房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目招商及銷售營(yíng)銷策略報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-02 00:57本頁(yè)面
【正文】 華強(qiáng)北戶外展場(chǎng)。以上為合和招商初步策略，由于尚未與貴司深入溝通，細(xì)化方案將在雙方確立合作關(guān)系后詳細(xì)擬訂。 充分整合第三方資源，加強(qiáng)與旅行社的合作本美食街的目標(biāo)不僅是要打造深圳第一，同時(shí)要形成深圳的美食旅游景點(diǎn)，進(jìn)一步形成自己的具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的美食文化，可以和各旅行社建立合作關(guān)系，將其影響力有效輻射到深圳之外?？稍谡介_始招商階段舉辦“會(huì)員有獎(jiǎng)推薦商戶”活動(dòng)，讓會(huì)員推薦其消費(fèi)過的商家，此舉一方面為未來奠定終端消費(fèi)群的基礎(chǔ)，另一方面可更為清晰地了解到市場(chǎng)的需求便好，讓我們更準(zhǔn)確的甄選到理想商戶。可在正式開始招商階段與深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、協(xié)會(huì)、FM971“美味樂翻天”聯(lián)合舉辦“深圳著名品牌餐飲評(píng)選”等活動(dòng)，一方面擴(kuò)大本項(xiàng)目在餐飲業(yè)的影響力，另一方面可由此挖掘出優(yōu)秀的目標(biāo)品牌。在媒體宣傳方面，通過“龍坂新商圈” 及“坂田萬科城”概念的提出，全力打造“坂田萬科城新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”，初步樹立萬科“社區(qū)商業(yè)”領(lǐng)跑地位。這樣，本項(xiàng)目將是一個(gè)集美味體驗(yàn)、審美體驗(yàn)、文化體驗(yàn)于一體的“體驗(yàn)式國(guó)際美食之都”！五、重要招商促銷策略概要 坂田萬科城主力商家簽約儀式暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會(huì)萬科在坂田的土地貯備具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，隨著萬科在坂田的造城計(jì)劃的實(shí)施，我們?cè)诒卷?xiàng)目中提出“龍坂新商圈”及“坂田萬科城”的概念，將具有極大的新聞價(jià)值。4． 裝修品位：打造一個(gè)集“美味體驗(yàn)、審美體驗(yàn)、文化體驗(yàn)”于一體的“體驗(yàn)式國(guó)際美食之都”本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)力的另一體現(xiàn)，將是無論你支付多少金錢，均可享受富有特色的、舒適的美食文化體驗(yàn)。此舉也將形成供不應(yīng)求的“賣方市場(chǎng)”，使我們?cè)谡猩讨凶儽粍?dòng)為主動(dòng)。多元化、全方位的美食體驗(yàn)，才能給顧客最充分的回頭消費(fèi)的理由。隨著深圳國(guó)際化程度的提升，國(guó)外菜系也將日益完善。也只有成為深圳品牌餐飲薈萃之都，才能最大化擴(kuò)大本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。2004年4月24日，東方國(guó)際茶都剛剛封頂，就以總體75%的招商率成功舉行了“首屆經(jīng)營(yíng)研討會(huì)”。因此，在本項(xiàng)目招商過程中，合和將與貴司探討詳細(xì)的商戶資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)和流程，把好商戶質(zhì)量關(guān)，寧缺勿濫，確保整個(gè)商業(yè)開業(yè)后具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）倒計(jì)時(shí)免租策略：指對(duì)各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時(shí)限，如：在10月份前簽約免租1年，在11月份前簽約免租10個(gè)月，在12月份前簽約免租8個(gè)月，依次類推。 招商工作：l 美食是本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)；l 家居、裝飾在項(xiàng)目建設(shè)期是重要的招商對(duì)象，但要注意商戶的質(zhì)量應(yīng)與本項(xiàng)目檔次定位相匹配；l 數(shù)碼、通訊、文教等在2004年春節(jié)后重點(diǎn)突破。 媒體宣傳：l 本階段接近住宅排號(hào)時(shí)間，在主流媒體的報(bào)道相應(yīng)增加；l 在萬科內(nèi)部刊物開始詳細(xì)介紹商業(yè)部分的定位及招商信息；還可發(fā)動(dòng)會(huì)員及讀者參與“特色酒樓推薦”活動(dòng)，讓我們更清楚未來終端消費(fèi)群的需求。重要招商策略 媒體宣傳：l 本階段以項(xiàng)目的信息滲透為主，6月份以新聞報(bào)道的形式在主流媒體上報(bào)道整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)信息；l 在萬科內(nèi)部媒體上做預(yù)告性介紹。重點(diǎn)工作內(nèi)容 確定業(yè)態(tài)組合定位、目標(biāo)商戶定位； 制定招商策略及招商政策； 招商宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷及制作； 招商法律文件的完備； 招商現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)； 第三方資源的整合（媒體、協(xié)會(huì)、旅行社等） 主力商戶“頭羊策略”的制定及適時(shí)的調(diào)整； 主力商戶的漸進(jìn)式談判。第二部分：整體營(yíng)銷方案（招商部分）一、 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策2004年5月31日前 完備招商物料及法律文件2004年6月30日前 整合第三方資源2004年6月30日前 突破主力商家招商，包括超市、主力商務(wù)酒樓及海外餐飲等2004年67月 全面展開招商工作2004年8月2005年6月 首屆美食經(jīng)營(yíng)研討會(huì)及商戶裝修動(dòng)員大會(huì)2005年5月 統(tǒng)一開業(yè)準(zhǔn)備2005年6月 盛大試業(yè)2005年7月28日（擬）二、 招商節(jié)奏及招商策略概要時(shí)間內(nèi)容招商準(zhǔn)備期（2004年5月6月）主力商家突破階段（2004年6月7月）全面招商階段（2004年8月2005年6月）招商目標(biāo)主力商戶的前期溝通 完成至少兩家主力商戶（超市、商務(wù)酒樓）的招商工作； 與其他商戶進(jìn)行前期溝通并達(dá)成初步意向。5．命題5：商業(yè)與住宅營(yíng)銷的“統(tǒng)一對(duì)立”關(guān)系本項(xiàng)目商業(yè)與住宅同步銷售，但在項(xiàng)目命名、形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣、銷售模式及銷售接待中卻不盡相同，如何解決其“統(tǒng)一對(duì)立”關(guān)系，非常重要。如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)營(yíng)銷目標(biāo)？4．命題4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升合和地產(chǎn)堅(jiān)持認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是根本價(jià)值規(guī)律。3．命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定關(guān)于商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定。但一旦突破著名品牌，將形成強(qiáng)大羊群效應(yīng)。2．命題2：招商時(shí)機(jī)的選定關(guān)于招商時(shí)機(jī)的選定。二．重要營(yíng)銷命題1．命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的重要前提。7．背景7：萬科內(nèi)刊媒體萬科周刊及其網(wǎng)站、萬客會(huì)會(huì)刊、各社區(qū)?？侨f科自有重要媒體，是不可忽視重要宣傳通路。5．背景5：萬科規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式的矛盾萬科是一個(gè)規(guī)范程度很高的著名品牌，在廣告宣傳、投資模式設(shè)計(jì)等營(yíng)銷環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提，避免違規(guī)營(yíng)銷影響萬科品牌美譽(yù)度，而商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際銷售中存在太多的擦邊球行為。3．背景3：龍坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一盤如坂田商業(yè)中心不推出銷售，本項(xiàng)目將是龍坂片區(qū)第一個(gè)推出銷售的上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此打響龍坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一槍，示范效應(yīng)強(qiáng)，且具有非常好的新聞?lì)}材，需要在營(yíng)銷中善用。 萬科地產(chǎn)坂雪崗商業(yè)項(xiàng)目招商及銷售營(yíng)銷策略報(bào)告第一部分：本項(xiàng)目重要營(yíng)銷背景及營(yíng)銷命題一．重要營(yíng)銷背景1．背景1：萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌之作本項(xiàng)目是深圳萬科第一個(gè)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)萬科品牌及本項(xiàng)目住宅營(yíng)銷意義重大。2．背景2：商業(yè)部分肩負(fù)贏利重任由于地價(jià)高企，商業(yè)部分是本項(xiàng)目重要利潤(rùn)來源，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分最大化利潤(rùn)將直接關(guān)乎本項(xiàng)目的整體贏利水平。4．背景4：深圳商鋪投資回歸理性深圳虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪銷售受阻，
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