【正文】 自選銷售方式 不少于 11 小時 以居民為消費對象，1O 分鐘左右可到達中檔大賣場競爭激烈，供過于求。同業(yè)間必須通過優(yōu)化服務吸引消費人群，加大管理力度來降低成本，以目前發(fā)展趨勢來看，未來三至五年內(nèi)，行業(yè)間必然大“大換血” ，優(yōu)勝劣汰，高檔大賣場目前經(jīng)營環(huán)境較好，發(fā)展前景看好。連鎖超市居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)密集區(qū)5,00020,000衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行每天不少于 11小時滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求，強調(diào)日日鮮，購物頻率高注重本企業(yè)的品牌開發(fā)，有與營業(yè)面積相適應的停車場地綜合型超市 特定的居住區(qū) 2,000—5,000 食品、小百貨 采取自選銷售方式 不少于 11 小時 特定的居住區(qū)顧客其經(jīng)營目標是成為該地區(qū)的“購物第一站點”專業(yè)店繁華商業(yè)區(qū)、或購物中心內(nèi)、專業(yè)市場集中區(qū)域10,00030,000體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營商品占經(jīng)營商品的 90%連鎖的經(jīng)營方式，采取定價銷售和開架銷售，品牌具有自已的特色,每天 10 小時左右 特定性目標客戶體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的專業(yè)性，特定產(chǎn)品，特定客戶。倉儲式商場選址在地價較低的城市遠郊，但交通便利性強，并有大型停車場10,000 以上以食品（部份鮮活） 、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主實行現(xiàn)購自運(Cash and Carry)的銷售方式。實行有限的顧客會員制度。每天 10 小時左右以中小型零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。以廉價吸引顧客，一般比超市、百貨店價格低 5%20%。采取會員制的購物方式，定期向會員寄送商品信息資料。倉儲式商場經(jīng)營的方針以量取勝，薄利多銷，實際利潤相對較低，加上規(guī)模大、商品多，貨品流轉(zhuǎn)快，這種經(jīng)營模式對建筑硬體的要求也頗嚴格便利店居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地100 左右以速成食品、飲料、小百貨為主、有即時消費性、小容量、應急等特點以開架自選貨為主, 結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間長，一般在 10 小時以上，甚至 24 小時，終年無休日居民徒步購物 5 分鐘可到達， 8O％顧客為有目的的購物便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。圖表 43 / 87餐飲業(yè)? 概述 2022 年全市餐飲業(yè)銷售額達到 7083 萬元，增長百分之三十七點六（%）,具有很大發(fā)展?jié)摿Α? 分布狀況臨汾市的餐飲業(yè)相對比較聚集，形成網(wǎng)點商圈化，有二條十分有特色的餐飲街。貢院東街臨汾市貢院東街全長 1000 米，整條街隸屬平陽街道辦事處管轄 。全街營業(yè)面積上千平方米的酒店有 10 余家，加上其他中低檔特色店、一級店，大大小小的餐飲企業(yè)近 20 家。幾年來，在臨汾市區(qū)政府的大力支持下，貢院東街已發(fā)展為蜚聲全城，充滿都市氣息的餐飲、娛樂、休閑一條街、聚鑫閣、米嘻爾西餐、雕刻時光酒吧等。建設路為臨汾市餐飲的特色街，區(qū)域內(nèi)集中十余家大型餐飲，加上其他中低檔特色店總數(shù)超過 15 家如阿瓦山寨、陽光大酒店、玉閣烤吧、粥天粥帝、串串香等特色休閑類餐飲居多。項目商圈內(nèi)餐飲業(yè) 44 / 87分類品名代表品牌 規(guī)模（㎡） 消費人群人均消費(元/人)偏重區(qū)域粵菜 聚鑫源餐廳 約2,000 銀行機關商務客人/宴會 100 交通便利川菜湘鄂菜鑫鑫源酒店 約 2022白領/家庭就餐宴會 3080偏重選擇居住區(qū)或者食街，形成規(guī)模經(jīng)營韓國料理 同盛福韓式烤肉 300 商務客人/情人 50150偏重選擇居住區(qū)或者食街，形成規(guī)模經(jīng)營咖啡 賓庫咖啡 300 商務客人、情侶 50 開店商業(yè)區(qū)西式快餐 米嘻爾 約 500白領、學生、情侶 2050偏重商業(yè)/商務辦公區(qū)中式快餐美國加洲牛肉面 約 300白領、打工一族 1035偏重商務辦公區(qū)項目商圈內(nèi)餐飲業(yè)特點本項目商圈,商務密度小,部隊機關消費又有特殊性,高檔餐飲需求有限,而目前項目 2公里半徑內(nèi)高檔粵菜酒樓只有 12 家,家庭消費成為餐飲的主力市場,大眾消費、商務消費、白領消費、家庭消費、兒童消費、休閑消費等不同的消費群體。要求餐飲市場的不斷細分，以滿足居民的餐飲需求。面向特定的消費群 體 ，提 供 不 同 品 味 服 務 的 餐 廳 將 不 斷 出 現(xiàn) 。 特 色 餐 飲 ,家 常 菜 大 有 作 為 。餐飲類別目前本項目餐飲業(yè)主要分為四類：? 傳統(tǒng)山西菜類，各種面食，本土特色菜，以大眾消費為主如老田鉻烙面、白家牛肉丸子面。? 項目商圈內(nèi)擁有川菜/湘鄂菜等外省風味餐飲店多家，大部分生意紅火，具有良好45 / 87的市場前景。? 家常菜在本項目商圈內(nèi)擁有廣闊的市場，本商圈內(nèi)擁有營業(yè)面積超過 1000 平方米的家常菜館 10 余個，如鑫鑫源酒樓、旺嫂私房菜等? 中西式快餐，這類多屬外地傳入臨汾，德克士、金蘋果西式快餐等。講求效率，快捷、方便的消費者多一份選擇；目前本項目商圈內(nèi)此種餐飲還不具規(guī)模，只有兩家，而且規(guī)模不大。? 西餐、咖啡廳、酒廊這類生意越來越多。單獨經(jīng)營的西餐如廂根咖啡、賓庫咖啡西餐、米嘻爾西餐等生意一般；? 外地餐飲企業(yè)進入臨汾，規(guī)模較大如： 華安肥牛等臨汾市餐飲業(yè)發(fā)展趨勢? 經(jīng)營品牌化臨汾餐飲業(yè)的發(fā)展已經(jīng)由品種數(shù)量型逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠放瀑|(zhì)量型，餐飲業(yè)的激烈競爭促使廣大餐飲企業(yè)紛紛開展品牌經(jīng)營，靠樹立自己的品牌、不斷擴大品牌的影響力來吸引消費者。例如，肯德基、德克士炸雞、等知名企業(yè)品牌已經(jīng)深入人心，品牌競爭將是今后餐飲企業(yè)開展新一輪競爭的焦點。? 發(fā)展規(guī)?；捎诓惋嬓袠I(yè)競爭的不斷加劇，餐飲企業(yè)只有不斷的擴大規(guī)模，開展連鎖經(jīng)營，不斷降低原材料成本、經(jīng)營成本、管理成本，才能在競爭中取勝。現(xiàn)在在臨汾，形成規(guī)模化的知名餐飲企業(yè)已有數(shù)家，例如華安肥牛、美國加州牛肉面、肯德基等。未來幾年，中高檔的酒樓、地方特色餐廳、正宗西餐廳發(fā)展前景看好，民俗文化與餐飲的充分結(jié)合，讓消費者真正享受餐飲文化韻味。目前項目市場欠發(fā)展的餐飲形式：? 高檔粵菜、海鮮酒樓；? 新派餐飲（日本料理、韓國料理、泰餐、茶餐廳等） 。46 / 87? 多元化、特色化隨 著 臨 汾 居 民 的 生 活 水 平 不 斷 提 高 ， 以 及 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 的 開 發(fā) ， 川 菜 、 粵 菜 、 上 海 菜 等形 成 了 花 樣 繁 多 、 豐 富 多 彩 ， 南 北 菜 系 融 合 、 交 流 的 局 面臨汾休閑娛樂市場? 休閑娛樂本 項 目 商 圈 部 分 娛 樂 場 所 列 表 比 較名稱 位置 場所類別 人均消費 主要特色消費群（歲）經(jīng)營狀況紐菲斯 紅衛(wèi)路 DISCO 50 元 年輕人，潮流派對 1835 一般嘉年華 迎春路 迪廳 50 元 年輕人，潮流派對 2540 一般備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。臨汾的娛樂行業(yè)主要以歌廳\洗浴為主、迪斯高、KTV、影院、酒吧等相對比較弱。歌廳主要集中在開發(fā)區(qū)附近?？傮w消費水平不高，人均客單價為 3050 元不等。因為“特殊服務”行業(yè)的支撐，生意一派興隆。臨汾的娛樂場所也由商界、企業(yè)、單位消費逐漸變?yōu)槠占盎嘀心耆说南M，酒吧/咖啡吧成為白領階層的時尚，而的士高和演藝吧更受青年人的喜歡。酒吧集中在貢院附近有一些，規(guī)模小且缺乏特色，經(jīng)營狀況一般。個案代表店鋪：守望者、雕刻時光、營業(yè)面積約 200 平方米，多在地下室經(jīng)營環(huán)境差也沒有特色。綜合評價：就娛樂業(yè)來講，臨汾市其實還比較落后。行業(yè)發(fā)展不健康。? 內(nèi)容單一，環(huán)境差；? 內(nèi)部裝修低檔，管理差；? 色情服務支撐行業(yè)的發(fā)展；? 多種娛樂行業(yè)在此都未形成（如，康體運動、高檔會所） 。圖表 47 / 87美容 /SPA/健身項 目 商 圈 內(nèi) 部 分 列 表 比 較項目 代表品牌 規(guī) 模（M 2） 人均消費(元/人) 主要消費年齡美容 喜膚濃美容院 200 50100 2540女子俱樂部 納蘭女子俱樂部 4000 802002040備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。分析：? 本項目商圈內(nèi)美容護理檔次由低到高俱全，適合各類市民。? 普通消費在每人次 90150 元左右，高檔為每人次 300 元以上。? 此類經(jīng)營場所大部分可以開具類似辦公用品/禮品類其他發(fā)票?？梢娤M人群多為機關人員。 ? 專業(yè)性的市場目前本項目發(fā)展起來的專業(yè)性大賣場主要表現(xiàn)為家用電器、汽車展廳（配件）建材裝璜材料、家具家居等，如萬國家私廣場、天邦國美電器、上海大眾展廳等專業(yè)性大賣場。電子電器市場列表對比項目 天邦國美 五交化中心 清風國美電器 東信電器超市店鋪數(shù) 1 家 1 家 1 家 1 家圖表 圖表 48 / 87地理位置 平陽南路 向陽路 向陽路 廣宣路規(guī)模 4000 5000 3000 1000樓層及業(yè)態(tài)傳統(tǒng)家電白家電、數(shù)碼產(chǎn)品等灰色家電及電視音響等黑家電白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)、黑家電、音響產(chǎn)品1F 白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)2F 黑家電、音響產(chǎn)品1F 白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)2F黑家電、音響產(chǎn)品客流指數(shù) ★☆☆☆☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆☆經(jīng)營指數(shù) 一般 良好 良好 一般扣率 大品牌扣點為 710 小品牌扣點為 1518備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。家裝家居建材家具市場列表建材家具名稱 數(shù) 量 地 址 規(guī) 模（m 2） 備 注廣奇家私 1 開發(fā)區(qū) 10000 知名度高、精品家居廣場萬國家私 1 平陽南路 約 15000 知名度高、家居廣場鳳凰家私 1 信合路 3000 低檔家具城、價格便宜百家樂家私 1 信合路 3000 低檔家具城、價格便宜圖表 49 / 87備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。? 臨 汾 市 的 裝 飾 材 料 逐 漸 成 為 社 會 需 求 熱 點 ， 開 發(fā) 區(qū) 與 平 陽 南 路 更 是 形 成 裝 飾 建 材一 條 街 。 但 建 材 市 場 散 、 亂 的 現(xiàn) 象 仍 不 同 程 度 地 大 量 存 在 ， 建 材 物 流 、 商 流 、 資 金流 、 信 息 流 、 價 值 流 的 發(fā) 展 水 平 不 高 ， 經(jīng) 營 規(guī) 模 與 管 理 水 平 仍 處 于 較 低 水 平 線 ；? 經(jīng) 營 店 家 雖 多 ， 但 商 業(yè) 規(guī) 模 小 ， 許 多 商 家 星 羅 棋 布 于 各 大 街 小 巷 ， 普 遍 感 到 勢 單力 薄 ； 材 料 商 也 良 莠 不 齊 ， 材 料 質(zhì) 量 難 以 保 證 ， 許 多 材 料 商 所 雇 用 的 業(yè) 務 員 不 經(jīng) 培訓 便 倉 促 上 陣 ， 往 往 連 材 料 的 質(zhì) 地 、 性 能 、 市 場 價 格 都 高 兩 倍 ， 令 許 多 顧 客 望 而卻 步 ；綜 觀 臨 汾 家 居 、 家 具 專 業(yè) 市 場 ， 總 體 上 缺 乏 中 高 檔 的 家 居 精 品 類 的 專 業(yè) 市 場 ， 類 似 于 廣奇 家 私 ， 但 廣 奇 家 私 規(guī) 模 上 、 檔 次 上 都 沒 有 達 到 理 想 程 度 。旅游臨汾旅游區(qū)的旅游點分布以臨汾市為中心向四面幅射。臨汾市，古稱平陽，相傳是中華民族的先祖帝堯建都之地。這里有：堯廟和堯陵，蒼古悠悠，可證[堯都平陽]之說；平陽鼓樓，是中國現(xiàn)存最高的鼓樓；鐵佛寺，以藏有高６米的巨型唐代鐵鑄佛頭而著名。由臨汾向西有：吉縣的壺口瀑布，號稱中國第二大瀑布；蒲縣的東岳廟，營造了迷離詭異的[地獄]；隰縣小西天，數(shù)千尊懸塑佛像和環(huán)樓玉宇構(gòu)成了西方極樂世界。向北至洪洞縣有：霍山廣勝寺，其飛虹塔是中國最高的琉璃寶塔；古大槐樹，是明初山西向中原大移民的集合出發(fā)地；蘇三監(jiān)獄，是中國現(xiàn)存最早的古代縣級衙獄。向南有：襄汾的丁村文化遺址，以50 / 87發(fā)掘出舊石器時代人類化石而聞名中外；丁村民俗博物館，原為典型的明、清民居，現(xiàn)展示晉南的民俗文化；陶寺文化遺　址，其年代與堯、舜、禹時代正好相當，是中華民族文化搖籃的佐證；侯馬的晉國遺址，是春秋時代晉國都城[新田]所在地。5 項目市場分析項目規(guī)模及建筑硬件項目主要經(jīng)濟指標類別 商業(yè)占地面積（m 2） 8614總建筑面積（m 2） 24083商業(yè)面積（m 2） 交通條件? 公交系統(tǒng)經(jīng)過本項目的公交車有 3 條公交線路，分別為：1 路北城公交站——坂下信用社3 路堯廟汽車站——萬里大酒店4 路鐵十五局——萬里大酒店? 人流量/車流量分析圖表 51 / 87任何商業(yè)項目都必須有人流支持，才能達到商品交易的目的，人流對商業(yè)項目至關重要，到達本項目的人流主要通過四種途徑(步行、公共交通、自駕車、自行車/摩托車)。本項目位于福利路上，處于平陽南街和秦蜀路中間地段。新港工作小組分別對平陽南街（項目段） 、秦蜀路（項目段）的人流和車流在一周內(nèi)幾個代表時間段進行了認