【正文】 首批商鋪推出；無(wú)理由退定；定金 20230抵 50000 銷(xiāo)售物料 財(cái)富寶鑒折頁(yè)（多種投資回報(bào)方案；產(chǎn)品比較方案；主力店介紹；國(guó)內(nèi)成功商業(yè)街介紹） 賣(mài)場(chǎng)包裝 一期商業(yè)內(nèi)街包裝；洽談商家店面展示到位 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 冰涼夏日冷飲節(jié)、啤酒節(jié)等 宣傳推廣 老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)；平臺(tái)短信；積累客戶(hù)電話營(yíng)銷(xiāo)；報(bào)廣硬軟炒作；電視臺(tái)密集播出，喊響口號(hào)；電視廣告強(qiáng)力推廣主力店、山水風(fēng)情休閑商業(yè)街 即日 認(rèn)籌 選鋪 開(kāi)盤(pán) 市場(chǎng)預(yù)熱期 銷(xiāo)售行動(dòng) 銷(xiāo)售物料 賣(mài)場(chǎng)包裝 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 宣傳推廣 所需要準(zhǔn)備物料：商鋪圖紙 /VIP卡 /認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書(shū) /投資手冊(cè) /手提袋等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏安排 2023年 7月 2期商業(yè)蓄客 12月 1期商業(yè)內(nèi)街的預(yù)熱蓄客 1期商業(yè)蓄客 9月 8月 10月 11月 43號(hào)樓的招商及銷(xiāo)售 第 1條內(nèi)街開(kāi)盤(pán) 2期開(kāi)盤(pán) 第 2條內(nèi)街開(kāi)盤(pán) 剩余房源去化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷(xiāo)售分期建議 一期商業(yè)街 二期弧形商業(yè)街 一期 二期 43號(hào)樓先行 帶動(dòng) ?首先，以 43號(hào)樓的銷(xiāo)售、招商啟動(dòng)； ?一、二期商業(yè)的銷(xiāo)售分階段、有側(cè)重點(diǎn)的推出。 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)總攻略圖 營(yíng) 銷(xiāo) 推廣 攻 略 展 示 攻 略 銷(xiāo) 售 服 務(wù) 攻 略 銷(xiāo) 售 攻 略 招 商 攻 略 讓客戶(hù)來(lái) 打動(dòng)客戶(hù) 讓客戶(hù)買(mǎi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 招商舉措 擴(kuò)大影響，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引客戶(hù)群體關(guān)注，客戶(hù)角色牽引轉(zhuǎn)換 主力商家 招商 1 擴(kuò)大影響，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引客戶(hù)群體關(guān)注，客戶(hù)角色牽引轉(zhuǎn)換 包裝展示 /推廣到位 2 導(dǎo)示系統(tǒng) 休閑設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ▲ 建議由眾安集團(tuán)出資對(duì)招商成功者進(jìn)行提成獎(jiǎng)勵(lì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?業(yè)態(tài)以項(xiàng)目定位為準(zhǔn)。 ?業(yè)態(tài)以項(xiàng)目定位為準(zhǔn)。 基于從客戶(hù)利益點(diǎn)出發(fā)的原則，我們采用以下銷(xiāo)售模式： “直接銷(xiāo)售、售后返租”互相結(jié)合 針對(duì)難以銷(xiāo)售的位臵的商鋪，如：行街二層位臵商鋪 針對(duì)位臵好、臨街的商鋪，如：步行街一層商鋪 /臨街商鋪 針對(duì)鋪王商鋪的特定銷(xiāo)售方法 ?客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商，租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩到十幾年不等； ?發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付； ?同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào) . 直接將商鋪放到市場(chǎng)上銷(xiāo)售 將商鋪在公開(kāi)場(chǎng)合拍賣(mài)，在公平競(jìng)爭(zhēng)的原則下進(jìn)行，價(jià)高者得，且該價(jià)格在很大程度上可反映市場(chǎng)對(duì)商鋪價(jià)格的承受能力 . 組合策略 操作方式 針對(duì)策略 售后返租 直接銷(xiāo)售 拍賣(mài)銷(xiāo)售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資手冊(cè) /樓書(shū) 目的：使客戶(hù)充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn) 時(shí)間： 2023年 7月完成 內(nèi)容規(guī)劃： 片區(qū)未來(lái)規(guī)劃 投資回報(bào)、升值潛力信息傳遞 商鋪產(chǎn)品解析 商鋪圖及各鋪位價(jià)值 /賣(mài)點(diǎn)提煉 相關(guān)配套 專(zhuān)業(yè)體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 展示體驗(yàn)區(qū)關(guān)鍵點(diǎn) —— 在售樓處專(zhuān)設(shè)一吧臺(tái)，提供茶或咖啡服務(wù) 關(guān)鍵點(diǎn)： 服務(wù)品質(zhì)的提升 專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員配臵 尊貴感覺(jué)與體驗(yàn) 吧臺(tái) 專(zhuān)業(yè)體驗(yàn) ?注：在提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)同時(shí)，設(shè)置售樓處 專(zhuān)職的保潔保安人員 。 地盤(pán)包裝 目的：建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，截留客戶(hù) 完成時(shí)間： 2023年 7月 內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、廣告語(yǔ)、發(fā)展商 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)： ?燈光工程：地塊圍墻、廣告牌和夜間燈光 獨(dú)特的夜間燈光成為一道風(fēng)景，人流駐足！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)一期售樓處 ?提高一期人氣 ?門(mén)口布置綠化、遮陽(yáng)傘等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) — 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 將各種主題活動(dòng)引入體驗(yàn)區(qū) , 維系客戶(hù)關(guān)系，變客戶(hù)為最有效的銷(xiāo)售人員 目的 關(guān)鍵條件 ?07年 7月“冰涼夏日 ” 活動(dòng) ?07年 8月 “啤酒節(jié)”系列活動(dòng) ?07年 9月“健身”活動(dòng) ?07年 10月“休閑娛樂(lè) ” 活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 促銷(xiāo)活動(dòng) 團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，多人同時(shí)購(gòu)買(mǎi)享受優(yōu)惠 業(yè)主介紹客戶(hù)成交獎(jiǎng)勵(lì) 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 車(chē)體廣告 車(chē)體選用原則：市內(nèi)公交巴士 /通往周邊地市的長(zhǎng)途快巴 . 車(chē)體廣告按照各個(gè)階段推廣策略安排出街推廣廣告 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 重大節(jié)點(diǎn)整版 /跨版信息報(bào)道（圖片 +軟文） 。 ? 后期： 二期商業(yè)的宣傳 注：結(jié)合電視字幕 電視專(zhuān)業(yè)欄目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象導(dǎo)入：路牌廣告，占領(lǐng)要道 戶(hù)外高炮、現(xiàn)場(chǎng)看板 目的：傳播信息，樹(shù)立形象 完成時(shí)間： 2023年 7月 重點(diǎn)位臵：潘水路、市中心 多種媒體 黃金旺鋪，即買(mǎi)即賺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一夜傾城 —— 大范圍、立體式全面推廣 老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) 多種媒體綜合利用 以活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)爆破 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng) 銷(xiāo) 總 攻 略 圖 營(yíng) 銷(xiāo) 推廣 攻 略 展 示 攻 略 銷(xiāo) 售 服 務(wù) 攻 略 讓客戶(hù)來(lái) 打動(dòng)客戶(hù) 讓客戶(hù)買(mǎi) 銷(xiāo) 售 攻 略 招 商 攻 略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 賣(mài)點(diǎn)提煉整合 賣(mài) 點(diǎn) 歸 納 客 觀 存 在 城市發(fā)展主動(dòng)拓展區(qū) 顯性賣(mài)點(diǎn) 潘水路、蜀山路，交通便捷，昭示性較好 產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色 大規(guī)模、主力店、特色商業(yè)街相結(jié)合的商業(yè)街 主 觀 營(yíng) 造 項(xiàng)目整體融合的影響力 隱性賣(mài)點(diǎn) 鮮明的主題定位 投資高科技股 —— 休閑風(fēng)情商業(yè)街 投資新模式（銷(xiāo)售模式創(chuàng)新） 項(xiàng)目大規(guī)模、特色、鮮明的商業(yè)主題定位是我們獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，我們圍繞客觀存在與主觀營(yíng)造的賣(mài)點(diǎn)，力求將我們的核心價(jià)值主張表現(xiàn)的淋漓盡致 . 稀缺性、唯一性，引領(lǐng)片區(qū) 現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可復(fù)制性 未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 目標(biāo)梳理 案例借鑒 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 客戶(hù)分析 問(wèn)題界定與 結(jié)構(gòu)化分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州西城廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：杭州西區(qū)地標(biāo)性一站式休閑購(gòu)物中心 集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、觀光等功能于一身 ?項(xiàng)目定位 ?功能定位 ?客戶(hù)定位 ?銷(xiāo)售方式 ?商業(yè)配套 杭州西區(qū)住宅區(qū)的居民； 杭州西區(qū)地標(biāo)性一站式休閑購(gòu)物中心 整體招商運(yùn)作，不銷(xiāo)售 7000平米大型停車(chē)場(chǎng) 主力店招商，特色餐飲、休閑、娛樂(lè)集合 主題餐廳，各地風(fēng)味小吃，各式風(fēng)味美食 ?生活名店街 ?美食薈萃 ?休閑娛樂(lè) ?公建配套 四大主題娛樂(lè)空間：淘氣樂(lè)園、極限天地、網(wǎng)絡(luò)賽點(diǎn)、狂歡世界， 以“休閑時(shí)尚生活消費(fèi)”為主導(dǎo)，匯集了百余家品牌店 UME西城電影大都會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?占地面積 32300 平方米，總建面 55000 平方米，休閑景觀廣場(chǎng)面積達(dá) 18,000平方米。 資源挖掘 產(chǎn)品領(lǐng)先 主題形象定位 銷(xiāo)售模式 營(yíng)銷(xiāo)推廣 ?以往企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所積累的客戶(hù)資源； ?企業(yè)自身發(fā)展過(guò)程中所儲(chǔ)蓄的人脈資源網(wǎng) . ?產(chǎn)品優(yōu)化方案的有效實(shí)施 ?賦予項(xiàng)目一個(gè)極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的形象 ?突破蕭山市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)的銷(xiāo)售模式， ?引入最適合本項(xiàng)目及目標(biāo)客戶(hù)的銷(xiāo)售模式； ?打造標(biāo)桿效應(yīng) ?超常規(guī)的整合營(yíng)銷(xiāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 深圳 〃 布吉東大街 ” 成功原因剖析 1 主題定位明確，強(qiáng)勁的市場(chǎng)沖擊力 以北歐風(fēng)情為基調(diào)建立起來(lái)的多主題商業(yè)街區(qū)，以文化為特色并集合購(gòu)物、商務(wù)、零售為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)街 2 密集型的廣告投放 報(bào)紙廣告、電臺(tái)、電視、宣傳單等 4 極具殺傷力銷(xiāo)售模式：帶租約銷(xiāo)售、部分商鋪首付低（ 3000）、 部分商鋪 承諾 5年后原值回購(gòu) 3 鋪位劃小、降低投資門(mén)檻 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 改善產(chǎn)品類(lèi)型、降低投資門(mén)檻 大鋪劃小鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳 〃 布吉東大街 基本概況 商業(yè)建筑面積近 30000平方米， 2棟建筑，商住類(lèi)型，位于布吉東區(qū)中翠路商業(yè)街區(qū)的中心位置，桂芳園約 5000 戶(hù)、康達(dá)爾花園約 4000 戶(hù)，中城康橋花園約 5500 戶(hù) ……… 布吉東區(qū)約 18 萬(wàn)戶(hù)的超級(jí)社區(qū)群催生布吉東區(qū) 產(chǎn)品特點(diǎn) 單位平均面積為 2030平方米 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃有時(shí)尚百貨精品城、美食廣場(chǎng)、大型連鎖超市、娛樂(lè)城；房地產(chǎn)中介、眼鏡店、美容美發(fā)店、茶藝酒吧、便民超市、鐘表專(zhuān)營(yíng)店、油畫(huà)畫(huà)廊、特色美食等 主題定位 以北歐風(fēng)情為基調(diào)建立起來(lái)的多主題商業(yè)街區(qū)，文化為特色并集合購(gòu)物、商務(wù)、零售為一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)街 銷(xiāo)售模式與價(jià)格 返租 +5年承諾回購(gòu)，以首年零租金和極優(yōu)惠方式快速招商，部分商鋪帶租約銷(xiāo)售，拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度；均價(jià) 13000元 /平方米，部分商鋪首付僅 3000元 客戶(hù)群體 投資群體為主，泛指布吉區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、或者較有充裕閑置資金的年輕人群體。布吉東大街 ?杭州 R1與 R2之間存在著的問(wèn)題 R1(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ) R2(我們的期望目標(biāo) ) 在保證一定價(jià)格的基礎(chǔ)上，快速走量，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠 差異化營(yíng)銷(xiāo)取得市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大影響層面； 搶奪市場(chǎng)有限客戶(hù)資源，支持銷(xiāo)售成果實(shí)現(xiàn) 43號(hào)樓以及內(nèi)街商鋪?zhàn)饨鸬?， 出租率較差；經(jīng)營(yíng)狀況并不理想 VS