某房地產(chǎn)商業(yè)項目招商整體策劃課件-文庫吧資料
2025-03-03 19:17本頁面
【正文】 它是一種跨地域、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往地區(qū)的對外投資條例、投資習(xí)性、營商習(xí)慣乃至地區(qū)商會的支持程度都將對舉辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。1。招商執(zhí)行方案 先打壓，后拉攏由于項目的特殊性，必須用 “一站式、壟斷性、唯一性、超前性 ”來打壓目前的正在經(jīng)營的商家和正在出售的商業(yè)項目，首先做到江鮮主題消費(fèi)的 NO招商執(zhí)行方案 先收緊，后放松在遵循 “高品位，低門檻 ”等的前提下，對商家的入場條件適當(dāng)抓緊，但對核心店適當(dāng)放松，而到了開業(yè)前則應(yīng)當(dāng)對所有商戶適當(dāng)放松，力求在開業(yè)能達(dá)到商戶滿場的效果，開業(yè)一段時間后逐步淘汰不大適合在項目經(jīng)營的商戶。招商執(zhí)行方案 先主力 / 核心，后散戶核心租戶 → 品牌租戶 → 商會租戶 → 散戶在各版塊的功能依據(jù) “群概念 / 組團(tuán)概念 ”的功能劃分后，應(yīng)先將各目標(biāo)行業(yè)具有號召力的品牌商戶核心，商戶引入本項目，將核心租戶和品牌分散安排在磁石銷售區(qū)的端點(diǎn)，商會租戶放在專設(shè)位置，散戶租戶放在兩端點(diǎn)區(qū)的中端，對非散戶部分商戶盡量將租金放寬，讓其落實(shí)進(jìn)場意向，從而逐漸使本項目最終得到旺場。按照本項目的特點(diǎn)，項目招商有以下幾部分組成：招商策略，招商渠道、租金設(shè)定，招商推廣等。 其中 “招商管理 ”又是統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)和起源。招商整體思路四、招商執(zhí)行方案 現(xiàn)代步行街區(qū)和購物中心管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，集中到一個相對統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。n 后期階段的招商以的租金增加彈性和租金折扣，以保證滿鋪經(jīng)營為主。n 后期階段的招商以分次舉行單行業(yè)招商為宜，如按餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)、休閑行業(yè)、配套性行業(yè)等，是一個由招商容易、商家數(shù)量多的行業(yè)向招商難度大的過程。n 后期階段的招商以拓展以市場的散戶商家為主，落實(shí)中小主力店和品牌店為輔。以上已足以說明本階段的招商工作以主力店和品牌店為主，主要是為銷售服務(wù)。相對而言，小主力店和品牌店則相對可行性高得多，此外，由于項目返租至今沒有確定，依據(jù)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)及國家增值稅政策的落實(shí)，商鋪返租的可能性較小，除非到了萬不得已的地步，而購買商鋪客戶的純投資比例較高 [經(jīng)營者不投資，投資者不經(jīng)營 ]，為客戶展開服務(wù)性招商是其中一個較為有效的方式。作為領(lǐng)軍行業(yè)的主力店的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)正常的回報率，若以項目可實(shí)現(xiàn)利潤最大化為出發(fā)點(diǎn)，必然導(dǎo)致盡量減少主力店的面積、且主力店的位置盡量安排在二、三層，盡量在不同的區(qū)域都有涉及。n 本階段招商的商家數(shù)量以確定主力商家 5—10 家、次主力商家 15—30家為宜，不確定商家 100家為宜。n 本階段的招商以引導(dǎo)商家進(jìn)駐項目建成東邊片區(qū)為主，面積愈大愈佳，西邊未建部分作為儲備區(qū)，招而不進(jìn)。 招商整體思路n 前期的異地招商以政府關(guān)系行業(yè)協(xié)會招商為主，本地招商以登門拜訪舉辦座談會為主。（注：此階段可按照主力店要求確定自留物業(yè)部分）n 前期的招商以聯(lián)合銷售共同拓展市場為主，單獨(dú)的招商次之。n 前期的招商以落實(shí)前期的主力店為主 ,拓展小主力店和品牌店為輔。招商團(tuán)隊架D、招商顧問協(xié)助主管做好招商工作，完成上級交付的招商工作任務(wù)；及時提交工作計劃及總結(jié)；負(fù)責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難，但不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；協(xié)助主管、經(jīng)理處理投訴問題的落實(shí)、解決；及時匯報工作的實(shí)際執(zhí)行情況；及時向上級反映商家、行業(yè)、區(qū)域、經(jīng)營等市場信息；做好對外公關(guān)工作；積極完成上級臨時安排的工作。A、招商部職能招商團(tuán)隊架B、招商策劃副經(jīng)理職能對招商經(jīng)理、招商副總負(fù)責(zé)；根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度招商策劃方案，呈報招商經(jīng)理、招商副總；負(fù)責(zé)整理、匯編招商主管提交的商家信息，深入了解項目的經(jīng)營特色和區(qū)域經(jīng)營情況，制訂相應(yīng)的招商策劃方案，配合招商工作開展；定期收集各行業(yè)信息，不斷推出各種招商促銷手段和措施； 根據(jù)公司有關(guān)招商工作的要求，實(shí)施各項推廣方案及措施；負(fù)責(zé)項目及異地招商的公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施工作；負(fù)責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。 期間招商重點(diǎn)的變化，也必然影響招商部門的工作人員之工作分工、部門架構(gòu)有一定的變化。 隨著項目臨近交付前的四個月 [項目的外立面展現(xiàn)為界 ]，招商工作立足鎮(zhèn)江本地的散戶商家，以滿鋪開業(yè)為主。 兼于本項目的招商僅為銷售服務(wù)，這決定了前期階段招商以主力店、品牌店為主，由于項目以江鮮餐飲為主題 ,也就決定了區(qū)域當(dāng)以鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)睾湍暇┑妊亟鞘袨橹?[相對其他類型的品牌更具營銷影響力 ]。［詳見招商中心架構(gòu)及職責(zé)制定］招商戰(zhàn)略意義二、招商團(tuán)隊架構(gòu)招商戰(zhàn)略意義216。即使將來找到了實(shí)力型的招商公司，也有必要保留公司自己的招商部門，以備為將來的商業(yè)管理公司進(jìn)行對接。也可以說，招商是考驗(yàn)我們是否落實(shí) “五贏商業(yè)地產(chǎn) ”開發(fā)理念的重大戰(zhàn)略舉措。而招商正是建立市場信心的決定性因素，首先是要通過招商建立眾多商家對長江新天地的高度信任度和信心，然后通過招商樹立項目在政府、市民心目中的 “責(zé)任開發(fā) ”形象，樹立項目的公眾美譽(yù)度。從我們項目的龐大規(guī)模來看，必須把鎮(zhèn)江在營的江鮮餐飲店全部引進(jìn)過來并且保證其他競爭在售項目招商失敗，才能形成我們對商家的壟斷和對市場的主語權(quán)，才能形成項目的絕對市場競爭力和影響力。這是我們必須面對的現(xiàn)實(shí)，需要引起賽格特公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度認(rèn)可，任何時候都不能輕視招商對銷售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。 因此，從后期經(jīng)營的角度來看，招商是一定的，不管是銷售型招商還是服
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