【正文】 僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過(guò)15萬(wàn)，常州路在售商業(yè)項(xiàng)目有2個(gè)，供應(yīng)量估計(jì)不低于4萬(wàn)，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在10萬(wàn)左右，同時(shí)本項(xiàng)目在新城區(qū)周邊3公里范圍之內(nèi)，在售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問(wèn)題就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)消化時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時(shí)在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)對(duì)項(xiàng)目立市有較大沖擊，本項(xiàng)目想高價(jià)入市，在整體市場(chǎng)支撐下，租金和售價(jià)都很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到平衡。第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析一、 曾經(jīng)認(rèn)為的本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手—膠州灣財(cái)富中心，現(xiàn)已不具可比性168。 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位置；本案位于新近開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城區(qū)；168。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)膠州灣財(cái)富中心周邊道路平均每十分鐘車(chē)流量約為90輛次，人流量約為3000人次；本案周邊道路平均每十分鐘車(chē)流量約為15輛次，人流量約為20人次；168。 總計(jì)有20條公交線路途經(jīng)膠州灣財(cái)富中心；計(jì)4條線路途經(jīng)本項(xiàng)目；168。 財(cái)富中心所處的中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足；168。 財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運(yùn)作多處此類(lèi)項(xiàng)目，具有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)；本案開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有將商業(yè)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題列入考慮范疇；168。 膠州灣財(cái)富中心所處區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財(cái)富中心外已沒(méi)有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近10萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場(chǎng)尚未計(jì)算在內(nèi)；168。 膠州灣財(cái)富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以3050的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在100平方米左右，部分商鋪面積過(guò)千平方米，由于兩個(gè)項(xiàng)目單位商鋪面積相差較大，目標(biāo)客戶為不同人群，不存在爭(zhēng)奪客戶的問(wèn)題。同時(shí)膠州灣財(cái)富中心已正式開(kāi)盤(pán)，商業(yè)部分已基本售罄。本案仍未動(dòng)工，上市時(shí)間已經(jīng)沒(méi)有什么沖突。二、 鑫匯新都成為我們新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鑫匯新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結(jié)點(diǎn)上，區(qū)域內(nèi)不僅有連通膠州市內(nèi)的公交線路，同時(shí)也是進(jìn)出膠州的長(zhǎng)途車(chē)的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利。該區(qū)域?qū)倬用褡≌瑓^(qū)，2KM范圍內(nèi)沒(méi)有大型商業(yè)配套，投入運(yùn)營(yíng)后將吸引來(lái)自PS韓國(guó)城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側(cè)住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費(fèi)。168。 商業(yè)總供應(yīng)量近8萬(wàn)平方米，規(guī)劃布局與我們大體相同，約5萬(wàn)平方米的主力店，3萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)步行街。168。 該項(xiàng)目已于2006年9月30日正式開(kāi)盤(pán)，但商業(yè)部分尚未對(duì)外銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為07年初。與本案計(jì)劃上市時(shí)間相差不遠(yuǎn)。168。 鑫匯新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。本項(xiàng)目需要借鑒財(cái)富中心的以小博大的商業(yè)運(yùn)作模式，盡快在上市爭(zhēng)取更多客戶資源，以避免未來(lái)在新城區(qū)商業(yè)集中供應(yīng)過(guò)大，同時(shí)又有產(chǎn)品雷同的市場(chǎng)情況進(jìn)行被動(dòng)操作。 第五部分 項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)題研究總結(jié)綜合以上各類(lèi)分析，本項(xiàng)目所涉市場(chǎng)問(wèn)題總結(jié)如下一、 項(xiàng)目主力店佳世客是項(xiàng)目市場(chǎng)重點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為華魯集團(tuán)是華魯集團(tuán)在膠州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，本項(xiàng)目一直以來(lái)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)——佳世客購(gòu)物中心是未來(lái)項(xiàng)目立市的重要市場(chǎng)支撐，但佳世客要來(lái)膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動(dòng)工使多數(shù)膠州人對(duì)新城區(qū)商業(yè)發(fā)展感到置疑。本項(xiàng)目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)周期時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目商鋪運(yùn)營(yíng)也必然會(huì)隨佳世客運(yùn)營(yíng)成熟而成熟，同時(shí)佳世客內(nèi)部各類(lèi)業(yè)態(tài)的完整性也會(huì)使項(xiàng)目商業(yè)街面臨被動(dòng)業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細(xì)部規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理。二、 項(xiàng)目商鋪單位面積過(guò)大，新城區(qū)商業(yè)更加負(fù)累難舉項(xiàng)目規(guī)劃鋪位67個(gè)（除地下廣場(chǎng)），300平方米以上面積鋪位占整個(gè)商業(yè)體量的60%，上1000平方米以上的鋪位有5個(gè)，占整個(gè)供應(yīng)體量的25%，100以下的鋪位寥寥無(wú)幾，而現(xiàn)在新城區(qū)供應(yīng)商鋪面積超過(guò)10萬(wàn)，大鋪面居多，雖然基價(jià)不高，但總價(jià)過(guò)高，無(wú)人問(wèn)津，投資成本過(guò)高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過(guò)大，加重商業(yè)氛圍冰冷程度，本項(xiàng)目依然以大鋪面上市，無(wú)疑在現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不被看好基礎(chǔ)上雪上加霜。三、 本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，商業(yè)街養(yǎng)市難新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問(wèn)題，商業(yè)沒(méi)有人氣就無(wú)法帶動(dòng)盈利，本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，可現(xiàn)有交通情況只有4條公交車(chē)，如果針對(duì)區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時(shí)間，如果牽引老城區(qū)客流來(lái)此消費(fèi)，頻次性還無(wú)法估計(jì)，但車(chē)行30分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費(fèi)客戶，但本項(xiàng)目規(guī)劃又是以休閑娛樂(lè)一站式為主的體驗(yàn)消費(fèi)模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車(chē)族為主要消費(fèi)人群，觀之中國(guó)現(xiàn)有幾個(gè)發(fā)達(dá)城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車(chē)族的SHOPPINGMALL都屬于勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，甚至虧本經(jīng)營(yíng)，本項(xiàng)目是否真的養(yǎng)的住。四、 商戶有要求，項(xiàng)目有計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)回報(bào)難，投資回報(bào)更難調(diào)研300多個(gè)商戶，普遍認(rèn)為膠州新城區(qū)商業(yè)需要5年培養(yǎng)市場(chǎng)時(shí)間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開(kāi)始租金要很低，隨著市場(chǎng)的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運(yùn)營(yíng)中能承受平均租金水平不超過(guò)1元/平/天，而本項(xiàng)目起價(jià)要在6000元/平方米，這個(gè)數(shù)子一般都會(huì)讓投資客猶豫不絕，對(duì)項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售都會(huì)造成難度。五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題不可避免本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場(chǎng)、國(guó)際電影院、洗浴中心、健身房、量販?zhǔn)終TV五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè)施條件差距很大，經(jīng)營(yíng)時(shí)間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會(huì)很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時(shí)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理維護(hù)也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進(jìn)深大價(jià)錢(qián)也是項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商難點(diǎn)，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長(zhǎng)也很難使項(xiàng)目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會(huì)在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)投資招商運(yùn)營(yíng)沒(méi)有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項(xiàng)目在整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)信心上會(huì)讓客戶大打折扣，投資風(fēng)險(xiǎn)難使客戶有明確投資趨向。結(jié)束語(yǔ)：從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等相對(duì)發(fā)達(dá)的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2001年后我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)33%，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。截止到2005年，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá)到2000億元。然而，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的問(wèn)題。主要就是注重前期銷(xiāo)售效益，忽視長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)盲目，過(guò)于房產(chǎn)化，忽視商圈的培育，無(wú)法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項(xiàng)目的增值，從而造成死盤(pán)或爛尾?！　∥宜就ㄟ^(guò)此次調(diào)研工作，告之開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目市場(chǎng)情況及問(wèn)題所在，同時(shí)我司將通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售策劃、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作體系，使它們之間環(huán)環(huán)相扣，最大程度解決項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題，同時(shí)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，建立專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作體系敬請(qǐng)開(kāi)發(fā)商參考指導(dǎo)。28 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