì),111,由調(diào)查結(jié)果分析，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳、對(duì)外餐廳(中餐、西餐)、郵局及票務(wù)中心，是構(gòu)成本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)配套設(shè)施的主體。 通常寫字樓的配套服務(wù)設(shè)施包含：商務(wù)中心、員工餐廳、對(duì)外餐廳、銀行、票務(wù)中心、郵局、健身中心等滿足方便快捷的高效商務(wù)洽談需求和辦公休閑需求；以及超市、精品店、商鋪、洗衣店、美容美發(fā)等。因此，建議，本案在智能化方面的選擇只要避免目前寫字樓中存在的普遍配置不完善的現(xiàn)象，真正做到5A齊備即可。根據(jù)功能空間環(huán)境不同，處理手法也多樣化。用于大堂、走廊、電梯間等公共空間的地面及墻面裝飾。,99,高檔 商務(wù) 人性,公共部分精裝定位,100,公共空間在基礎(chǔ)裝修部分大面積的采用高檔大理石、花崗巖或高檔石材鋪裝，局部配石材花紋圖案裝飾. 石材的運(yùn)用在當(dāng)前高檔項(xiàng)目室內(nèi)公共空間裝修中較為常見，不僅因它在工藝上容易制作，而且它本身質(zhì)地也堅(jiān)硬耐磨。,96,四、寫字樓產(chǎn)品策略,97,產(chǎn)品定位,依托周邊特殊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，項(xiàng)目客群的特殊性，寫字樓部分定位要區(qū)別于周邊傳統(tǒng)寫字樓形象，針對(duì)性的打造自身品質(zhì)及財(cái)富價(jià)值感，做到區(qū)域產(chǎn)品地域化，需求化，及具投資化的商務(wù)辦公。 次主力客戶群：首次進(jìn)入商圈內(nèi)的大中型企業(yè)和寫字樓市場(chǎng)的投資人群。 大中型公司企業(yè)：對(duì)物業(yè)的整體形象、地理位置以及是否擁有產(chǎn)權(quán)比較關(guān)注 投資人群：物業(yè)的投資回報(bào)率、地理位置以及物業(yè)價(jià)格是吸引他們的重點(diǎn)。 本項(xiàng)目所在商圈的功能和人群特征決定了項(xiàng)目的基本功能及寫字樓部分的功能定位——區(qū)域外貿(mào)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 所以,本項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)定位應(yīng)為——具有特定功能的高檔寫字樓,中高檔大戶室寫字樓,90,三、市場(chǎng)需求及客群分析,91,區(qū)域客群總體描述,企業(yè)規(guī)模不大，但公司實(shí)力較強(qiáng)，有一定的資金基礎(chǔ) 企業(yè)形態(tài)基本定型，有明確的發(fā)展方向，處于穩(wěn)定的實(shí)力擴(kuò)張期 部分企業(yè)在行業(yè)中具有一定的市場(chǎng)影響力 投資人群,92,本案客群定位理由：,本案特色的區(qū)域價(jià)值決定了本案的價(jià)格，這將在某種程度上限定了客戶的企業(yè)實(shí)力. 本區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資公司勢(shì)必將成為本案的主力客戶. 大型企業(yè)趨向大單購買，本區(qū)域獨(dú)特的商業(yè)模式?jīng)Q定其不太可能成為本案的主力客戶. 外資客戶在北京辦公多采用租賃方式，購買比例非常之小.,本案客群分析,93,本案客群分析,目標(biāo)客群來源：,區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的個(gè)體商戶 區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的公司企業(yè) 其他投資人群,目標(biāo)客群性質(zhì)：,本區(qū)域內(nèi),內(nèi)資私企將占絕對(duì)主流。一方面缺乏專門針對(duì)國(guó)際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對(duì)中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，造成該區(qū)域目前缺少良性的商務(wù)環(huán)境，傳統(tǒng)寫字樓并不適合本區(qū)域當(dāng)前發(fā)展的階段. 由于雅寶路商圈的特有屬性，傳統(tǒng)寫字樓的定位模式不適于本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展. 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，普通公寓以及寫字樓租售價(jià)格，與CBD商圈同類型項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距明顯。,本區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目根據(jù)本區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，把寫字樓改裝成大戶室的做法在市場(chǎng)中取得了不同的反響。 具有濃厚的涉外氛圍和穩(wěn)定的購買群體等特色的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，給寫字樓市場(chǎng)對(duì)購買群體的把握奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！懊耖g組織”到“商務(wù)中心”的蛻變，必將引起特殊功能寫字樓的熱銷。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的反饋也印證了模式的轉(zhuǎn)變。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應(yīng)量在激增的同時(shí)，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費(fèi)和市場(chǎng)的低迷。,69,本區(qū)域大戶室同CBD寫字樓價(jià)格差異,70,本區(qū)域未來供應(yīng)情況,1. 本項(xiàng)目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項(xiàng)目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會(huì)有新項(xiàng)目開發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項(xiàng)目，僅有銀河SOHO預(yù)計(jì)2012年6月竣工，定價(jià)70000左右，其他寫字樓項(xiàng)目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。,67,項(xiàng)目租售情況,租賃項(xiàng)目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場(chǎng)中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈