【正文】 本項目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。本項目作為區(qū)域標志性建筑，順勢推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對本項目潛在客戶的分流不容忽視。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質(zhì)素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。29 / 70在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認為本項目周邊最大的競爭對手應(yīng)是擬建中的天龍廣場和世紀名苑。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計量為綠地率)。單體樓容積率知音閣已接近 20。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達 ，金陽27 / 70個案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號 南坪東路 7 號交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會 所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約 4 萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%28 / 70最低價 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽有近二成的樓盤采取聘請國內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，26 / 70其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認購樓盤為統(tǒng)計對象）。上市時間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個數(shù)7 8 6 5 10評述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競爭將更趨激烈。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個，單體樓 11 個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌錾瞎?yīng)樓盤多集中在10 萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細分化趨勢明顯；22 / 70二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優(yōu)勢更加突出。但也就因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對本項目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優(yōu)勢對其仍具有較強的吸引力。（4） 總體評價渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價過高，從而與目前重慶市20 / 70民的購買力水平脫節(jié)。云鼎國際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年 11 月 6 日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計差。19 / 70天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因為其戶型設(shè)計較好，面積控制出色，細部設(shè)計人性化；三是由于其商場運作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大。地王云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王這類樓盤由于價格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，16 / 70從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準備，同時也有較高的投資回報價值。三、 項目競爭環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 對本項目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟騰飛的絆腳石。 走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計14 / 70研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時主城”規(guī)劃匯報提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認：時間2022年。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機構(gòu)會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴大中高檔住房的需求。力爭到 2022 年實際利用外資達 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達到 100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到 45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%左右。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達。（3） 區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破 2022 元/m 2，這些個案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強勢引導(dǎo)下邁上了一個新的臺階，同時也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動作用。（4） 房價水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價格為 元/㎡（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價為 元/㎡（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個重慶主城區(qū)房價相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢喜人。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 市場現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào) 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50 餐飲 788710 / 70有限公司 娛樂吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號 50 工業(yè) 25695合計 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且