【正文】 3F 2249 54 121446均價 102合計 6119 625446最后項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租賃均價： 102 元/㎡一、三樓實(shí)現(xiàn)租賃均價：108 元/㎡19 / 45銷售價格定位(1) 計算方法（市場收益法）依據(jù)一般市場投資收益率 58%（本項(xiàng)目按 8%計算）的計算，可以確定商業(yè)裙樓的銷售單價計算方法銷售價格=（租金價格12 月）247。f、宣傳推廣度在宣傳推廣上要采取一專幾多方式。d、項(xiàng)目自身的客觀條件區(qū)域內(nèi)同質(zhì)物業(yè)對項(xiàng)目造成一定沖擊，因此，要在項(xiàng)目的業(yè)態(tài)商性定位上，突出自身優(yōu)勢和投資小、風(fēng)險低、未來發(fā)展空間大的特點(diǎn)，與同質(zhì)商場形成差異，對項(xiàng)目定價確定支撐點(diǎn)。b、 區(qū)域市場的供求狀況近兩年和未來幾年深圳的商服物業(yè)成放量增長趨勢，大量商鋪推出，形成市場供給量激增，相應(yīng)需求量飽和，本項(xiàng)目要把握入市時機(jī)，以適宜的價格進(jìn)入市場。區(qū)域租賃市場租金比較（見下表）15 / 4516 / 45名稱 位置 業(yè)態(tài)租金（元/㎡）售價筍崗大廈梅園路和寶崗路交匯處1F 中國銀行14F 空置1F：1802F：503F：454F：40均價 35000 元/㎡41000 元/㎡（街鋪?zhàn)罡邇r）28000 元/㎡（街鋪?zhàn)畹蛢r）嘉寶田花園 筍崗東路 —— ——均價 25000 元/㎡32022 元/㎡（街鋪?zhàn)罡邇r）23000 元/㎡（街鋪?zhàn)畹蛢r）香江裝飾材料城梅園路 裝飾材料1F：128（A區(qū)） 78（B 區(qū)）只租不售香江裝飾廣場寶安北路 裝飾材料1F：1282F：983F：684F：485F：30只租不售順意隆建材一條街寶安北路建材、家具、櫥具1F：140150 只租不售寶崗路街鋪（南段）寶崗路招牌、花店、餐飲、五金1F：120200 只租不售田心村內(nèi)街鋪田心村內(nèi)發(fā)廊、日雜美容美發(fā)通訊器材1F：3050 只租不售17 / 45(2)、租賃價格定位因素a、 整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年的股市和基金市場呈低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市、但銀行的降息帶動了消費(fèi)市場，購買私家車、投資房產(chǎn)及其他創(chuàng)業(yè)投資等低風(fēng)險領(lǐng)域，特別是商業(yè)物業(yè)投資方興未艾。 注：命名部分暫不詳細(xì)羅列，根據(jù)項(xiàng)目推廣選擇進(jìn)行另案補(bǔ)充。本案將散鋪分組作為整體出租的延續(xù)方案被選。利于提升項(xiàng)目形象，利于商鋪的銷售，利于后期的經(jīng)營管理，更有發(fā)展?jié)摿?，前景更為看好。二樓、三樓則盡量整體出租，否則不利于項(xiàng)目形象與樓盤銷售。我們發(fā)現(xiàn)寶崗路沿線分布有見縫插針的銀行（深圳發(fā)展銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等） 、深受居民喜好的美式快餐連鎖、茶餐廳和散布于筍崗村、田心村內(nèi)的低檔美容美發(fā)廳，我們可以根據(jù)其各自經(jīng)營特點(diǎn)安排在不同的樓層。（2）散鋪分租市場定位定位概念街區(qū)立體化商業(yè)組合業(yè)態(tài)定位附近商業(yè)業(yè)態(tài)的集合與補(bǔ)充經(jīng)營定位 無具細(xì)檔次細(xì)分業(yè)態(tài)定位1F 便利店、銀行、通訊器材專門店、眼鏡裝配店、美容美發(fā)、干洗店、美式連鎖快餐、茶餐廳。隨著寶崗路的開通連通泥崗路與筍崗路，該區(qū)封閉的、局部的市場態(tài)勢將徹底的改變，輻射半徑將達(dá)整個筍崗片區(qū)，市場容量將翻幾番。無論從商業(yè)交通組織還是從大眾消費(fèi)心理而言，該區(qū)域目前是一個相對較為封閉的“獨(dú)立王國” ，這就決定了我們的定位方向以“居家生活”為主思路。由此確定了項(xiàng)目的第一個思路“中端綜合超市定位” ，意在占領(lǐng)市場空間，先入為主。通過對項(xiàng)目商圈的業(yè)態(tài)研究后，我司認(rèn)為對項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行“業(yè)態(tài)補(bǔ)缺” ，填補(bǔ)市場空白點(diǎn)。12 / 45項(xiàng)目定位因市場狀況存在一定不可確定性,針對銷售模式與租賃模式的不同在項(xiàng)目定位上做出兩種差異化定位。? 由于長期缺乏中高檔消費(fèi)場所，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣傾向于區(qū)外消費(fèi)。? 占地 9800㎡ 的中心廣場的興建將美化片區(qū)形象。機(jī)會（ Opportunities）? 筍崗物流園區(qū)高起點(diǎn)的規(guī)劃以及由西安交大建立的物流電子商務(wù)信息平臺，使得整個筍崗物流園區(qū)將成為一個高效、暢通、網(wǎng)絡(luò)化的物流體系。? 道路設(shè)施落后，交通容易阻塞。劣勢（ Weaknesses）11 / 45? 項(xiàng)目片區(qū)居住環(huán)境差，生活階層低，直接影響到本項(xiàng)目的物業(yè)形象的提升。? 項(xiàng)目擁有充足的停車位。商業(yè)業(yè)態(tài)商性將有一次大的整合，并為項(xiàng)目區(qū)域開來第二章 項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目概論基本指標(biāo)本項(xiàng)目有關(guān)建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：?總用地面積： 平方米10 / 45?總建筑面積： 57000 平方米其中：計入容積率建筑面積： 48888 平方米A、住宅面積： 42614 平方米B、商業(yè)面積： 6056 平方米商業(yè)使用系數(shù)： ≤82%C、文化活動站面積： 153 平方米D、公廁面積： 66 平方米不計入容積率建筑面積： 8112 平方米 ? 建筑層數(shù)： 32 層? 容積率： ? 覆蓋率： 40%? 停車位： 255 個二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（ Strengths）? 地處羅湖傳統(tǒng)生活片區(qū)，配套便利完善，百米范圍內(nèi)超市、學(xué)校、酒店、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全，生活氛圍濃。向南延伸與筍崗路相接。規(guī)劃在片區(qū)西部寶安北路西側(cè)布置一處服9 / 45務(wù)業(yè)用地，為片區(qū)內(nèi)停車待貨的貨運(yùn)司機(jī)提供必要的服務(wù)設(shè)施；在片區(qū)中部，規(guī)劃還將寶崗路中部西側(cè) 2 棟倉庫和廠房改造為飲食、娛樂服務(wù)設(shè)施，為物流園區(qū)建設(shè)提供完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃本片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地 公頃。政府將投資 6 個億興建筍崗物流園區(qū)，形成五大類有特色的批發(fā)市場體系——家具建材、汽車交易市場、陶瓷工藝品出口配套市場、醫(yī)藥港、冷凍食品配送中心等。b、 區(qū)內(nèi)其他商場多為輻射范圍遍及全市的專業(yè)市場，大部分由舊有倉庫改造而成，業(yè)態(tài)包括裝飾、建材、家具、汽車、舊貨、文具和玩具等；經(jīng)營面積從3000㎡到 5 萬㎡不等，跨度極大；停車位的缺乏制約了商家的生意拓展在，商場經(jīng)營狀況普遍良好。e、 梨園路作為城市支路，經(jīng)過改造后煥然一新，業(yè)態(tài)以貨運(yùn)為主。d、 桃園路作為城市支路，承擔(dān)部分東西向交通組織，但無公交路線經(jīng)過。c、 梅園路作為城市次干道，負(fù)擔(dān)區(qū)內(nèi)東西向主要交通任務(wù)，路況不堪重負(fù)。街鋪?zhàn)饨馂?00180 元/㎡。商服物業(yè)主要分布在道路兩側(cè)，多由倉庫改造而成。租金也相對較高，臨街街鋪?zhàn)饨鹪?1202006 / 45元/㎡，分散于田心村、筍崗村內(nèi)的街鋪?zhàn)饨馂?3050 元/㎡。舊有商服物業(yè)檔次較低，新興者如麥當(dāng)勞、萬事達(dá)會所等檔次有所提升。(3) 筍崗片區(qū)位于紅嶺北路西側(cè)，與羅湖區(qū)一脈相承，與福田區(qū)的八卦嶺片區(qū)又一衣帶水，所以將羅湖區(qū)和福田區(qū)列為三級商圈，該商圈屬于“市級”商圈。二、片區(qū)商業(yè)分析項(xiàng)目所處商圈情況(1) 本項(xiàng)目的一級商圈以項(xiàng)目所在地為中心，15 分鐘步程為范圍，劃分為筍崗村和田心村，該商圈屬于“居住社區(qū)級”商圈。專此送達(dá)，順致商祺！深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司商業(yè)部二○○三年六月五日2 / 45目 錄第一章 片區(qū)概況一、片區(qū)概況………………………………………………………………………1筍崗片區(qū)范圍商圈人口數(shù)量二、片區(qū)商業(yè)分析…………………………………………………………………1項(xiàng)目商圈情況片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布片區(qū)商圈主要商場片區(qū)功能定位及劃分片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃片區(qū)道路定位及改造第二章 市場定位一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………………6二、項(xiàng)目 SWOT 分析………………………………………………………………7三、項(xiàng)目定位……………………………………………………………………8定位原則項(xiàng)目定位形象定位四、項(xiàng)目價格定位………………………………………………………………10租賃價格定位銷售價格定位五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位……………………………………………………………15承租方定位投資方定位3 / 45第三章 營銷戰(zhàn)略一、整體戰(zhàn)略………………………………………………………………17價格策略包裝策略推廣策略宣傳策略二、銷售模式分析比較………………………………………………………21整體銷售分割返租銷售一樓分割正常銷售 三樓分割返租銷售首期送兩成半銷售三、階段性營銷策略…………………………………………………………29內(nèi)部認(rèn)購階段強(qiáng)銷階段四、招商策略………………………………………………………………..32賣點(diǎn)整合招商模式